Taloyhtiön

KVR-urakka toteutti As. Oy Näsipuiston julkisivukorjaushankkeessa rakennuttajana projektin vetäjänä toimivan Martti Ojajärven mielestä parhaiten ja aidosti sitä, että osakkeenomistajat käyttävät todellista päätäntävaltaansa ja valitsevat omista lähtökohdistaan taloyhtiölle parhaiten sopivan korjaustavan.

Pitäisi muistaa, että julkisivukorjaushankkeessa tilaajana on asunto-osakeyhtiö ja siksi oikea päätöksentekopaikka yhtiökokous. Siellä asukkailla ja osakkeenomistajilla pitää olla aito vaikuttamisen mahdollisuus asioihin ja päätäntävalta siitä, mitkä ovat ne vaihtoehdot, joilla julkisivujen tekninen ongelma voidaan ratkaista ja mitä se heille maksaa, Ojajärvi korostaa kuvatessaan Näsipuiston julkisivukorjauksen toteuttamista.

Perinteisessä urakointitavassa osakkeenomistajat eivät pääse arvioimaan kaikkia niitä todellisia vaihtoehtoja, joita teknisen ongelman ratkaisemiseksi voitaisiin käyttää. Tämä johtuu siitä, että kun suunnitelmat tehdään, niihin tuskin enää haetaan aidosti urakoitsijoilta muita vaihtoehtoja, vaan tarjous pyydetään jo suunnitellusta.

KVR-urakassa urakoitsija sen sijaan asiantuntemustaan käyttäen suunnittelee ja tarjoaa vaihtoehtonsa, joista osakkeenomistajat valintansa ja päätöksensä sitten tekevät ja näin olleen vaikuttavat todella myös korjauksen lopputulokseen. Urakoitsijat tietysti pyrkivät kilpailutilanteessa tuottamaan sellaisia ratkaisuja, jotka menestyvät kilpailussa ja ovat siis tilaajalle edullisia.

KVR-urakkamuodon käytön yleistyminen vaatii Ojajärven mielestä ajattelutavan muutosta. Hänen mielestään erilaisia urakkamuotoja pitäisi käyttääkin enemmän ja huolehtia siitä, että asunto-osakeyhtiöiden korjaushankkeissa yhtiökokous toimii päätöksentekoprosessissa todella sellaisena tahona, joka valinnat tekee. Myös taloyhtiöt sitoutuisivat näin toimien aikaisemmin tulevaan yhteistyökumppaniinsa ja yhtiö saisi toteuttajalta käyttöönsä tarvitsemaansa asiantuntemusta ja ohjausta.

Reunaehdot
tiedossa ennen tarjouksien pyytämistä

KVR-urakkatarjousten valmisteluvaiheessa on Ojajärven mukaan tärkeä huolehtia siitä, että tilaaja selvittää mahdolliset toteuttamisen reunaehdot ennen tarjousten pyytämistä. On siis tiedettävä, minkälaisia kaupunkikuvallisia tai muita arkkitehtoonisia rajoituksia saattaa olla, voidaanko julkisivut esimerkiksi verhoilla levyillä, voidaanko käyttää useita verhousmateriaaleja, voiko parvekekaiteiden materiaalina käyttää läpinäkyvää lasia vai pitääkö kaiteiden peittää parveke täydellisesti ja niin edelleen.
 
Reunaehtojen huomioiminen turvaa sen, että urakoitsijoiden tarjouksissaan esittämät vaihtoehdot on käytännössäkin toteuttamiskelpoisia - toisaalta näin tarjoukset saadaan yhteismitallisiksi.
– On tärkeä suunnitella tarjouslomake hyvin, Ojajärvi painottaa viitaten siihen, että juuri hyvin suunnitellulla lomakkeella urakoitsijoilta saadaan mahdollisimman paljon vaihtoehtoja erilaisilla materiaaleilla ja materiaaliyhdistelmillä toteutettavista korjauksista.
– Urakoitsija tehköön sitten tarjouslomaketta täyttäessään omat ratkaisunsa siitä, mihin vaihtoehtoihin vastaa ja mikä yrityksen kilpailukyky minkin korjaustavan toteuttajana on, Ojajärvi vielä painottaa.

Aito kilpailutilanne loppuun saakka

Korjaushankkeen taloudellisen hallinnan kannalta on tärkeää, että urakoitsijalta saatu hinta pitää. Tämä toteutuu Ojajärven mukaan sitä varmemmin, mitä huolellisemmin KVR-asiakirjat on tehty.

KVR-urakan hinta ei välttämättä sisällä kuitenkaan aivan kaikkea. Tässä Ojajärvi viittaa siihen, että kaikissa julkisivukorjauksissa yllätyksiä tulee ja etenkin betonijulkisivukorjauksissa korroosio- ja pakkasrapautumavaurioiden määrä ja korjaamisen tarve.

