Taloyhtiön

Asunto-osakeyhtiön, jolla on osakasisännöitsijä, kenties oma talonmieskin, pitäisi saada kiinteistöjen tähtiluokituksessa tähtien lisäksi bonuspisteitä. Näin naurahtaa 30 vuotta osakasisännöitsijänä toiminut helsinkiläinen Antti Elonen pilke silmäkulmassaan.

Tosiasiassa hän on kuitenkin sitä mieltä, että taloyhtiö, jolla on ammattilaisen ottein työskentelevä osakasisännöitsijä, voi saada käytännössä parempaa isännöintipalvelua kuin isännöitsijätoimistolta ostettuna palveluna.

Hänen mielestään osakasisännöitsijänä toimittaessa ”taloyhtiön asioita harrastaen” hän paneutuu niihin perusteellisemmin, pystyy taloudesta huolehtiessaan ottamaan paremmin huomioon osakkaiden erilaiset elämäntilanteet ja hänellä on jatkuvasti tiiviit ja läheiset suhteet kaikkiin talossa asuviin.

Tuhannen tarinan talo - sellainen 1920-luvulla valmistunut Asunto-osakeyhtiö Mäkilinna Helsingin Kalliossa, Torkkelinmäellä sijaitseva, uusklassista tyyliä edustava talo on. Yli sata huoneistoa käsittävän taloyhtiön tarinat ja asukkaiden elämänkohtalot ovat tulleet tutuiksi jo yhden sukupolven ajalta Antti Eloselle osakkeenomistajana, koska hän on asunut talossa 33 vuotta.

– Vuosi 2006 oli Mäkilinnassa juhlavuosi, sillä yhtiö täytti 80 vuotta. Samalla tulin joulukuussa itsekin toimineeksi 30 vuotta tämän talon isännöitsijänä tai paremminkin - asumispalveluiden tuottajana ja omistajien osakesalkun hoitajana, kuten hän isännöintityönsä sisällön määrittelee.

Historiallinen hetki pisti hänet myös muistelemaan sitä, miten hänestä tuli aikoinaan isännöitsijä kyseiseen yhtiöön: – Silloin elettiin ensimmäisen energiakriisin aikaa. Työskentelin  Ekono Oy -nimisessä energia-alan suunnittelutoimistossa ja minun tehtäväni oli kehittää rakennusten energiansäästöratkaisuja ja lämpökamerakuvaustoimintaa. Nuorena perheenisänä olin korvia myöden asuntovelallinen, ja siksi kiinnostuin oman taloyhtiön toiminnasta ja ennen kaikkea energiakustannusten vaikutuksesta asumiskustannuksiin. Taisin olla ensimmäinen niin sanottu energiaekspertti.

Tämä selittää osin sen, miksi Mäkilinnassa seurataan viikoittain energiankulutusta ja vedenkulutusta ja toimintakertomuksen liitteeksi syntyy hyvin havainnollisia, osakkaita palvelevia tilastoja. Elonen on jatkuvasti toiminut myös useiden muiden yhtiöiden hallituksissa.

– Muiden taloyhtiöiden hallituksissa työskennellessä saa laajemman tuntuman alaan ja näkee myös ammattikolleegojen toimintatapoja. Vuosikertomuksia katsellessani olen huomannut, ettei niissä usein vieläkään ole lämmöntarvelukuun indeksoituja lämmityskulutustietoja, eikä välttämättä edes vedenkulutuslukuja suhteutettuna asukasmäärään, hän harmittelee.

Hänen mielestään ylipäänsä lämmityksen ja vedenkulutuksen merkitys kiinteistön hoidossa on niin suuri, että isännöitsijällä, yhtälailla kuin esimerkiksi talonmiehellä, pitää olla valmiuksia seurata ja reagoida poikkeamisiin ja muutoksiin nopeasti. Esimerkiksi viikottaisen vedenkulutusraportin avulla saadaan heti korjattua vuotamaan alkanut hana ja wc-istuin.

Asumispalvelut ja huoneistojen yhdistämiset takaavat pitkäaikaiset asukkaat

Vanhojen talojen isännöinnin erityisenä haasteena Elonen mainitsee asumispalveluiden kehittämisen. Ellei liki sata vuotta vanhaan taloon luoda 2000-luvun vaatimukset täyttäviä asumispalveluita, talosta tulee helposti asukkaiden läpikulkupaikka ja asuntokeinottelijoiden kohde jolloin talon pitkän tähtäimen hoito vaikeutuu.

