Taloyhtiön

Taloyhtiö ei voi estää huoneistosaunan rakentamista, ellei yhtiöjärjestyksessä ole rakentamista rajoittavia ehtoja. Tärkeintä teknisen isännöitsijän Ari Sandgrenin mukaan on hankkia rakentamiselle asianmukaiset luvat ja noudattaa viranomaisten antamia ohjeita ja määräyksiä. Saunan rakentamissuunnitelmista täytyy informoida myös taloyhtiön hallitusta ja isännöitsijää, sillä rakennusluvan voi hakea ainoastaan taloyhtiön antamalla valtakirjalla. Lisäksi täytyy huolehtia siitä, että taloyhtiö voi hoitaa velvollisuutensa ja valvoa erityisesti vedeneristykseen, siis taloyhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin kohdistuvien töiden suorittamista.

Hakunilan Huollossa työskentelevän teknisen isännöitsijän Ari Sandgrenin mukaan taloyhtiöille on kuluneena vuonna tiedotettu yleisesti huoneistosaunojen rakentamiseen ja kylpyhuoneiden saneerauksiin liittyvistä asioista. Tämän ansiosta korjaukset ovatkin olleet Sandgrenin kokemuksen mukaan mallikelpoisia.

Huoneistosaunaa tai kuivan tilan muuttamista kosteaksi tilaksi ei osakkeenomistaja voi tehdä ilman lupaa. Sandgrenin mukaan Vantaan rakennusvalvontaviranomaiset ovat jo pidemmän aikaa edellyttäneet tällaisissa hankkeissa joko rakennus- tai ainakin toimenpidelupaa. "Ensimmäiseksi kuitenkin pitäisi ottaa yhteyttä taloyhtiön hallituksen jäseniin tai isännöitsijään ja ilmaista heille tahtotila saunan rakentamisesta", Sandgren neuvoo. "Keskusteluahan nämä hankkeet hallituksissa aina synnyttävät, mutta oikeuskäytäntöönkin perustuen osakkeenomistajaa ei voi kieltää rakentamasta huoneistosaunaa, ellei siitä aiheudu mitään erityisiä riskejä", sanoo Sandgren. Usein puheenjohtajat ohjaavat rakentamista suunnittelevan osakkeenomistajan isännöitsijän pakeille saamaan neuvoja ja opastusta hankkeen eteenpäin viemisessä.

Osakkeenomistaja vastaa

Osakkeenomistaja on velvollinen itse maksamaan kaikki rakentamisesta aiheutuvat kulut. Hänen tulee ottaa huomioon viranomaisten ohjeet, jotka voivat koskea rakenteita, ilmanvaihtoa ja muita hankkeelle ominaisia asioita. Kun hanke edellyttää rakentamis- tai toimenpidelupaa, sen hakemiseen pitää saada taloyhtiöltä valtakirja, sillä muutostyö kohdistuu myös taloyhtiön vastuulle kuuluviin rakenteisiin.

 Rakennusvalvontaviranomaiset voivat nykyisen maankäyttö- ja rakennuslain perusteella edellyttää, että hankkeessa on pätevä suunnittelija ja yleensä myös vastaava työnjohtaja. Viranomaiset tarkastavat suunnitelmat ja vasta sitten, kun asiakirjoissa on asianmukaiset leimat, työt voivat alkaa. Lisäksi huoneistosaunojen rakentamisessa edellytetään nykyisin, että kohteessa tehdään sekä rakennekatselmus että loppukatselmus. Taloyhtiöllä on oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti.

Sandgrenin mukaan Hakunilassa isännöitsijät yleensä tarkastavat kylpyhuoneremonteissa suunnitelmat, purkuvaiheen ja vedeneristyksen tekemisen. Usein ajatellaan, että kun isännöitsijä tai hallituksen puheenjohtajat ovat käyneet silmämääräisen tarkastuksensa tekemässä, vastuu siirtyy taloyhtiölle. Tässä Sandgren muistuttaa painokkaasti, että vastuu ei siirry, vaan säilyy kaikissa olosuhteissa työn teettäjällä. "Jos uusissa tai korjatuissa tulee vesivuoto, taloyhtiöllä ei ole velvollisuutta korjata sitä, vaan laskun maksaa osakkeenomistaja tai työn teettäjä. Tilaaja on siis aina ensi kädessä vastuussa. Työn varsinainen suorittaja on vasta toissijaisessa vastuussa, ja tilaaja voi hakea tekijältä korvausta", Sandgren opastaa.

Urakkasopimus suositeltava

Huoneistosaunan rakentaminen on niin kallis muutostyö, että Sandgren suosittaa käyttämään aina kirjallista urakkasopimusta, jolla selvitetään ennalta tilaajan ja tekijän juridiset vastuut. "Onhan kylpyhuoneiden laajennustöitä tehty niinkin, ettei niistä ole virallista tietoa tai salaa rakennetun huoneistosaunan olemassaolo paljastuu myöhemmin. Jos näin on tapahtunut, osakkeenomistajalla on velvollisuus hakea tarvittavat rakentamis- tai toimenpideluvat jälkikäteen", Sandgren kehottaa. Asianmukaisten lupien hakematta jättäminen on Sandgrenin mielestä säästämistä väärässä paikassa.

