Taloyhtiön

Ennen kuin osakkeenomistaja innostuu kotimaisessa sisustuslehdessä näkemästään kylpyhuoneesta ja päättää uudistaa omansa samanlaiseksi, hänen kannattaa muistaa muutama perusasia: taloyhtiölle on ilmoitettava remontista eli käytännöstä riippuen tehdä ilmoitus hallitukselle tai isännöitsijälle, hakea viranomaiselta asianmukainen lupa ja valita tekijäksi "päivänvalon kestävä" ammattilainen.

Osakkeenomistajien tietoisuus siitä, että heidän täytyy ilmoittaa huoneistoissaan tehtävistä remonteista isännöitsijälle ja sitä kautta taloyhtiölle on lahtelaisen isännöitsijän Tony Stenhammarin mukaan kiitettävästi lisääntynyt.

- Voi olla tilanteita, ettei osakas tee ilmoitusta ihan heti remonttinsa alussa, mutta tekee sen myöhemmin. Tai sitten isännöitsijä kutsutaan paikalle viimeistään siinä vaiheessa, kun kylpyhuoneen vedeneristettä ollaan tekemässä, vanhojen kerrostalojen tekniseen isännöintiin erikoistuneessa Avainisännöinti Oy:ssä työskentelevä, rakennusinsinöörikoulutuksen saanut Tony Stenhammar ITS, ITS-TEK kertoo.

Hänen mukaansa monissa taloyhtiöissä halutaan suoranaisesti kieltää osakkaiden "omatoimiremontit", jos heillä ei ole siihen riittävästi ammattitaitoa ja sen sijaan pyritään edistämään sitä, että osakkaat teettäisivät remonttinsa ammattilaisilla.

- Silloin kun ammattilainen tekee remontin, osakaskin voi olla turvallisin mielin, eikä tarvitse pelätä sitä, että myöhemmin paljastuu jokin virhe, josta joutuu maksamaan, Stenhammar jatkaa.

Isännöitsijöillä kautta maan on varmasti kokemusta tilanteista, joissa esimerkiksi asuntokaupan tapahduttua paljastuu, kuinka kylpyhuoneen vedeneristeet ovat "falskanneet" ja vettä on mennyt rakenteisiin, eikä kukaan välttämättä edes tiedä, kuinka kauan.

- Ne ovat erittäin hankalia tapauksia, joissa joudutaan jälkikäteen selvittämään, kuka on asunnon siihen aikaan omistanut, kuka on teettänyt remontin tai kuka sen on toteuttanut. Pahimmassa tapauksessa koko taloyhtiö voi joutua maksamaan yksittäisen osakkeenomistajan taloyhtiön vastuulle kuuluvien vesieristeiden osalta pieleen menneen remontin, Stenhammar varoittelee.

- Silloin toimitaan oikein muita osakkaita kohtaan, kun kylpyhuone- ja saunaremontissa todella huolehditaan vedeneristyksen tekemisestä oikein ja toteuttamisesta niin, että se kestää. Tällaisissa asioissa pitää olla lainkuuliainen ja uskon, että se on aina osakkaankin etu, kun hän voi suhtautua remonttiinsa turvallisin mielin, aluejohtaja Aimo Koskelo Rustholli Remontit Oy:stä sanoo.

Yritys on erikoistunut asunto-osakeyhtiöiden osakkaiden teettämiin huoneistoremontteihin ja siksi Koskelon mukaan on ollut tarpeellista kehittää palvelumuotoa, jossa on kaikki osakkaan velvollisuudet ja niiden hoitaminen asianmukaisesti eri tahoihin päin otetaan jo etukäteen huomioon ja joista kirjallisesti sovitaan.

- Laiminlyöntejä remontti-ilmoituksen tekemisissä tapahtuu. Toisinaan käy niin, että kun isännöitsijä tulee tekemään remontin alla olevaan kylpyhuoneeseen vedeneristystarkastusta, samalla hän havaitseekin, että toisessa asunnossa tehdään remonttia, josta ei ole ilmoitettu. Sekin on meille tuttua, ettei osakas ole millään tavoin tietoinen omista velvollisuuksistaan taloyhtiötä ja isännöitsijää, viranomaisia tai edes naapureitaan kohtaan ennen kuin me tuomme asian esiin, Koskelo kertoo.

Taloyhtiön yhteiset pelisäännöt

Rakennusvalvontaviranomaisten vaatimukset ja lupamenettely etenkin märkätiloihin kohdistuvissa remonteissa ovat monissa kunnissa ja kaupungeissa tiukentuneet viime vuosina.

- Määräykset ovat esimerkiksi Lahdessakin selvästi tiukempia kuin kymmenen vuotta sitten. Tuohon aikaan Lahdessa ei ollut mitään sellaisia kylpyhuoneremontin tekemiseen liittyviä määräyksiä, joita osakkaan olisi tarvinnut kylpyhuoneremonttia teettäessään miettiä, työpäällikkö Jorma Tura kertoo.

Nykyään Lahdessa on peruskäytäntönä, että jos remontissa käytettään VTT:n sertifioimia tuotteita ja tekijät omaavat sertifikaatin, märkätilan vedeneristetöistä ei tarvitse tehdä rakennusvalvontaan ilmoitusta tai hakea erityistä lupaa.

Turan suosituksena on, että taloyhtiöissä isännöitsijöiden aloitteesta luotaisiin yhteinen linja esimerkiksi vedeneristeiden tekemis- ja tarkistamismenettelystä ja kustannusten jakaantumisesta. Tämä olisi tarpeellista siksi, että yleensä märkätilojen vedeneriste kuuluu vastuunjaon mukaan taloyhtiölle, mutta siihen joudutaan puuttumaan osakkaan teettämän remontin vuoksi.