Mäkilinnassa haasteeseen on vastattu rakentamalla mittavan kellarisaneerauksen yhteydessä viimeisen päälle varustettu kuntosali, solarium, pesula ja upea saunaosasto takkahuoneineen, kylmäkellarit sekä askartelutiloja.

– Tehokkaan ja nopeakiertoisen pesulan ansiosta asunnoissa ei enää jyskytetä pesukoneita eikä liputeta märkää pyykkiä. Kuntosalilla käyvät myös ikäihmiset ja saunan takkahuoneessa nuoriso aloittaa usein polttari-iltoja.
– Talossamme on myös yhdistetty parikymmentä huoneistoa, jolloin lapsiperheet ovat saaneet lisää kaipaamaansa tilaa. Suurin kokonaisuus on peräti 180 neliömetriä. Isännöitsijällä on keskeinen rooli osakkaiden välisten kauppaneuvottelujen käynnistämisessä ja osakasisännöitsijältä se onnistuu helpommin, Elonen kertoo kokemuksistaan.

Vanhoillinen kiinteistöala

Kellarisaneerauksen yhteydessä Mäkilinnassa uusittiin mm. lämmönjakokeskus sekä vesi- ja viemäriputkistojen vaakaosuudet sekä asennettiin kellariin koneellinen ilmanvaihto. Nousulinjojen osalta putkiremontti on tulossa, koska edellisestä remontista alkaa olla aikaa 50 vuotta. Tarve ei ole kuitenkaan mitenkään akuutti, koska putkistoa on huollettu hyvin ja osakkaiden tekemiä kylpyhuoneremontteja on valvottu tarkkaan.

– Yleensä putkiremontin tarvetta perustellaan sillä, että taloyhtiössä on tapahtunut niin paljon vesivahinkoja. Ei niitä tapahdu, ainakaan rakenteellisten virheiden takia, jos esimerkiksi osakkaiden kylpyhuoneiden remontit hoidetaan hyvin ja isännöitsijä on suorittanut valvontavelvollisuutensa kunnolla, Elonen heittää.

1960-luvulla opiskeluaikanaan itsekin putkityömailta asentajana olleena Elonen hämmästelee, ettei putkiremonttien tekotavoissa ole Suomessa mikään näinä vuosikymmeninä muuttunut. Jos otettaisiin käyttöön teollisuudesta tutut tarkat projektinohjauskeinot, voitaisiin pystylinja asuntoineen remontoida helposti alle kuukaudessa, Elonen laskeskelee.

– Tutkimme parhaillaan ns. vaihtoehtoisten korjaustapojen soveltuvuutta Mäkilinnaan.  Kiinteistö- ja vakuutusalan vanhoillisuus ovat esteenä sille, etteivät uudet putkistojen korjausmenetelmät ole nopeammin tulleet käyttöön Suomessa. On harmillista, että kiinteistöalan kattojärjestön tekniikan asiantuntijat eivät ole pitäneet tiiviimpää yhteyttä Pohjoismaisiin ja eurooppalaisiin kollegoihinsa. Heiltä olisi varmasti paljon opittavaa. Onhan esimerkiksi Ruotsissa asuttu kerrostaloissa jo 300 vuotta. Sinä aikana he ovat tehneet kymmeniä putkiremonttikierroksia, kun Suomessa vasta aloitellaan toista, Elonen pohtii.

Osakasisännöitsijästä apu työvoimapulaan

Isännöintialan työvoimapula huolestuttaa myös Elosta, sillä onhan isännöitsijöiden vastuulla kansallisesti merkittävä omaisuusmassa.
– Isännöintialan huono vetovoima johtuu osin isännöitsijäkunnasta itsestään. Valitettavan usein isännöitsijä koetaan tylynä ja ylimielisenä määräilijänä, joka ei arvosta osakkaita eli työnantajiaan. Tällä mielikuvalla on vaikea houkutella nuoria alalle.

– Olen miettinyt, pitäisikö isännöinti markkinoida tämän päivän nuorille osakesalkun hoitajana, osakkaiden varainhoitopalveluna - siitähän viime kädessä on kyse.
– Kehittämällä aivan uudenlaista yhteistyötä isännöitsijätoimistojen ja osakasisännöitsijöiden kesken saataisiin apu myös monelle pienemmälle asuntoyhtiölle. Tänä päivänä monet rivitalot ja pienet kerrostalot eivät saa isännöitsijätoimistoilta edes vastauksia tarjouspyyntöihinsä toimistojen työvoimapulasta johtuen.

