Taloyhtiön

Tähän asti on yleisesti ollut vallalla käsitys, että asuntokaupassa myyjä tai kiinteistönvälittäjä ovat aina ensijaisesti vastuussa kaupan kohteesta annetuista virheellisistä tiedoista. Isännöitsijäntodistuksen antajan vastuu on koettu toissijaiseksi. Asunto-osakkeiden myyjä on sitten voinut takautuvasti vaatia isännöitsijältä korvauksia silloin, kun virhe on johtunut isännöitsijäntodistuksen virheestä. Ostajalla ei ole katsottu olevan mahdollisuutta hakea korvausta isännöitsijältä.

Korkein oikeus ratkaisi asian kuitenkin toisin päätöksessään KKO:2010:17 ja tulkitsi, että myös ostaja voi hakea vahingonkorvausta isännöitsijältä. Asunnon ostaja haki korvausta isännöitsijältä, koska isännöitsijäntodistuksessa huoneiston pinta-ala oli ilmoitettu harhaanjohtavasti. Todistuksessa oli pinta-alatiedoksi ilmoitettu "Yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala 158,2 m2" ja "Mahd. tarkistusmitattu pinta-ala 188 m2". Siitä ei kuitenkaan ollut ilmennyt, että osa huoneiston tarkistusmitatuksi ilmoitetusta pinta-alasta käsitti tiloja, joiden rakentamiseen ei ollut haettu rakennuslupaa.

Rakennusluvan mukaisen ja todellisen pinta-alan erotus johtui siitä, että käyttötarkoitukseltaan varastona olleita ullakkotiloja oli rakennusluvan vastaisesti muutettu asuinhuoneiksi ja autokatokseen oli rakennettu ilman rakennuslupaa lämmin varastotila. Muutokset olivat aiheuttaneet myös rakennusoikeuden ylittymisen. Kaupungin rakennusvalvontakeskus oli 10.1.2007 kehottanut asunto-osakeyhtiötä saattamaan huoneistot hyväksytyn rakennusluvan mukaisiksi. Muutostöiden seurauksena huoneiston pinta-ala tulisi jäämään olennaisesti sopimuksenmukaista pienemmäksi.

Onko isännöitsijä vastuussa ostajalle

Korkein oikeus toteaa päätöksessään, että asuntokauppalaissa säädetään, että jos asunnon myyjä on joutunut virhevastuuseen myyjän ostajalle esittämän isännöitsijäntodistuksen sisältämien tietojen perusteella on myyjällä on oikeus saada vahingostaan korvaus tiedonantaneelta yhteisöltä tai henkilöltä, jollei tämä osoita, ettei todistusta tai tietoa annettaessa ole menetelty huolimattomasti.

Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo myös, ettei ole perusteita tulkita asuntokauppalain säännöksiä niin, että ne sulkisivat pois ostajan oikeuden vaatia asunto-osakeyhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla vahingonkorvausta virheellisen tai puutteellisen isännöitsijäntodistuksen johdosta aiheutuneesta vahingosta.

Isännöitsijäntodistuksen sisältö virheen syy

Useimmiten on tarkoituksenmukaista, että asunnon ostajan vaatimukset myyjää kohtaan asunnon virheiden perusteella selvitetään ensin, ja myyjän takautumisoikeus asuntoyhteisöä tai sen edustajaa kohtaan käsitellään vasta tämän jälkeen asuntokauppalain säännösten mukaisesti. Kuitenkin voi poikkeuksellisesti syntyä tilanteita, joissa asunnon ostajan on perusteltua kohdistaa vaatimuksensa jo ensi vaiheessa asunto-osakeyhtiöön tai sen edustajaan. Tällainen tilanne voi olla käsillä esimerkiksi silloin, kun virheen pääasiallinen tai ainoa syy on asunto-osakeyhtiön tai sen edustajan antamassa tiedossa tai laiminlyönnissä antaa jokin tieto.

Käsitellyssä tapauksessa yhtiöjärjestyksen mukaisen pinta-alan ylittävä osuus on rakennettu ilman rakennuslupaa ja käytettävissä oleva rakennusoikeuskin ylittäen, vaikka isännöitsijäntodistuksessa olevat merkinnät tarkistusmitatusta pinta-alasta ovat olleet omiaan antamaan sen väärän käsityksen, että ostetun huoneiston tilat olisivat kaikilta osiltaan rakennusluvan mukaiset.

Isännöitsijäntodistuksessa on mainittava tiedot sellaisista hallituksen tai isännöitsijän tiedossa olevista seikoista, jotka olennaisesti voivat vaikuttaa yhtiön taloudelliseen tilaan tai sen toimintaan. Rakennusluvan puuttuminen osasta huoneiston tiloja voi vaikuttaa merkittävästi paitsi huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden arvoon, myös yhtiön taloudelliseen tilaan tai toimintaan. Luvan puuttuminen voi esimerkiksi johtaa siihen, että valvontaviranomainen velvoittaa asunto-osakeyhtiön saattamaan luvatta rakennetut tilat hyväksyttyjen rakennuslupien mukaisiksi, kuten tässä tapauksessa on käynytkin.

Luvan vastaisesta ja käytettävissä olevan rakennusoikeuden ylittävästä rakentamisesta olisi pitänyt mainita isännöitsijäntodistuksessa. Puutteellisen isännöitsijäntodistuksen antaessaan isännöitsijä on menetellyt asunto-osakeyhtiölain ja -asetuksen vastaisesti.

Korkeimman oikeuden johtopäätös

Käräjäoikeus oli aiemmin katsonut jääneen näyttämättä, että isännöitsijän menettelystä olisi aiheutunut asunnon ostajalle välitöntä vahinkoa. Hovioikeus myös katsoi, että ostajalla ei ollut oikeutta vaatia vahingonkorvausta suoraan isännöitsijältä.

Korkeimman oikeuden päätöksen mukaan asunnon ostajan isännöitsijään kohdistamaa vahingonkorvausvaatimusta ei voida hylätä niillä syillä, joihin käräjäoikeus ja hovioikeus ovat perustaneet välituomionsa. Käräjäoikeuden on käsiteltävä asia uudelleen ensinnäkin vahingonkorvauksen tuomitsemisen edellyttämän syy-yhteyden selvittämiseksi, ja jos syy-yhteys katsotaan olevan olemassa, vahingon määrän selvittämiseksi.

Oikeuskäsittely kokonaisuudessaan: www.kko.fi/50058.htm KKO:2010:17