Taloyhtiön

”Myytävien kerrostaloasuntojen neliöt.
Viime kesänä nuorempi tyttäreni osti yksiön Porvoonkadulta ja silmääni pisti se tosiasia, että myyntiesitteessä ja -ilmoituksessa ilmoitettu asuntopinta-ala poikkesi todellisesta pinta-alasta. Näyttää olevan käytäntö (ainakin Helsingissä) teksti: Asunnon pinta-ala isännöitsijätodistuksen mukainen, tarkistusmittausta *

Suoritin itse lasermittarilla pinta-alamittauksen RT-kortin 12-10277/SFS-standardin 5139 mukaan ja lopputulos oli 23,5 m2,  kun myyntiesitteessä ja -ilmoituksessa oli ilmoitettu 25,5 m2. Erotus on mielestäni oleellinen eli 7,8 % ja koska myyntihinta oli 105 000 eur, on hintaerokin yli 8000 eur.

Voitteko tehdä Kiinteistöpostissa jutun räikeimmistä ”mittaheitoista”, miten epäkohtaa saadaan korjaus, mitä kuluttajasuoja sanoo tästä, mitä pitää ilmoittaa myyntiesitteessä ja -ilmoituksessa? Mitä mieltä on kiinteistövälittäjät, isännöitsijät, ostajat, myyjät? Meidän tapauksessamme emme saaneet hintakorjausta koska ei ollut myyjän, eikä kiinteistövälittäjän mielestä kyse ”oleellisesta erotuksesta”, mutta kun ehdotimme, että jos kerran ei ollut oleellinen erotus pinta-alassa, miten se voi olla niin oleellinen hinnassa?”

* (toim.huom. oletettu, että kirjoittaja on tarkoittanut ’tarkistusmittausta ei ole suoritettu’)

Eija Lukkari, johtava kuluttajaneuvoja
Tarkistetut neliömitat
säästäisivät monelta riidalta

-Jos ilmoituksessa on mainittu, että tarkistusmittausta ei ole suoritettu, ostajan on ymmärrettävä, että jonkinlainen heitto neliöissä voi olla. Pienessä asunnossa tietysti pienikin heitto merkitsee. Kuluttajariitalautakunnassa on käsitelty neliömetririitoja, mutta neljää neliömetriä pienemmästä heitosta ei tiedossani ole ratkaisua, Helsingin kaupungin johtava kuluttajaneuvoja Eija Lukkari lähestyy lukijan kysymystä oman työnsä näkökulmasta.

 – Neljästä viiteen neliömetristä alkaen niitä on ollut. Päätöksiä niissä on tehty sekä valittajan puolesta että vastaan riippuen asiaan liittyvistä muista seikoista.

Eija Lukkari muistaa korvauspäätöksen saaneista tapauksista muun muassa erään, jossa 27 neliöiseksi ilmoitettu asunto osoittautui todellisuudessa viisi neliötä pienemmäksi.

Niissäkään tapauksissa, joissa on päädytty puoltamaan korvauksia, korvaukset eivät Eija Lukkarin mukaan ole menneet lukijakirjeen esittämällä tavalla - kyseisessä  tapauksessa siis 2 m2 x noin 4000 euroa/m2  - vaan hyvityksessä  puuttuvat neliöt on kerrottu noin neliöhinnan puolikkaalla.

Muistamisen arvoista Lukkarin mukaan on, että asunto-osakekaupoissa ostaja ostaa osakkeita, jotka oikeuttavat tietyn huoneiston hallintaan.

Hintaan eivät vaikuta ainoastaan huoneiston neliöt, vaan myös monet muut seikat: talon sijainti, kunto, ikä, talon ja huoneiston varustetaso, luetaanko rakennus mahdollisesti arvotaloihin tyylisuuntansa puolesta jne.

Eija Lukkari on vertaillut eri mallisia isännöitsijäntodistuslomakkeita keskenään ja todennut niiden olevan sisällöllisesti pitkälle yhteneväisiä.

