Taloyhtiön

Isännöitsijätoimistojenkin pitäisi liittoutua yhteen lähiöissä, joiden vetovoimaisuus ja kilpailukyky ovat selkeästi heikentyneet. Kaupunkien ja kuntien kannalta on jopa edullisempaa suosia lisä- ja täydennysrakentamista olemassaoleviin lähiöihin kuin rakentaa uusia asuinalueita. Näin esitti toimitusjohtaja Martti Ojajärvi Kaukajärviosuuskunnasta puhuessaan vanhenevien lähiöiden haasteisiin vastaamisesta ja niiden elinkaaren jatkamisesta Tulevaisuuden Isännöinti -seminaarissa.

Isännöitsijät ovat vuonna 1965 perustetun Kaukajärviosuuskunnan toimitusjohtaja Martti Ojajärven mielestä tärkeitä toimijoita, kun lähiöissä pitää etsiä keinoja, miten käännetään vanhenevien lähiöiden kilpailukyky ja vetovoimaisuus uuteen nousuun.
Hänen mielestään isännöitsijöiden pitäisi seurata alueen kehitystä,  reagoida ja raportoida sellaisista asioista, jotka selkeästi viestivät alueen vetovoimaisuuden heikkenemisestä. 

Isännöitsijätoimistot voisivat tässä mielessä jopa liittoutua yhteen ja osallistua yhdessä aktiivisesti hankkeisiin, joilla pyritään elvyttämään ja kehittämään olemassaolevia lähiöitä uusien asuinalueiden rinnalla.
Isännöitsijöillä on hänen mielestään myös tärkeä tehtävä kannustaa taloyhtiöitä talojen kunnossapitoon ja peruskorjauksiin.

Miten tunnistaa ”heikot signaalit” ?
Alueiden kilpailukykyä tarkastellessa on Ojajärven mielestä syytä tarkastella omaa lähiöaluetta suhteessa muihin alueisiin.
– On muistettava, että alueen kilpailuasema myös muuttuu koko ajan, Ojajärvi painotti.
– Miten sitten tunnistetaan heikot signaalit, kun sen suuntainen kehitys on alkamassa, Ojajärvi kysyi.
Kaukajärveltä saadun kokemuksen perusteella heikkoja signaaleja edustavat esimerkiksi vuokrataloyhteisöissä sellaiset asiat kuin alueen haluttavuuden aleneminen, asukkaiden  vaihtuvuus  ja toistuvat muuttoremontit.

Asunto-osakeyhtiössä heikkenevästä kilpailukyvystä viestivät asuntojen arvon heikko kehitys, myyntiaikojen venyminen, hintapyyntöjen ja toteutuneiden hintojen välinen ristiriita, alue ei ole haluttu asuntomarkkinoilla, eivätkä osakkaat halua satsata kiinteistön tarpeellisiinkaan remontteihin.
Lisäksi Kaukajärvellä havaittiin, että vahingonteot lisääntyivät, rikollisuustilastot kasvoivat, palvelut pysähtyivät ja heikkenivät, palvelutarjonta kokonaisuudessaan muuttui ja julkisten palvelujen kehittyminen pysähtyi.

Organisoitumista ja yhteinen tavoite tarvitaan
Kun jokin alue halutaan elvyttää, se edellyttää ensimmäiseksi organisoitumista. Alueelta täytyy löytää toimijoita, jotka yhdessä kaupungin organisaatioiden kanssa ottavat ongelmat esiin ja etsivät niihin ratkaisuja, Ojajärvi painotti mainiten, että mukaan on hyvä saada niin asukasyhdistyksiä kuin muitakin tahoja, joilla on toimintaa alueella ja kiinnostusta sen kehittämiseen.

Oman alueen vahvuuksien löytäminen on myös Ojajärven mielestä keskeistä, koska ne muodostavat pohjan, jonka varaan tuleva kehitys ja toimenpiteet  rakennetaan.
Yhteinen tavoite täytyy olla selvä ja eri tahojen pitää sitoutua siihen.
– Koko alueen väestö pitää saada mukaan ja myös taloyhtiöiden päättäjät tajuamaan kehityksen suunta. Siis pitää tartuttaa mielenkiinto, joka ei kohdistu pelkästään esimerkiksi omaan taloon, vaan koko alueeseen, Ojajärvi jatkoi.

Peruskorjaaminen tärkeä asia
Tilanteessa, joissa palvelut ovat karkaamassa alueelta, tarvitaan keinoja myös olemassa olevan rakennuskannan ja asuntojen vetovoimaisuuden parantamiseksi. Tässä kohdin Ojajärven mielestä tulee esiin juuri isännöitsijöiden rooli ja tehtävä, koska he voivat kannustaa taloja kunnossapitoon ja peruskorjauksiin.

Vuokratalossa peruskorjaus on yleensä helpompi toteuttaa, koska talo voidaan tyhjentää asukkaista ja saneerata se siten, että se kilpailee uusien asuntojen houkuttelevuuden kanssa.
– Asunto-osakeyhtiöissä on vaikeampi saada aikaan päätöksiä. Se johtuu siitä, että päätöksentekijöinä ovat maallikot. Minusta ammatti-isännöitsijöiden ensimmäinen tehtävä kuitenkin on, että kuntoarvioiden ja -tutkimusten avulla selvitetään talon todellinen kunto ja perustellaan sillä korjaustarpeet, Ojajärvi painotti.
Kysymys on Ojajärven mielestä myös valistustyöstä ja siitä, että esimerkiksi taloyhtiötkin saadaan ymmärtämään lähiön vetovoiman problematiikka.

Lisä- ja täydennysrakentaminen myös keinovalikoimassa
Lisä- ja täydennysrakentaminen ovat Ojajärven mielestä myös käyttökelpoisia keinoja kehittää uinuvia lähiöitä.
Lisärakentamista voidaan tehdä esimerkiksi taloja korottamalla, ottamalla maanpäällisiä kellaritiloja asuntokäyttöön tai rakentamalla jopa uusia rakennuksia.
 Täydennysrakentamista taas voidaan soveltaa vapaana, toissijaisessa käytössä oleville alueille, jotka saadaan näin asumiskäyttöön.

Kaukajärvellä on käytännössä toteutettu sekä lisä- että täydennysrakentamista. Sinne laadittiin vuonna 1995 kaupunkikuvallinen kehityssuunnitelma ja alue oli mukana lähiöuudistusprojektissa vuosina 1996-2000.
Kaukajärven elpymisestä kertovat esimerkiksi, että sinne on rakennettu uusia vanhusten palvelutaloja, Kaukajärviosuuskunta on perustajaurakoitsijana rakennuttanut senioritaloja, alueelle on tullut uusia kovan rahan asuntohankkeita ja uusia kunnallisia palvelupisteitä, esimerkiksi uusi sosiaali- ja terveysasema.
Olemassaolevan alueen lisä- ja täydennysrakentaminen on Ojajärven mukaan myös kaupungin kannalta edullisempaa, sillä laskelmien mukaan kokonaiskustannukset ovat vajaat puolet uuden alueen rakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin verrattuna.