- On taloyhtiöitä, joissa on tehty selvä linja siihen, että osakkeenomistaja maksaa vedeneristyksen ja sen tarkistamisen kokonaan itse. Mutta sitten on myös niitä taloyhtiöitä, joissa on yhteinen periaatepäätös, jonka mukaan taloyhtiö osallistuu tietyllä osuudella vedeneristyksen kustannuksiin vaikkapa periaatteella yksi "kappale" vedeneristystä per kylpyhuone, hän mainitsee esimerkkinä toimintamallista, joka hänen kokemuksensa on varsinkin viimeisten viiden vuoden aikana kovasti lisääntynyt.

- Isännöitsijät ovat valveutuneita ja pyrkivät käyttämään esimerkiksi kylpyhuoneiden vedeneritystarkastuksissa asiantuntija-apua silloin, kun he eivät itse hallitse asiaa, Koskelo mainitsee vielä tärkeänä seikkana.

Vedeneristekäytäntöjen luomisen lisäksi osakkaiden remonttien tekemistä helpottaisi Turan kokemuksen mukaan sekin, jos taloyhtiössä olisi yhtenäinen käytäntö lattiakaivojen kohtelemisesta remontissa - onko yleisperiaate, että vaihdetaan aina vanha lattiakaivo kokonaisuudessaan uuteen vai että uusitaan vain esimerkiksi koroterengas ja hoidetaan tiivisteet kuntoon. 

Asbesti ja PAH-yhdisteet vakavia riskitekijöitä

Asbesti ja PAH-yhdisteet ovat sellaisia aineita, joiden olemassaolo pitää aina selvittää, kun esimerkiksi kylpyhuoneita ryhdytään remontoimaan. Selvittäminen on tärkeää siksi, että asbesti aiheuttaa syöpää. Jos sitä löytyy, remontti edellyttää viranomaislupaa ja työn aikana täytyy käyttää asianmukaisia suojauksia, alipaineistaa työskentelytilat ja ennen kaikkea estää kaikin keinoin haitallisen aineen leviäminen remontin aikana muihin asuntoihin ja koko kiinteistöön.

Asbestin käyttö rakennusmateriaaleissa lopetettiin 1980-luvun lopulla, mutta sitä on tätä ennen käytetty esimerkiksi  ilmanvaihtolaitteistoissa, putkien eristysmateriaalina, julkisivuissa, lattioissa, katoissa, sisäverhouslevyissä sekä rakennusmateriaaleissa, kuten tasoitteissa, liimoissa ja maaleissa.

- Taloyhtiön pitäisi kyseinen tutkimus teettää kiinteistönomistajan vastuuseen perustuen, mutta käytännössä se usein menee niin, että me hoidamme asian ja teetämme tutkimuksen. Kiinteistönomistajia ei asbestin olemassaolo ehkä samassa määrin kiinnosta kuin meitä, mutta meille se on työturvallisuustekijä. Emme voi laittaa työntekijöitämme riskialttiiksi niinkin vahingolliseksi tunnetulle aineelle kuin asbesti on vuosikymmenten aikana tutkimuksissakin todettu, Koskelo sanoo.

Tony Stenhammar mainitsee, että he pyrkivät ensimmäiseksi tutkituttamaan asbesti- ja PAH-yhdisteiden tilanteen kiinteistössä jo siinä vaiheessa, kun taloyhtiö on tullut heidän asiakkaakseen.
 
Eri tahoja palvelevaa tietoa dokumentoituu

Kun osakas teettää huoneistossaan remontin, siihen liittyy niin sanotusti monia rajapintoja, eikä työtä voi teettää huomioimatta koko taloyhtiötä tai naapurihuoneistojen asukkaita.

Siksi  on tärkeää, että osakkaan puolesta huolehditaan velvoitteista ja tehdään se perusteellisesti. Niinpä esimerkiksi osakkaan ilmoituslomakkeeseen kostean tilan remontista kirjoitetaan mahdollisimman tarkkaan kaikki tiedot siitä, mitä remontissa tehdään, milloin tehdään, kuka tai ketkä remontin tekevät ja kuka työtä valvoo.

Kaikki toimet - yhteistyökumppaneilta hankittavia lvi- ja sähköasennuksia myöden - kirjataan lomakkeeseen niin, että sieltä näkyvät vastuulliset henkilöt ja heidän yhteystietonsa.
 
Lisäksi isännöitsijä täyttää lomakkeesta ne kohdat, joista käy ilmi, milloin remontille on annettu lupa, kuka sitä taloyhtiön puolesta valvoo, mitä ovat nämä työvaiheet, kuka ne tarkastaa ja suorittaa yhteystietoineen.
Paperista ilmenee aina sekin, että remontin tekevällä yrityksellä on asianmukainen ja mahdollisten vahinkojen aiheutuessa riittävän suuri vastuuvakuutus.
 
Samaan asiakirjakokonaisuuteen liitetään vielä asbetinäytteestä saatu tutkimustulos ja työn vastaanottamisesta tehdään pöytäkirja, jonka osakas allekirjoittaa.

Tällä menettelyllä myös isännöitsijätoimisto saa hoidossaan olevasta kiinteistöstä ja siinä tehdystä huoneistoremontista tarvittavat tiedot,  joita voidaan hyödyntää esimerkiksi isännöitsijäntodistuksessa asuntokaupan yhteydessä.

Työhön liittyvien tietojen dokumentoinnista on Koskelon mukaan sekin etu, että jos yläkerran asunnossa sattuu vesivahinko ja alakerran kylpyhuoneremontissa maalattu katto täytyy maalata uudestaan, heidän arkistostaan löytyy tieto, mitä maalia ja minkäsävyistä maalia on kyseisessä katossa käytetty.