Huoneiston neliöitä koskevat sarakkeet ovat: ”yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala” (tieto annettava aina) sekä ”mahdollisesti tarkistusmitattu pinta-ala” - täytettynä neliölukemalla tai ei. Osassa lomakkeita on myös sarake, joka rastittamalla voi napakasti viestittää ”tarkistusmittausta ei ole tehty”.

Eija Lukkarin mukaan isännöitsijää ei voi lähteä syyllistämään, jos isännöitsijäntodistuksessa on vain yhtiöjärjestyksessä ilmoitettu neliömäärä, mikäli se on kirjattu oikein. Sen sijaan hän sanoo kannustavansa isännöitsijöitä olemaan aloitteellisia tarkistusmittausten teettämisessä - päätösvalta siinä on tietysti osakkailla.

Etenkin vanhoista taloista olemassa olevat tarkistetut neliölukemat säästäisivät Lukkarin uskomuksen mukaan monelta riidalta.

Samassa linjassa olevat asunnot ovat usein samankokoisia. Jos neliömäärän huomataan yhden huoneiston tarkistusmittauksessa heittävän vaikkapa kaksikin neliötä, kuluttajaneuvojan näkemyksen mukaan olisi varsin paikallaan tuoda asia myös muiden vastaavien huoneistojen papereissa selvästi esiin.

Asuntokauppojen neliömääristä veistetään peistä kaiken kaikkiaan varsin vähän verrattuna siihen, kuinka paljon kuluttajaneuvojia työllistävät asuntojen ja rakennusten korjauksiin liittyvät asunnonostajien valitukset. Esimerkkinä tapaus, jossa huoneiston ostajalle ei kerrottu tulossa olevasta merkittävästä remontista. Remontin aloittamisajankohdasta ei tosin ollut vielä olemassa lopullista päätöstä, mutta tarjouspyynnöt olivat jo vireillä.

Vahingonkorvauksia onkin maksettu tapauksissa, joissa isännöitsijä on ilmoittanut vain päätetyistä tekemättömistä korjauksista ja kertomatta on jäänyt varmuudella tiedossa oleva iso remontti.

Jaana Anttila-Kangas, päälakimies, SKVL:
Pinta-alakäsitteet
kaipaavat selkeyttämistä

Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry:n päälakimies Jaana Anttila-Kangas olisi suonut lukijan maininneen kirjeessään, milloin kyseinen asunto-osakeyhtiö on perustettu.

– Vanhoissa, ennen 1.1.1992 perustetuissa asunto-yhtiöissä yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala ei aina vastaa todellista, nykystandardien mukaista pinta-alaa. Tuolloin pinta-alojen laskemisessa ei nimittäin ole ollut käytössä yhtenäisiä normeja, hän totea sähköpostin välityksellä.

Vuoden 1992 alussa voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain nojalla annetun asetuksen mukaan huoneiston pinta-ala lasketaan SFS 5139 standardissa määriteltyä huoneistoalan laskemistapaa käyttäen.

Välityslaki velvoittaa välitysliikkeitä hankkimaan välitettävästä kohteesta tietyt vähimmäistiedot. Kohdetta koskevien asiakirjojen hankkimisen lisäksi tiedonkeruuseen kuuluvat myös kohteen omistajan haastattelu sekä katselmuksen teko kohteessa. Aineiston pohjalta välitysliikkeen on myös vertailtava saamiaan tietoja.

– Välitysliikkeen tulee kiinnittää erityistä huomiota etenkin tällaisten vanhojen asunto-osakeyhtiöiden pinta-alatietoihin, Anttila-Kangas tähdentää, olettaen, että lukijan esittämässä tapauksessa kyse on ennen 1992 perustetusta asunto-osakeyhtiöstä.

 – Maininta ”ei tarkistusmitattu” on ollut tyypillinen ennen 1.1.1992 perustettujen asunto-osakeyhtiöiden myynti-ilmoituksissa, hän perustelee oletustaan.

