Taloyhtiön

- Tämä on järjetön tapaus, josta ei hyötyjä löydy, häviäjiä kylläkin. Häviäjiä ovat loppujen lopuksi kaikki, helsinkiläisen taloyhtiön pieleen menneen putkistosaneerauksen selvitysmiehenä toiminut Kari Immonen Clavis Consulting Oy:stä kuvailee tunnelmiaan tapahtumien perusteella. Hänen käytännön kokemuksensa mukaan vastaavanlaisia murheita ja ongelmia voidaan yrittää välttää perustamalla taloyhtiöön erillinen korjaustoimikunta, jonka tehtävät ja vastuut on selkeästi määritelty.

-Yksi käytännön toimenpide, joka taloyhtiön isommissa remontissa, olipa se sitten putkistosaneeraus tai julkisivukorjaus tai muu, on se, että yhtiökokous nimittää erillisen rakennus- tai korjaustoimikunnan. Sen sihteeriksi laitetaan isännöitsijä ja puheenjohtajaksi hallituksen jäsen ja jäseniksi talosta löytyviä rakennusalan ammattilaisia. Jos sellaisia ei löydy omasta taloyhtiöstä, kysytään naapuritaloyhtiöstä tai sellaisista taloyhtiöistä, joissa on tehty vastaavanlainen remontti  juuri, Kari Immonen opastaa.
Toimikunnan sopiva koko on kolmesta kuuteen henkilöä.

- Toimikunta käsittelee kaikki tekniset asiat ja suunnitelmat ja esittelee hallitukselle muutokset. Rakennus- tai korjaustoimikunnan puheenjohtaja on se henkilö, joka esittelee hallitukselle, mihin päätökseen toimikunnassa on asian suhteen tultu ja päädytty. Toimikunta vastaa koko systeemistä alusta loppuun saakka eli hankesuunnittelusta takuuajan päättymiseen asti, Immonen jatkaa esitellen yksinkertaista toimintamallia, joka hänen kokemustensa mukaan on toiminut käytännössä hyvin.

Pitää valita hyvät tekijät, mutta miten?

Taloyhtiöitä aina neuvotaan valitsemaan hyviä ja luotettavia, asiansa osaavia suunnittelijoita, valvojia ja urakoitsijoita ja kehotetaan tutustumaan esimerkiksi referensseihin. Miten tässä voidaan onnistua ja saada tekijöiksi asiansa osaavat ammattilaiset?

- Tämänkin tehtävän voi sälyttää toimikunnalle. Kun konsulttia valitaan, on syytä muistaa, ettei silloin valita firmaa, vaan henkilö, joka tehtävässä tulee toimimaan. Tästä syystä toimikunnan jäsenten pitää tutustua näihin henkilöihin, joita palveluntarjoaja ehdottaa konsulteiksi. Heidän on tavattava henkilöt henkilökohtaisesti ja haastateltava kaikki ne henkilöt, jotka ovat vaihtoehtoina tarjolla. Siltä pohjalta toimikunta luo päätösehdotuksensa hallitukselle.

Toimikunnan jäsenillä täytyy siis olla aikaa käyttää tähän valintaprosessiin ja välttää niitä tilanteita, että valitaan se, jota isännöitsijä "muka" ammattilaisena ehdottaa, Immonen teroittaa.
 
Lisäksi hänen mielestään on aina aiheellista selvittää, onko esimerkiksi isännöitsijän, konsultin tai urakoitsijan välillä sellaisia kytköksiä, jotka voivat vaikuttaa työn aikana tehtäviin ratkaisuihin ja toimintatapoihin.

Tarjouksille salassapitovaatimus

Tarjouksille pitää hänen mukaansa asettaa ehdoton salassapitovaatimus.

- Tarjouspyynnöissä, jotka palveluntarjoajille lähetetään, asetetaan ehdottomaksi vaatimukseksi, että ne osoitetaan suoraan rakennus- tai korjaustoimikunnan puheenjohtajalle suljetuissa kirjekuorissa toimitettuina. Kirjekuoret avataan vasta rakennustoimikunnan kokouksessa. Näin vältetään ristiriitoja, koska näin toimien kenelläkään toimikunnan jäsenellä, eikä hallituksen jäsenilläkään, ole mitään ennakkokäsitystä tarjokkaista ja tarjouksista, Immonen painottaa.

Puute- ja virhelistat toimikunnan käyttöön

Toimikunnan tehtävänä remontin aikana on hyväksyä kaikki mallityöt, seurata työtä koko sen toteuttamisen ajan ja vastaanottaa myös työtä valvovan raportit. 
Entäs sitten, kun kaikki on valmista?

- Siinä kohdin rakennustoimikunta hoitaa yhteydenpidon asukkaisiin eli kerää virhe- ja puutelistat ja analysoi ne yhdessä valvojan kanssa ja osallistuu vastaanottotarkastukseen. Samoin takuuaikana rakennustoimikunta ottaa vastaan asukkaiden ilmoittamat virhe- ja puutelistat ja huolehtii siitä, että takuutarkastus tehdään asianmukaisesti, koska valvojan toimeksiantohan on silloin jo useimmiten päättynyt. Jos puutelistat menevät suoraan urakoitsijalle, taloyhtiöllä ei ole tarkkaa tietoa, mitä virheitä ja puutteita on tullut esille, Immonen opastaa.

Virhelistat menevät usein pelkästään urakoitsijalle, mutta se ei ole Immosen mukaan oikea toimintatapa, koska taloyhtiöhän korjaushankkeessa on varsinainen sopimuskumppani ja siksi sen pitää olla tietoinen esille tulleista puutteista ja virheistä.

Virhelistat, jotka osakkaiden huomioihin perustuvat, voivat osoittaa senkin, että sama virhe toistuu useammassa huoneistossa. Jos tieto virheestä menee kuitenkin vain urakoitsijalle, se saatetaan korjata vain siinä yhdessä huoneistossa ja muissa huoneistoissa jäädä kokonaan korjaamatta.

- Sen takia virhelistatkin ovat ehdottomasti tämän toimikunnan käsiteltäviä asioita. Toimikunnan tehtävä on koota kokonaiskuvan siitä, minkälaisia virheitä ja puutteita on korjauksen jälkeen havaittu. Näin tieto välittyy paremmin myös taloyhtiön hallitukselle, Immonen vielä korostaa.

Asiantuntijan tulkkaamista tarvitaan

Olipa toimikunnan nimenä sitten rakennustoimikunta tai korjaustoimikunta, sillä ei ole Immosen mielestä merkitystä, vaan sillä, että sen tehtävät on määritelty ja sitä kautta myös vastuita jaettu.
 
Hänen mielestään on myös tärkeää, että korjaushankkeessa on mukana rakennusalan ammattilaisia, jotka pystyvät puhumaan ammattilaisten kanssa samaa kieltä, mutta kuitenkin toimimaan tulkkina osakkaisiin ja taloyhtiön hallintoon päin.

- Rakennustoimikunnan jäsenten ei välttämättä tarvitse tietää, miten asiat tehdään oikein, vaan heidän täytyy ymmärtää, mitä urakoitsija, suunnittelija ja valvoja puhuvat, Immonen vielä mainitsee.

Lue myös: Putkiremontti meni pieleen - taloyhtiö perää vastuuta ja korvauksia vahingoista