– Osakasisännöitsijä olisi ensisijainen yhteyshenkilö osakkaiden suuntaan. Hän hoitaisi hallituksen kokoukset ja sen päivittäisen yhteydenpidon osakkaisiin, mikä yleensä vie ammatti-isännöitsijän työpäivästä liian suuren osan. Isännöitsijätoimisto puolestaan hoitaa kirjanpidon, hallinnon sekä antaa syvällisemmän teknisen sekä juridisen palvelun sitä tarvittaessa. Näin pienetkin yhtiöt saavat ammattitaitoisen isännöintipalvelun ja isännöitsijätoimisto selviää pienemmällä vakituisella henkilökunnalla. Osakasisännöitsijä saisi paremman rahakorvauksen kuin, että hän toimisi hallituksen puheenjohtajana.
–  Isännöintikoulukseen on helppo luoda iltakursseja, joilla saadaan lisää alasta kiinnostuneita harrastajia. Myös usein esiintyvä vastakkainasettelu talon hallituksen ja isännöitsijätoimiston välillä häviää, Elonen visio.

Miten tähditys käytännössä tehdään?

Energiatodistus, asuntojen hintarekisteri ja tähtiluokitus ovat kaikki Elosen mielestä tervetulleita asioita. Energiatodistuksen ansioksi noussee ainakin se, että se saa kaikki kiinnittämään entistä enemmän huomiota kiinteistöjen energiankulutukseen ja sitä kautta kenties myös paremmin hillitsemään niitä.

Hintarekisteristä hän empii, että se saattaa ainakin aluksi nostaa kaikkien asuntojen hintoja, mutta etenkin huonokuntoisten asuntojen hintoja perusteettomasti. Mäkilinnassakin asunnon myyntihinta on vaihdellut liki 50 prosenttia. Toinen asunto oli juuri remontoitu ja siitä oli merinäköala. Toinen sijaitsi pihan perällä ja kunto oli 1930-luvulta.

Tähtiluokitus asuntokohtaisesti tehtynä on Elosen mielestä myös positiivinen asia alalle.
– On hyvä, että on menettelyitä, jolla voidaan auttaa ostajaa ostotilanteessa. Asunnonostajat eivät malta tutkia riittävästi taloyhtiön taustoja ja taloudellista tilaa. Toimintakertomuksetkin ovat usein luokattoman huonoja, eikä niissä ole riittävästi informaatiota, kattavaa selvitystä siitä, mitä taloyhtiössä on tehty ja tapahtunut, hän vielä miettii.

Perimmäinen kysymys kuitenkin tämänkin menettelyn kohdalla on, kuka ja millä tiedoilla tähtiluokitus annetaan. Elonen kysyykin, tuleeko tähtiluokituksen laatimiseen sellainen toimintamalli, joka sopii niin vuosisadan alun jugend-talon kuin 90-luvulla rakennetun lähiötalonkin arviointiin.

Talonmiehen tappovero poistettava

Yli 30 vuotta kiinteistöalaa aktiivisesti seuranneena Antti Elonen ei ole tyytyväinen siihen, miten etenkin asunto-osakeyhtiöiden edunvalvontaa on järjestötasolla toteutettu.
Esimerkkinä asunto-osakeyhtiöitä edelleenkin kohtuuttomasti  rasittavasta vääryydestä hän mainitsee niin sanotun talonmiehen tappoveron  eli asunto-osakeyhtiön oman käytön arvonlisäveron.

– Tuo verolaki on todellinen lainsäädännön kummajainen. Eihän paperitehtaankaan tarvitse maksaa oman siivoja tai kunnossapitomiehen palkasta mitään alv:tä. Se on unohdettu asia. Lainsäätäjät ovat olleet ammattilaisia, ja siksi heidän kynnyksensä lähteä muuttamaan jo kertaalleen päätettyä on korkea. On kuitenkin kohtuutonta, että taloyhtiön on maksettava oman palvelun käytöstä arvonlisäveroakin.

Esimerkiksi meidän taloyhtiössämme se merkitsee noin 10 000 euron menoa vuodessa. Minusta tällainen arvonlisäveron maksuvelvollisuus pitäisi poistaa kokonaan taloyhtiöiltä. Sillä olisi varmasti myös  esimerkiksi talonmiesten ja kiinteistönhuoltoa ajatellen työllistävä vaikutus, sillä suuri osa taloyhtiöistä haluaisi palkata oman turvallisen talonmiehen. On todella kummallista, ettei kiinteistöalan järjestömme aja ponnekkaasti veron poistamista, Elonen kiteyttää viestinsä.