Taloyhtiön

– Ylivoimaisesti tärkeintä julkisivukorjaushankkeessa teknistaloudellisessa mielessä on se, että niin sanotusti osutaan oikeaan ruutuun, valitaan sellainen korjausmenetelmä, että ne korjaustoimenpiteet, joita tarvitaan, ovat tarkoituksenmukaisia.

Näin valisti vanhempi tutkija Jussi Mattila Tampereen teknillisestä yliopistosta Kiinteistöpostin 15-vuotisjuhlaseminaarissa kuulijakuntaansa aiheesta, miten julkisivukorjaus toteutetaan hallitusti.

– Millä tavalla oikeaan korjausperiaatteeseen, oikeaan ruutuun pudotaan, siinä on kaksi asiaa ylitse muiden. Ensinnäkin sen tiedostaminen, että oikea korjausperiaate riippuu hyvin suurelta osin, ei pelkästään, mutta kuitenkin, rakenteiden kunnosta. Toinen yhtä tärkeä asia on, että pidetään kokonaisuus hallinnassa, Jussi Mattila jatkoi.

– Joskus huomaa asunto-osakeyhtiön hallituksessa ajateltavan, että voidaan kilpailuttaa korjausperiaatekin ja pyydetään eri korjaustavoistakin tarjouksia. Mutta eihän se julkisivukorjauksissa mene sillä tavalla, kuten ei mene ihmisten terveydenhuollossakaan, että jos polvi on loukattu urheilusuorituksessa, pyydetään tarjoukset manikyyristä, polven tähystysleikkauksesta ja umpisuolen leikkauksesta, Mattila konkretisoi asiaa hieman karrikoiden.

Tällä hän pohjusti muistuttamaan siitä, että julkisivujen korjaustarvetta, eikä kuntoa saa selville "röntgenkatseella tai hyvällä arvauksella", vaan aina taustaksi tarvitaan asiallinen kuntotutkimus.

– Ja nimenomaan asiallinen kuntotutkimus, jossa käytetään oikeita menetelmiä sen mukaan, minkälaisia oireita ja vammoja talossa näyttää oleva, ja tutkimuksia riittävällä laajuudella.

– Ehkä meidän ongelmamme on sekin, että kuntotutkimukset tämän päivän kiinteistönpidossa toimivat tietyllä tavalla kenkälusikoina palveluntarjoajille taloon - halutaan tarjota halvalla kuntotutkimuksia, että päästään tekemään korjaussuunnittelua, rakennuttamista ja valvontaa, Mattila nosti esiin.

– Valitettavasti se tarkoittaa sitäkin, että silloin minimoidaan kuntotutkimuksen hinta, toimenpiteet, näytteiden määrät ja muut asiat - sekä valitettavasti sen mukana vielä tutkimuksen luotettavuuskin, Mattila varoitteli.

Kokonaisuus muodostuu isosta ja pienestä mittakaavasta

– Meillä on esimerkkejä siitä, että on tehty suinpäin korjauksia siihen, kuten äskeisessä esityksessä hauskasti ilmaistiin,  "pikaiseen nälkään" eli korjattu julkisivua ja unohdettu muiden osien korjaaminen.  Usein ne kuitenkin liittyvät toisiinsa. Jos halutaan viisaimmalla ja pitkässä juoksussa parhaalla mahdollisella tavalla toimia, niin korjaushankkeessa otetaan huomioon kaikki, mitä julkisivuun liittyvät muut osat vaativat, esimerkiksi miten vesikattoa pitää huoltaa, jos meillä on esimerkiksi kevytsorakatto. Parvekkeet liittyvät luonnollisesti julkisivuun, samoin ikkunat, Mattila jatkoi.

– Parhaimmillaan näistä muodostetaan kokonaisuus, mietitään elinkaariakin, koska ylipäätäänkään ei ole järkevää korjata peräkkäisinä vuosina. Huonoimmissa tapauksissa taas tehdään julkisivukorjauspäätöksiä, joilla tehdään mahdottomaksi muiden osien järkevä korjaaminen, Mattila opasti.

Ääriesimerkki Mattilan kohdalle sattuneesta huonosta korjauksesta oli tapaus, missä betonijulkisivun ulkokuori ja lämmöneriste uusittiin kokonaan viimeisen päälle huolellisesti ja hienosti:

- Mutta parvekkeet "sementoitiin" vanhaan julkisivuun sillä tavalla, ettei purkava korjaaminen ole niiden kohdalla enää koskaan mahdollinen. Massiivisen julkisivukorjaamisen aikana kuitenkin paljastui, että parvekkeet ovat sellaisessa kunnossa, että kokonaan uusiminen olisi ylivoimaisesti järkevin, suorastaan ainoa mahdollinen korjaustapa. Sepä ei ole enää sen talon historiassa ole mahdollista, Mattila valotti tapausta.

Pienemmän mittakaavan asioita, jotka on syytä ottaa yhtälailla huomioon korjattaessa, liittyvät erilaisiin yksityiskohtiin, esimerkiksi sokkeliin, tikkaisiin, toisaalta ikkunoiden, parvekkeiden ja räystäiden liittymäkohtiin.

- Kannattaa vahtia, että nekin tulevat korjaushankkeessa asiallisesti suunnitelluiksi, Mattila muistutti.

Hitaasti hämäläisittäin edeten

Koska jokainen julkisivukorjaushanke on niin omansalainen, Mattila ei lähtenyt esittämään, mikä olisi kulloinkin oikea aika lähteä liikkeelle. Sitä hän kuitenkin piti tärkeänä, että oltiinpa sitten liikkeellä hitaan tai nopean aikataulun puitteissa, taloyhtiön osakkaille ja asukkaille annettaisiin aina mahdollisuus rauhassa keskustella asiasta ennen kuin ollaan jo toteutusvaiheessa.

- Mitä isompi projekti, sen rauhallisempi liikkeellelähtö.
Jonkinlainen malliaikataulu voisi esimerkiksi tällainen, että jos lähdetään liikkeelle keskustellen keväällä 2008, keväällä 2010 voitaisiin korjaustyötä asiallisesti tehdä, Mattila totesi.

– Kannattaa myös muistaa, että talvityöt yleistyvät kovasti. Kaikki julkisivukorjaukset eivät sovellu talvityönä tehtäviksi, mutta osa vallan hyvin, varsinkin erilaiset parvekekorjaukset, Mattila muistutti.

Fiksu tilaaja haastaa kehittämään tuotteita ja palveluita

– Matkan varrella on syntynyt oma teoria siitä, että markkinataloudessamme mistään tuotteesta tai palvelusta ei tule yhtään sen fiksumpaa kuin niiden tilaajat keskimäärin ovat. Jos siis tilaajat ovat tyhmiä, tuotteet ovat tyhmiä. Jos tilaajat ovat fiksuja, niin palvelut on pakko kehittää vastaamaan sitä vaatimustasoa, mikä tilaajilla on. Valitettavasti jälleen kerran rakennusalan edustajana täytyy sanoa, että meillä rakennusalalta on puuttunut vielä toistaiseksi fiksuja tilaajia, Mattila karrikoi.

– Alkukantainen kilpailuttaminen onkin sitten johtanut siihen, että saadaan halvin urakkahinta, mutta lopputulos voi olla kaikkein kallein, Mattila nosti tämänkin esiin ja toivoi, että tässäkin suhteessa kulttuuri niin tilaajien kuin palveluiden ja tuotteidenkin tarjoajien keskuudessa paranee. Tätä kehitystä tarvitaan niin kuntotutkimusten, suunnitelmien kuin julkisivukorjauksen hankintaan ja toteutukseen.