Taloyhtiön

Marraskuun 23. päivä, vuosi 2006, paikka Koivulantie 10, Pori. Taivas roikkuu alhaalla, tihuuttaa vettä. Lumet ovat sulaneet, nurmikot hehkuvat vihreinä. Puistomaisella tontilla seitsemänkerroksisena kohoavan talon päätyyn on kiinnitetty järeä mastolava. Elementtitalon pinnat näyttävät nuhruisilta, ilmeisesti eivät enää kauaa.

Näin on, ja niin sen on ollut määrä ollakin. Juoksutetaanpa sormea Sakipa Oy:ssä 26.5.2006 päivätyllä taulukolla. Otsikoksi on präntätty: "Herralahden julkisivukorjaus, Toteutusaikataulu". Kohdassa "Toteutusvaihe" rivillä "Taloyhtiö I, talo 1" alkaa tummennus sarakkeessa v. 2006 M eli marraskuu.
 
Taloyhtiö I on kahdesta 1960-luvun lopulla rakennetusta asuinkerrostalosta koostuva As Oy Herraniitty. Ensimmäisenä työn alle otetun rakennuksen töiden on määrä olla valmiina vuoden 2007 maaliskuun alkuun mennessä. Siinä vaiheessa toteutusaikataulun mukaan Herraniityn toisessakin talossa työt ovat edenneet puoleenväliin. Töiden aloitukset on porrastettu ketjumaisesti kahden kuukauden välein.

Naapuriyhtiö As Oy Herraviikissä ensimmäisenä käsittelyyn otettavan rakennuksen julkisivuremontti on alkamassa maaliskuun 2007 alussa. Kaikkiaan ketjutetusti Herralahdessa toteutettavassa julkisivu-urakassa käydään läpi neljä taloyhtiötä, yhteensä kahdeksan rakennusta, kaikki saman aikakauden tuotantoa, ulkonäöllisestikin siskoksia. Julkisivutöiden osalta koko julkisivujen korjausketju on aikataulun mukaan viety päätökseen huhti-toukokuun vaihteessa vuonna 2008. Loppuvaiheen LVI-työt venyttävät hanketta siitä vielä kuukaudella.

Alkutöillä varmistus
ketjun pitävyydelle
Siitä, mitä Herralahdessa on tekeillä, miksi ja miten - ja ennen kaikkea siitä, millaisten esityövaiheiden pohjalta - napattiin Kiinteistöpostille kertomaan herrat Taulu, Salminen ja Heinilä. Viimeksi mainitulla kosketus taloyhtiöihin on läheisin ja pisin. Ammatti-Isännöitsijät Oy:n Hannu Heinilän isännöinnissä näistä neljästä yhtiöstä ovat muut paitsi As Oy Herraviiki. Herraviikissä isännöinti on Porin Rakennusasiaintoimisto Oy:n Tapio Raekiven hoidossa. Heinilä ja Raekivi ovat jo ennen tätä alueen suurhanketta tehneet paljon tiivistä yhteistyötä, vaikka eri toimistojen väkeä ovatkin.

Edellä mainitun Herralahden julkisivukorjaus/Toteutusaikataulu -arkin allekirjoittajana Sakipa Oy:stä on rakennuttajapäällikkö Juhani Salminen. Varsinainen hankesuunnitteluvaihe on ajoittunut lokakuulta 2005 huhtikuun 2006 alkuun, kuuden kuukauden jaksolle.  Hankesuunnitteluvaihe on ajallisesti noin viidesosa projektin kokonaiskestosta, toteutusaikataulun mukaan kaksi vuotta ja  viisi kuukautta, siis 29 kuukautta. Sisällöllisesti ensimmäisen puolen vuoden jaksolla hankesuunnittelussa, on luotu pohja niin projektin toteutuksen sujuvuudelle kuin tulosten laadulliselle tasolle.