Toteamus, että isännöitsijäntodistuksessa ja yhtiöjärjestyksessä kirjatut pinta-alatiedot ovat toisiaan vastaavat, ei Anttila-Kankaan mukaan välttämättä ole välitysliikkeelle syy vakuuttua tietojen paikkansapitävyydestä.

Välitysliikkeen tulisi havaita, jos pinta-alatiedoissa vaikuttaisi olevan olennainen virhe.

– Mikäli välitysliike epäilee pinta-alaa, toimeksiantajalle tulee jo toimeksiantoa tehtäessä suositella, että kohteessa suoritetaan pinta-alan tarkistusmittaus.

Välitysliikkeitä onkin Jaana Anttila-Kankaan mukaan valtakunnallisesti suositeltu kirjaamaan sekä esitteeseen että kauppakirjaan pinta-alaa koskeva lauseke - mikäli huoneiston pinta-alaa ei ole tarkistusmitattu. Lauseke voi olla esimerkiksi seuraavanlainen:

”Huoneiston pinta-ala on yhtiöjärjestyksen, isännöitsijäntodistuksen ja myyjän ilmoituksen (mikäli myyjä on ilmoittanut jotakin pinta-alasta) mukaan x m2. Edellä mainittu pinta-ala saattaa tämän ikäisessä kohteessa poiketa olennaisestikin huoneiston nykyisten ja rakentamisaikaisten mittaustapojen ja standardien mukaan laskettavasta pinta-alasta. Huoneiston todellinen pinta-ala voi siis olla yhtiöjärjestyksessä, isännöitsijäntodistuksessa ja esitteessä mainittua pienempi tai suurempi.”

Kyseisen lausekkeen käytön taustalla on Anttila-Kankaan mukaan korkeimman oikeuden kesällä 2003 antama pinta-alatietoa koskeva ratkaisu 2003:61. Välitysliikkeiden kannalta tapaus on hänen mukaansa luokiteltu erittäin ankaraksi.
 
– Siinä välitysliike joutui vastuuseen myyjää kohtaan siitä, että kohteessa oli pinta-alavirhe, Anttila-Kangas kertoo korkeimman oikeuden tekemästä päätöksestä. Kyseissä kohteessa (rakennus valmistunut 1935, yhtiöjärjestys vuodelta 1990) yhtiöjärjestyksessä oli ilmoitettu pinta-alaksi 58 neliömetriä, kun se todellisuudessa osoittautui 49 neliömetriksi.

Välittäjä oli velvollinen korvaamaan aiheutuneen vahingon.

Korkeimman oikeuden edellä mainittua tapausta koskevan ratkaisun huomioon ottaen Anttila-Kangas katsookin, että jatkossa epätarkkaa mainintaa ”ei tarkistusmitattu” ei välttämättä enää pidetä riittävän selkeänä.  Siksi välitysliikkeiden olisikin hänen mukaansa syytä käyttää edellä kuvatun kaltaista monisanaisempaa lauseketta. Näin ostajan huomio voidaan oikeasti kiinnittää siihen, ettei yhtiöjärjestyksen ja isännöitsijäntodistuksen tieto asuinpinta-alasta ole välttämättä oikea.

Välittäjän virheen arviointi on aina tapauskohtaista. Pienistä pinta-alapoikkeamista välittäjä ei voi joutua vastuuseen, jos hänellä ei muuten ole ollut aihetta epäillä tietojen paikkansapitävyyttä. Vastuullisuuden osalta puuttuvien neliöiden määrää ratkaisevampaa on se, kuinka selkeästi virhe on ollut havaittavissa.

– Välitysliikkeen velvollisuutena ei ole esimerkiksi tehdä teknisiä mittauksia, kuten pinta-alamittauksia, Anttila-Kangas kuitenkin huomauttaa.

Lukijakirjeen lähettäjän tapauksen osalta hän toteaa pinta-alaheitoksi alle kymmenen prosenttia.