Niinpä yksi keino Ojajärven mukaan on, että KVR-urakassa urakoitsijan kanssa sovitaan hinnan sisältävän esimerkiksi kilometrin verran terästen piikkausta ja toisen kilometrin verran suojausta. Näsipuistossa urakoitsijoilta pyydettiin korroosio- ja rapautumisvaurioiden korjaamisesta yksikköhinta. Näin tarjouksia voitiin tasapuolisesti vertailla sen pohjalta, kuinka paljon näitä töitä arvioitiin jouduttavan tekemään.

Näsipuiston hankkeessa on nyt ohitettu kaikki teknistä tai taloudellista riskiä sisältävät työvaiheet ja hanke on pysynyt erinomaisesti ”hanskassa”. Betonijulkisivun hiekkapuhallus toi esille odotettua enemmän terästen piikkaus- ja suojaustarpeita, mutta tähän oli hankekustannuksissa jo varauduttu.

KVR-urakka urakoitsijan
osaamisen ja kokemuksen haastajana

Paljon selvityksiä vaihtoehdoista oli tehty ja esittelykokouksia pidetty myös As. Oy Näsipuistossa ennen kuin taloyhtiö löysi ratkaisun, minkälaisen julkisivuremontin se haluaa toteuttaa. Toteuttamiseen haluttiin perinteisten urakkatarjouskilpailun ja toteutuksen sijasta KVR-tyyppinen toteuttamistapa.

Olennaisin ero KVR-urakassa perinteiseen urakointitapaan on, että siinä pääurakoitsija ottaa kokonaisvastuun urakasta, työsuorituksesta ja myös suunnittelusta.

Kilpailutukseen valituille urakoitsijoille annettiin karkeana ohjeena, että julkisivukorjaus toteutetaan Näsipuiston kerrostaloissa uudelleenverhouksena, jonka lisäksi uusitaan parvekekaiteet ja vaihdetaan uudet ikkunat. Urakoitsijoiden tehtävänä oli sen jälkeen suunnitella, miten korjaus erilaisilla materiaalivaihtoehdoilla toteutetaan.

Uskallusta ja luottamusta tarvitaan

Oka Oy:n saneerausyksikön projektipäällikkö Arto Pajusen kokemukset KVR-urakasta ovat myönteiset. Hänen mielestään tällainen toimintatapa antaa urakoitsijalle paremmat mahdollisuudet käyttää omaa osaamistaan ja kokemustaan. Urakoitsija voi näin ollen myös vaikuttaa paremmin toteuttamistapaan ja aikatauluihin tarpeiden mukaan.
– Tässä kohteessa oli arkkitehtoonisesti perusteltua yhdistää julkisivussa kaksi eri materiaalia, Pajunen kertoo korjaustavasta, jota Oka suositti omaan kokemukseensa perustuen.

Kokonaisvaltainen toimintamalli, jossa suunnittelu ja toteuttaminen annetaan pääurakoitsijalle, on yksikönjohtaja Heikki Käkösen kokemuksen mukaan myös edullisempaa kuin perinteisessä toimintamallissa, jossa tarvitaan erikseen suunnittelu- ja urakkatarjoukset.
– Toteutuksen erilaisista yksityiskohdista tarvitaan uusia rakennesuunnitelmia pitkin matkaa, mutta tämäkin koituu hankkeen eduksi, koska urakoitsija hoitaa suunnitelmatarpeet suoraan suunnittelijoiden kanssa ja täydentävät suunnitelmat saadaan hyväksymiskierroksen jälkeen nopeammin työmaan käyttöön, Pajunen kuvaa A-Insinöörien hyvään ammattitaitoon perustuvaa ja sujuvaan yhteistyöhön liittyvää toimintatapaa.

Kaiken kaikkiaan toiminta on Pajusen kokemuksen mukaan selkeää ja mahdollistaa sen, että urakoitsija voi todella käyttää lopputuloksen varmistamiseen omaa osaamistaan. Näissä merkeissä työt As. Oy Näsipuistossa siis jatkuvat ensi kesään.
– Tällainen toimintatapa vaatii tilaajalta aikamoista rohkeutta ja luottamusta, koska kaikki perustuu vain yhteen sopimukseen ja yhteen tekijään, Käkönen vielä kiteyttää KVR-urakointiin liittyvän tärkeän vaatimuksen.

Uskallusta se Pajusen mukaan edellyttää myös urakoitsijalta.
– Tämä on meille ensimmäinen iso asunto-osakeyhtiön KVR-urakka Tampereella. Kohde on haastava ja menettelyprosessi harvoin käytetty, mutta kokemuksena jo tähän mennessä positiivinen. Voisi toivoa, että muutkin mittavat korjaushankkeet toteutettaisiin KVR-urakkatyyppisinä, Pajunen vielä kiteyttää omat kokemuksensa tarjous- ja toteuttamisprosessista.