Taloyhtiön

Taloyhtiöiden järkevässä taloudenhoidossa nousevat avainasemaan oikea tietoisuus kiinteistön kunnosta ja tarvittavien peruskorjausten riittävän pitkä pitkän tähtäyksen pts-suunnitelma. Tulee halvemmaksi toteuttaa peruskorjaukset suunnitellusti kuin yllättävässä tarpeessa.

Asuntojen ostajat eivät pysty arvioimaan asunto-osakkeen arvoa oikein kiinnittäessään huomionsa pelkästään asunnon kuntoon, vaikka sen sijaan olisi tiedettävä koko kiinteistön kunnosta ja korjaustarpeesta. Eikä asia helposti selviäkään, ellei isännöitsijätodistuksen liitteenä ole kuntoarviota ja korjausten pts-suunnitelmaa.
- Jos  perhe saa lainoitetuksi itselleen esimerkiksi 200 000 euron asunto-osakkeen hankinnan, on perheen budjetti tuolloin lainan hoitoineen ja muine velvoitteineen laskettu varsin tiukaksi. Jos siinä tilanteessa yllättäen asunto-osakeyhtiössä esimerkiksi kolmen vuoden sisällä joudutaan tekemään linjasaneeraus, jonka arvo voi olla jopa kolmannes asunto-osakkeen arvosta, niin perheessä ollaan todellisissa vaikeuksissa, sanoo isännöitsijä, rakennusmestari Jukka Parkatti AIT, ISA Isännöitsijäkonttori Oy:stä.
- Suurten remonttien suunnittelu ja toteutus tulisikin tehdä vähintäin kymmenen vuoden aikataululla. Tällöin lainojen rasitus pysyy kohtuullisen tasaisena ja asunnon arvo järkevänä. Toinen vaihtoehto on, että annetaan remonttien "suunnitella" aikataulu, mikä on kaikille osapuolille huonoin ratkaisu ja tulee aina kalliiksi.

Kaupattaessa asunto-osaketta ollaan eräänlaisessa myyjän ja ostajan välisessä ristiriitatilanteessa.
- Myyjä lähtee joskus siitä, että jos jotakin asiaa ei ole vielä päätetty, niin siitä ei pidä kertoakaan. Ostaja puolestaan luonnollisesti haluaa tietää asioista, jos niitä on hiukankaan ennakoitu tai niistä on puhuttu. Isännöitsijän lähtökohta tällaisessa tilanteessa on kertoa mieluummin enemmän kuin vähemmän - ei liioitellusti, mutta asiapohjalta, Isännöitsijäkonttori Oy ISA toimitusjohtaja Ilkka Laitinen painottaa.
- Kun asiat käyvät ilmi isännöitsijätodistuksesta jo ostotilanteessa, niin  ostajalla on tuolloin oikea käsitys tulevasta korjausvelasta. Isännöintialalla painotetaan tätä seikkaa, ja isännöitsijätodistusta ollaankin uudistamassa siten, että siitä käy selvemmin ilmi kiinteistön kunto, tehdyt päätökset ja odotettavissa olevat saneeraukset. Tällä hetkellä on käytössä lukuisa määrä erilaisia todistuksia muun muassa kiinteistöjen kuntoluokituksista, tähdityksistä, elinkaaresta, energiataloudesta ja niin edelleen, joiden kanssa ihmiset ovat ihmeissään, mutta nyt pyrimme selkeyttämään asioita, Laitinen kertoo.

Kuntoarvio on myös eräs talouden perusta
Kiinteistön kuntoarvio on eräs perusta saneerauksien pts:lle ja sen myötä myös taloyhtiön kokonaistaloudelle.
- On parempi tuntea tosiasiat kuin olla tietämätön todellisesta korjausvelasta ja vain toivoa parasta. Kuntoarvion pohjalta voidaan ainakin suurin piirtein jo arvioida tulevien kustannusten suuruusluokka. Joskus kuitenkin pelätään, että tällainen kustannusarvio alentaa osakkeiden arvoa.
- Minä kyllä pyrin aina kertomaan asiakkaillemme, että se, joka on ajoissa selvittänyt  itselleen  tosiasiat, on aina vahvoilla verrattuna sellaiseen, joka toimii pelkkien oletusten pohjalta,  Parkatti sanoo.
- Aiankin Isännöitsijäkonttorin ja sen isännöitsijöiden toimintatapoihin kuuluu pyrkiä saamaan asiakas teettämään kuntoarvio ja sen pohjalta pts tarvittavan usein; viime vuosikymmenen alussa tehty arvio ei enää vastaa nykykuntoa, Laitinen toteaa.

Isännöitsijän rooli
Kun asunto-osakeyhtiössä on todettu, että korjausvelkaa on ja sitä ryhdytään hoitamaan eli aloitetaan suunnittelu, niin isännöitsijällä on tässä vaiheessa myös talousammattilaisena iso rooli.
- Isojen asioiden kohdalla tehdään päätökset tietysti yhtiökokouksessa, mutta kokenut isännöitsijä tuo asioita esille taloyhtiön hallitukselle. Aloitteita voi tulla muiltakin, mutta ammattitaitoinen isännöitsijä näkee maallikkoa paremmin esimerkiksi korjaustarpeet ja niiden kiireellisyysjärjestyksen, Laitinen sanoo.
- Yhtiökokoukselta saadaan sitten päätös suunnittelusta ja toteutuksesta. Tässä eteenpäin isännöitsijän osa taloushallinnon osaajana  painottuu entisestään. Hän kilpailuttaa muun muassa rahalaitoksia hankkeen toteuttamiseksi, Parkatti toteaa.

Taloyhtiö on pankille hyvä asiakas
Rahoituslaitoksille asunto-osakeyhtiö on mieluisa, lähes riskitön asiakas. Tämä näkyy myös koroissa ja marginaaleissa.
- Rahoitusalalla marginaalit ovat tällä hetkellä todella pienet. Voidaan kysyä, onko 0,25-0,3 prosentin marginaalilla enää todellista merkitystä. Ehkä ei aina, mutta toisaalta esimerkiksi isoissa, kalliissa linjasaaneerauksissa kyllä.

Isännöitsijän onkin osattava arvioida, missä tilanteessa kannattaa kiinnittää isompi huomio lainan muihin ehtoihin, kuten joustavuuteen, lyhennyksiin, maksusuunnitelmien muutokseen ynnä muihin. Tässä pätee sama kuin muussakin kilpailuttamisessa: halvin ei ole aina edullisinta ja isännöitsijän tehtävä on osata auttaa asiakasta myös tässä asiassa. Isojen, pitempiaikaisten lainojen kohdalla on hyvä miettiä myös korkosuojaa, millä suojaudutaan ikäviltä yllätyksiltä ennakoimattomassa tulevaisuudessa, Laitinen sanoo.
- Vaikkakin lainaa saa eri rahalaitoksista tällä hetkellä melkoisesti samalla hinnalla, niin sittenkään ei pidä tukeutua pelkään korkoon. Palvelutkin ovat pitkälti samankaltaisia, mutta aina niitä ei kysymättä tarjota. Kaikkien asunto-osakeyhtiölle  tarkoituksenmukaisten palvelujen saaminen rahoituslaitokselta mukaan lainapaperiin on sekin isännöitsijän taloushallinnan ammattitaitoa, toteaa Parkatti.