– Se ei kuitenkaan edellä kerrotun mukaisesti ole ratkaisevaa, vaan arvioinnissa tulee huomioida muutkin kohteen arvoon vaikuttavat seikat, Anttila-Kangas viittaa käsiteltyihin kiistatapauksiin.

Käytössä oleva pinta-ala kiinnostaa kuluttajaa

Suomen Kiinteistönvälittäjäliiton päälakimies Jaana Anttila-Kankaan mukaan välitystoiminnan ja koko asuntokaupan kannalta on ongelmallista, että pinta-alojen määrittelyssä on epäselvyyttä. Asetuksessa asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista on välitysliikkeille asetettu velvollisuus ilmoittaa asunnon pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin.

– Asetuksessa, eikä missään rakentamista koskevassa normissa ole kuitenkaan määritelty, mitä asuintilojen pinta-alalla tarkoitetaan, hän toteaa.

– Asunto-osakeyhtiölain ja -asetuksen perusteella asuintilojen pinta-alan on katsottu tarkoittavan huoneistoalaa, mutta tällöin esimerkiksi huoneiston sauna ja pesutilat saattavat jäädä määritelmän ulkopuolelle. Selkeän määrittelyn puute on aiheuttanut paljon riitoja paitsi kaupan osapuolten, niin myös kaupan osapuolten ja kiinteistönvälittäjän kesken.

Anttila-Kankaan mukaan asuintilojen pinta-alojen ilmoittamista koskevia nykymääräyksiä on vaikea pitää tarkoituksenmukaisina kuluttajan kannalta erityisesti, kun kyse on rivitaloista tai pientaloista. Niissä asuinpinta-alaan kuulumattomat tilat kuten varastohuoneet, autotallit ja mahdolliset piharakennukset ovat ostajalle kuitenkin tärkeitä, ja ne vaikuttavat myös kauppahintaan.

– Huoneistoalan ilmoittaminen ei anna todellista kuvaa myytävänä olevasta kohteesta kuluttajille, jotka ovat kartoittamassa ilmoitusten perusteella heille tarkoituksenmukaisia ja sopivia kohteita. Heidän näkökulmastaan informatiivisempana on pidettävä tosiasiassa käytössä olevien pinta-alojen ilmoittamista, esimerkiksi kerrosalana tai kokonaisalana. 

Anttila-Kangas pitäisi tärkeänä asuntomarkkinointiasetuksen muuttamista, jotta epäselvien pinta-alakäsitteiden aiheuttamista riidoista päästäisiin.  Suomen Kiinteistönvälittäjäliiton laki- ja lausuntovaliokunta on vuonna 2004 tehnytkin oikeusministeriölle aloitteen pinta-alakäsitteiden selkeyttämisestä. Oikeusministeriön huomiota on kiinnitetty asiaan myös käynnissä olevassa asunto-osakeyhtiölain uudistuksessa.

Virallisesti rahalla, tiedonhalusta omin konstein

Satunnaisten hinnastoselailujen mukaan huoneiston tarkistusmittauttaminen standardin (SFS 5139 (RT 12-10277) mukaan näyttäisi pienemmissä asunnoissa maksavan edullisimmillaankin noin 300 euroa. Asunnon koon noustessa mittauttamisen hintakin nousee. Tosin muitakin hintaa nostavia tekijöitä yritysten - yleisimmin insinööritoimistoja - sivuilta ilmenee.

Karkeampaa mittaheittoa epäilevä tai muuten asiasta kiinnostunut voi tietysti ottaa asiasta selvää myös omatoimisesti, vaikka tulosta ei voi viralliseksi määritellä. Pitkä mitta, muistiinpanovälineet ja laskin. Pääpiirteissään mittaus rajataan näin: huoneistoalaan ei lasketa parveketta, kantavien ja osastoivien väliseinien alaa eikä hormien alaa. Sen sijaan keittiökalusteiden ja komeroiden viemä ala lasketaan mukaan niihin neliöihin, jotka asuntoa rajoittavien seinien sisäpinnoista mitaten katsotaan huoneistoalaan kuuluviksi.