Kiinteistöalan monitoimijayritys Sakipa Oy:ssä hankesuunnitelma vaikuttaa olleen osana rakennuttamistehtävien toimeksiantoa varsin tärkeä, ei vain Juhani Salmiselle. Tapaamisessa toimitusjohtaja Eino Taulun huoneessa huoneen haltija tekee heti selväksi, että ensimmäistä kertaa yritys ei ole mukana mittavassa, ketjutetulla mallilla toteutettavassa julkisivuhankkeessa. Väljästi Herralahden alueeseen liittyvässä Eteläkoivulassa vastaavalla tavalla organisoitu, kahdeksan taloyhtiön remontit käsittänyt projekti saatiin päätökseen vuonna 2005. Sitäkin aiemmin Sakipan henkilöstö oli mukana niin ikään ketjutetulla mallilla, joskin pienempinä kokonaisuuksina ja laatutasoltaan kevyemmällä tasolla toteutetussa Ympäristöministeriön koeprojektissa. Siinä kohennettiin taloyhtiöitä Porin Sampolassa.

Kokemusten pohjalta Salminen ja Taulu ovat vakuuttuneet, että ammattimaisesti, ulkopuolisilla teetetty hankesuunnittelu on paikallaan etenkin isoja kokonaisuuksia koskevissa korjausrakentamisprojekteissa. Yksittäisen taloyhtiön piensaneeraus sitä välttämättä ei edellytä.

Moni hanke on tyssännyt, kun liikkeelle on lähdetty ilman riittävää valmistelua ja pelkin isännöitsijävoimin, Juhani Salminen raottaa totuuden verhoa. Pienemmissäkin hankkeissa siis vaanivat takkuuntumisen vaarat.

Aika- ja resurssivarat
punnittava realistisesti
Takkuamalla tai ilman, 35 vuotta isännöitsijän ammatissa toiminut Hannu Heinilä on vuosien mittaan vienyt läpi monenlaisiakin remontteja ilman rakennuttajan apua. Rajat hän on kuitenkin oppinut tunnistamaan.
– Kun hankkeessa on riittävästi volyymiä, normaalin isännöintityön ohessa organisointiin yksikertaisesti ei jää aikaa, eikä ammattitaitokaan, puhelimella tavoitettu Heinilä toteaa.

Eteläkoivulan ja Herralahden kokoluokan hankkeissa hän näkee isännöitsijälle olevan riittävästi tekemistä taloyhtiöiden pitämisessa mukana projekteissa loppuun asti.

Herralahden taloyhtiöissä Hannu Heinilä kertoo hieroneensa ennemmin tai myöhemmin vääjäämättä edessä olevaa julkisivuremonttia jo pitkään, hiljallensa. Siihen saakka, kunnes Sakipa päätettiin ottaa mukaan hankesuunnittelijaksi, valmistelutyötä oli tehty jo puolitoista vuotta osakkaista muodostetulla kahdeksanhenkisellä tiimillä. Vetäjällä, osakas hänkin, on rakennusmestarin kokemus.

Pohjaksi hankesuunnittelun vetäjille taloyhtiöväellä oli antaa muun muassa rakennuksista teetetyt kuntotutkimukset. Rajuimman mukaan niitä ei oltu teetetty. Silti tulokset olivat Heinilän mukaan saaneet osakkaat lopullisesti vakuuttumaan, että jotain julkisivuille olisi tehtävä. Silmin nähdenkin huono kunto oli ollut havaittavissa. Kuntotutkimus paljasti, että tilanne oli oletettuakin pahempi.

Plussat ja miinukset
puntarissa
Hankesuunnittelijan ja rakennuttajan lisäksi herralahtelaiset luottivat myös suunnittelussa samoihin tekijöihin kuin Eteläkoivulan taloyhtiöt. Arkkitehtitoimisto Küttner Ky:ssä Herralahden taloyhtiöille tehdyistä kymmenestä julkisivukorjausten luonnosvaihtoehdosta valittiin ensin pidemmälle jalostettavaksi neljä. Siinä vaiheessa mukana oli myös rakennesuunnittelija Harri Setälä. Jotta osakkaiden olisi ollut helpompi valita niistä parhaaksi katsomansa, kullekin vaihtoehdolle laskettiin kustannusarviot ja jokaisen vaihtoehdon oleellisimmat tiedot koottiin yhdelle A4:lle. Osakkaiden päätös oli varsin yksimielinen: julkisivut tullaan levyttämään entisten julkisivuelementtien päälle niin, että väli jää tuulettuvaksi. Kyseisen menetelmän tuloksiin oli jo tutustuttu käytännössä Eteläkoivulassa.
 
