Taloyhtiön

Isännöitsijän rooli taloyhtiön toimitusjohtajana kohdistuu taloyhtiön asioihin. Mutkan kautta hänen toimintansa vaikuttaa luonnollisesti myös taloyhtiön osakkaiden henkilökohtaiseen talouteen. Entistä isompien asuntolainojen pienetkin koronnousut voivat näet kiristää osakkaan talouden sellaiseksi, että yllätyksenä tulevat yhtiön remonttikulut voivat olla hänelle katastrofi. Hyvä isännöinti ei näitä yllätyksiä tuo, kun esimerkiksi korjaukset tehdään suunnitelmallisesti ja niiden rahoitus suunnitellaan sellaiseksi, että tarvittaessa osakas voi saada maksuilleen pitkän laina-ajan.

-Tilanne on mielestäni hallinnassa, YH-Isännöinti Oy:n aluejohtaja Hannu Vahter linjaa:
– 90-luvun kaltaisia isoja ongelmia asuntojen vuokrien ja vastikkeiden maksuissa ei tällä hetkellä ole, enkä usko että on tulossakaan.  90-luvun laman kourissa oli paljon todella pahoissa tilanteissa olevia asukkaita, joka näkyi isännöintitoimistossa runsaina vuokra- ja vastikeperintöinä.

Vahterilla itsellään on 25 vuoden isännöintitausta, joten hän tietää mistä puhuu. Nykyinen työpaikka, YH-konserni on Suomen suurin rakennuttaja, toiseksi suurin isännöitsijätoimisto ja kolmanneksi suurin kiinteistöomistaja.
– Isännöitävänä on noin 2000 kiinteistöä, joissa on noin 55000 asuntoa. Konsernin liikevaihto oli viime vuonna noin 150 miljoonaa euroa, hän pudottelee lukuja.

Verkostot tärkeitä

Vahter myöntää, että isännöitsijän pitää olla monitaituri: talouden, tekniikan, ihmissuhteiden hallitsija.
– Toisaalta pitää tunnistaa myös se, ettei yksi ihminen voi itse olla kaikkien alojen asiantuntija. Pitää osata käyttää eri alojen ammattilaisten taitoja. Meillä YH:ssa isona toimijana eri alojen asiantuntijat taloudesta tekniikkaan löytyvät täältä omasta talosta. Pienellä isännöitsijätoimistolla on ihannetapauksessa omat verkostot ja yhteistyökumppanit, hän toteaa.
– Sivutoimisilla oto-isännöitsijöillä tilanne on varmasti vaikein, kun isoja hankkeita ja laina-asioita joutuu hoitamaan oman toimen ohessa.

Taloyhtiö on pankille hyvä asiakas

Entä taloyhtiön hyvä taloudenpito? – Se ei ole irrallinen asia, vaan liittyy tietysti osana kaikkeen toimintaan. Asuntoyhtiöissä korjaukset ovat rahallisesti isoin juttu, keskikokoisenkin talon putkiremontti on helposti kahden-kolmen miljoonan euron arvoinen. Korjaukset myös lisääntyvät jatkuvasti asuntokannan vanhetessa. Omana ryhmänä ovat nyt mukana jo 80-luvun rakennusbuumin aikana valmistuneet uudemmatkin talot, joissa on havaittu rakennusvirheitä, Vahter toteaa.

Henkilökohtaiset asuntolainat ovat tietysti jokaisen osakkaan oma asia, mutta taloyhtiön lainoissa isännöitsijän rooli on tärkeä. Taloyhtiölle edullisen lainan lisäksi hän voi tarvittaessa neuvotella pankin kanssa osakkaalle jopa 35 vuoden laina-ajan, jolloin pääomavastikkeen kuukausierä pysyy kohtuullisena. Tietysti vaihtoehtona pitää olla myös mahdollisuus maksaa laina heti poiskin.

Vahter korostaa, että asunto-osakeyhtiöt ovat pankeille parhaita mahdollisia asiakkaita:
– Kiinteistö on pankille vakuus, joka ei katoa mihinkään. Taloyhtiö hoitaa aina velvoitteensa, eihän sillä ole muuta vaihtoehtoa. Taloyhtiöt eivät mene konkurssiin, eikä niitä yksittäistapauksia lukuun ottamatta puretakaan. Taloyhtiöt saavatkin tällä hetkellä lainaa alhaisella marginaalilla ja hyvillä ehdoilla, kunhan isännöitsijällä on neuvotteluosaamista, hän huomauttaa.

Äärimmäisenä keinona osakeyhtiöllä on asunnon haltuunotto, jos yhtiö jää ilman vastike- tms. rahoja. Aniharvoin asiat kuitenkaan siihen pisteeseen etenevät. Tilanne laukeaa yleensä viimeistään siten että osakas laittaa asuntonsa itse myyntiin.

Tähtiluokitusta odotetaan

Suunnitelmallisuus on Vahterin mukaan se avainsana, joka pitää taloyhtiön talouden hallinnassa.
– Tehdään korjaukset suunnitelmallisesti, ei pakon edessä, jolloin kiireessä tehdään sutta ja sekundaa, joka lisäksi maksaa paljon.

Hän myöntää, että talon kunto ja sen suunnitelmallinen hoito ei juurikaan näy asuntojen hinnoissa: – Edelleen hinnan tuppaa ratkaisevan pelkästään sijainti, hän harmittelee.
– Virallisen isännöitsijätodistuksen anti ostajalle on kovin niukka. Me odotammekin innolla tulevaa asuntojen tähtiluokitusta.

YH:n oma Isännöitsijä-akatemia aloitti

Juttutuokio taloyhtiöiden taloudenpidosta kiertyy monesta suunnasta isännöitsijän ammattitaidon korostumiseen: – Taloyhtiön hallitushan päätökset tekee, mutta isännöitsijä on se, jonka pitäisi pystyä perustelemaan ja saamaan hallitus ymmärtämään seuraukset, jos esimerkiksi korjaukset laiminlyödään.

Valitettavasti isännöinti ei alana kiinnosta nuoria, niinpä alan keski-ikä on noussut jo 54:ään. Pula ammattilaisista pahenee muutenkin, sillä eläkkeelle siirtyvien lisäksi koko ajan laajeneva ala tarvitsee lisää osaajia.

– Järkeä ei ole siinäkään, että toimistot ostavat isännöitsijöitä toisiltaan. Niinpä me päätimme tehdä jotain uutta. Meillä on juuri aloittanut oma YH-Isännöintiakatemia, josta viiden vuoden kuluessa toivomme tulevan 50 uutta pätevää isännöitsijää, Vahter kertoo ylpeänä.

– Ensimmäiset seitsemän oppisopimusopiskelijaa ovat juuri aloittaneet teoriajakson, jota seuraa vuoden kestävä työssäoppimisjakso. Hakijoita oli 400, iältään 30-50 -vuotiaita eri aloilla työskenteleviä alanvaihtajia. Erittäin motivoituneita ihmisiä, Vahter iloitsee.