Vedeneristyksen kanssa erityisen tarkkana

"Me voimme antaa remonttivinkkejä, ja tietoa päteviksi todetuista tekijöistä meiltä kyllä saa", sanoo Sandgren. Muutama perusohje tässä kuitenkin: Esimerkiksi yli 20 vuotta vanhaa muovimatto on elinkaarensa päässä. Vesieristeenä toiminutta matto ei suositella jätettäväksi kaakeleiden alle, vaan se on poistettava ja korvattava VTT:n hyväksymillä muun tyyppisillä vesieristeillä. Myös vanhojen kaakeleiden jättäminen uusien alle kannattaa harkita Sandgrenin mielestä erittäin tarkkaan. Riskinä on, että uusi pinnoite ei tartu riittävän hyvin vanhoihin kaakeleihin tai vanhojen kaakeleiden alla ei ole kunnollista vesieristystä. "Meillä on taloyhtiöitä, joissa on päätetty korvata kosteiden tilojen remonteissa lattian vedeneristys taloyhtiön laskuun. Tämä ei kuitenkaan ole yleinen tapa, vaan menettelyissä on yhtiökohtaisia eroja", mainitsee Sandgren. Lisäksi hän muistuttaa 70-luvulla käytettyjen elementtikylpyhuoneiden kaivoista: kun niiden ns. seinäkaivot muutetaan lattiakaivoiksi kylpyhuoneremontin yhteydessä, pitää varmistaa, että muutos ei vaikeuta taloyhtiössä mahdollisesti myöhemmin toteutettavan putkistolinjasaneerauksen tekemistä. Sandgren suosittaa myös käyttämään vedeneristyksissä esimerkiksi VTT:n hyväksymiä aineita ja menettelytapoja.

Ilmanvaihtoon erityishuomiota

Huoneistosaunan voi toteuttaa valmiilla elementillä, joka sijoitetaan sellaisenaan esimerkiksi kylpyhuoneeseen. "Tällaiset saunat ovat sinällään hyviä ratkaisuja, koska ne vievät hyvin vähän tilaa ja tuotteet on tyyppihyväksyttyjä", pohdiskelee Sandgren, mutta tuo heti esiin kaikkiin huoneistosaunojen rakentamisvaihtoehtoihin liittyvän ongelmakentän - mistä saadaan riittävä korvausilma. Kiellettyä on esimerkiksi erillisen puhaltimen liittäminen olemassaolevaan ilmanvaihtojärjestelmään. Korvausilma on Sandgrenin kokemuksen mukaan helpointa tehdä poraamalla seinään timanttiporalla paikka uudelle tuloilmaputkelle. Kyseinen toimenpide vaatii ennakkosuunnittelua. "Ilmanvaihto 60- ja 70-luvulla rakennetuissa taloissa on nykysuositusten puitteissa usein huoneistosaunalle riittämätön, joten korvausilman saanti on suunniteltava ja toteutettava huolellisesti. Ilmanvaihto on aina selvitettävä tapauskohtaisesti", Sandgren korostaa. Mikäli sauna- tai kylpyhuoneremontti edellyttää vesipisteiden siirtämistä, muutokset voidaan tehdä ilman suunnitelmia, jos putket kulkevat pinnassa. "Jos on tarve piilottaa ne rakenteisiin, edellytetään lvi-suunnitelmia. Niistä tarvitaan kopiot myös isännöitsijälle arkistoitavaksi", Sandgren sanoo. Myös kiukaan tarvitseman sähköenergian saanti on syytä huomioida etukäteen.

Talosaunatkin ahkerassa käytössä

 "Isännöimissämme kerrostaloissa olevia saunoja pidetään kunnossa ja korjataan. Niiden käyttöaste on kohtuullisen hyvä", sanoo Sandgren. Suosittuja ovat varsinkin lenkkisaunat ja viikonloppuvuorot. Saunavuoroja muutellaan Sandgrenin mukaan lähes päivittäin. Se ei kuitenkaan ole hankalaa, sillä taloyhtiöt ovat kaapeliyhteyden päässä valvontapisteeseen, jossa muutoksia voidaan tehdä tarpeen mukaan. Muistilista:

 • Rakennuksen vahingoittumattomuuden kannalta kantaviin rakenteisiin kohdistuvista muutoksista edellytetään taloyhtiön lupaa.

 • Muutostyöluvan tarpeellisuutta arvioitaessa on huomioitava, että rakennus on asuntoyhtiön omaisuutta, jossa osakkailla on osakeomistuksensa nojalla vain hallintaoikeus tiettyihin tiloihin. Siksi osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostöistä ennen niiden aloittamista joko yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle, jos muutostyö voi vaikuttaa kantaviin rakenteisiin, erityksiin, taloon asennettuihin vesi-, sähkö-, kaasu- tai vastaaviin johtoihin ja ilmanvaihtojärjestelmään.

• Hallituksella ja isännöitsijällä on myös oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Yhtiö voi periä valvonnasta aiheutuneet kohtuulliset kustannukset osakkalta.

(Lähde: Korjauskustannusvastuu asuntoyhtiössä, Essi Rikalainen Rakennustieto 2001).