Ulkonäköseikkojen ohessa osakkaat olivat vakuuttuneita levytysratkaisun teknisistä ominaisuuksista. Tuulettuvuutta pidettiin erittäin tärkeänä, samoin sitä, että menetelmällä työ onnistuu talvikuukausinakin. Takuuaika levyille on tässä kohteessa 25 vuotta. Levyt ovat myöhemmin vaihdettavissa uusiin yksittäin, mikäli vaurioita tulee. Valittu toteutustapa ei ollut vaihtoehdoista halvin, mutta ei kalleinkaan.
 - Elinkaariajattelua on tullut iskostettua asukkaisiin, ja hyvin on uponnut, Hannu Heinilä kertoo.

Hankesuunnittelu Herralahdessa
Lähtökohdista ja ja vaiheista
-1960-luvun loppupuolella valmistuneiden talojen julkisivuelementit voimakaskuvioista valkobetonia. Julkisivuremontteja ei ole tehty saumauksia ja pieniä paikkauksia lukuun ottamatta.
- Kuntotutkimuksessa ulkokuorista otetuista 19 näytteestä rapautumista oli 13:ssa.
- Loppupäätelmä: julkisivut joko purettava tai lämmöneristystä lisättävä ja tehtävä uusi pinnoitus.
- Hankesuunnitteluryhmä; Sakipa Oy koordinaattorina ja isännöitsijän yhteistyökumppanina, valitsee ammatillista ja verkosto-osaamista painottaen arkkitehti- ja rakennesuunnittelijat.
- Suunnittelijat laativat esimerkeiksi alustavat suunnitelmat kymmenellä vaihtoehtoisella korjaustavalla. Tarkempaan jatkosuunnitteluun niistä valitaan neljä (nykymalli, rappaus, tuulettuva levyrakenne sekä raskaampi purku/tiilimalli).
 -Neljästä korjausvaihtoehdosta laaditaan tiivis A4, konkreettinen selvitys kustannus- ja elinkaarilaskelmineen jaettavaksi osakkaille. Kustannuksissa selvitetään taloyhtiön investointikustannus, osakehuoneiston hankeosuus ja rahoitusvastike. Osakkaat valitsevat parhaaksi katsomansa vaihtoehdon.
- Hankesuunnittelija luo jo tässä vaiheessa pohjan laadunvarmistukselle.
- Hankesuunnittelija ja suunnittelija selvittävät viranomaisneuvotteluin, että toteuttamiselle ei ole esteitä. Julkisivun muuttamiseen riittää toimenpidelupa. Se saadaan.
- Hankesuunnittelija selvittää rahoitusta varten mahdollisesti haettavissa olevat avustukset: saatavissa noin 50 000 euroa/taloyhtiö, mikä taloyhtiöstä riippuen on 5-8 prosenttia kustannuksista. Säästöjä taloyhtiöillä ei juurikaan ole. 
- Hankesuunnittelija selvittää lainavaihtoehdot, rahoitusvaikutuksen  ja verovaikutukset.
- Hankesuunnittelija määrittää hankkeen aikataulun.
- Hankesuunnittelija selvittää myös taloyhtiön päätöksenteon mallin ja aikataulun.
- Hankesuunnittelun jälkeen, kun  taloyhtiö on hyväksynyt hankesuunnitelman ja tehnyt tarvittavat linjaukset, alkaa varsinainen suunnittelu ja sen jälkeen kohteen urakkakilpailutus.