Taloyhtiön

Vakavat vauriot lisääntyneet – raskaammat korjaustavat käyttöön

Julkisivukorjauksia tehdään Turun seudulla selkeästi raskaammalla kädellä kuin vielä viisi tai kymmenen vuotta sitten. Julkisivukorjaamisen ammattilaisen Jouni Kourulan kokemusten mukaan tähän on jouduttu siksi, että julkisivujen rakenteista löytyy entistä useammin kosteusvaurioita, mutta myös homekasvustoihin törmätään enenevässä määrin. Näiden äärellä taloyhtiöt päätyvätkin nyt perusteellisiin purkukorjauksiin ja täysin uuden lämmöneristyksen ja uuden verhoukseen rakennuttamiseen.

Julkisivukonsultointi JK Oy:lle on karttunut runsaasti käytännön kokemusta Turun ja Forssan seuduilla kerrostalojen julkisivujen kuntotutkimuksista, joissa kosteusvaurioiden lisäksi villoista otettujen näytteiden homepitoisuudet  ovat terveyttä uhkaavalla tasolla.

– Jos puhutaan vuoden 2007 tilanteesta, silloin meidän toimestamme tehdyissä kuntotutkimuksissa noin puolessa otetuista villanäytteistä oli korkeita homepitoisuuksia. Viime vuoden aikana otetuista näytteistä puhuttaessa jopa 70 prosentissa oli liian korkeita homepitoisuuksia, Jouni Kourula kertoo taustaksi.

Kosteusvaurio-homehaitta-problematiikka ja korjaaminen saavat Kourulan mietteisiin ja pohtimaan, että paljastuuko se, miten yleisestä ja laajasta ongelmasta on kysymys vain siksi, että korjausten määrä on lisääntynyt ja lisääntymässä. Siten myös keskustelu korjausten tarpeellisuudesta ja oikeista korjausmenetelmistä on selvästi vasta alkujuurillaan.

– Olemme turkulaisesta näkökulmasta katsottuna julkisivukorjaamisessa alkutaipaleella, Kourula arvioi ja toivoo laajempaa ja esimerkiksi kaikkia rannikkokaupunkeja koskevaa keskustelua siitä, miten yleisestä ongelmasta mahdollisesti on kysymys.

Tähän mennessä Kourulan toimiston kuntotutkimuksissa ongelmia on tullut vastaan erityisesti vuosien 1968 ja 1974 aikana valmistuneiden tiilijulkisivujen, mutta myös 1970- ja 1980 -luvun betonielementtitaloissa.

Kuntotutkimus korjausvaihtoehtojen puntaroinnin pohjaksi

Tällaisten kokemusten valossa on ymmärrettävää, että  taloyhtiöiden julkisivujen korjaustavat ovat menossa entistä voimakkaammin ulkoverhousten purkamisen tielle.

– Vuonna 2008 ja vuoden 2009 kaikista niistä kohteista, joissa kosteus- ja homevaurioiden vuoksi on korjauksiin jouduttu, vaihdetaan villat ja verhotaan talot uudelleen. Näin on tapahtunut ja tapahtuu niin Turussa kuin Forssassakin, Kourula kertoo.

Vanhan verhouksen purkamisen kustannukset ovat hänen mukaansa liikkuneet näissä hankkeissa noin 250:ssa eurossa neliöltä. Taloudellisesti tarkastellen purkaminen ei ole kohtuuttoman kallista:

– Jos ajatellaan julkisivuparvekeremonttia ja sitä, puretaanko vanhat kuoret pois vai ei, niin purkamisen kustannus nostaa kokonaishintaa noin kymmenen prosentin verran, Kourula konkretisoi.

Taloyhtiötä, jossa on havaittu julkisivurakenteiden ja seinien lävitse tulevia vesivuotoja, Kourula kehottaa tekemään tarkemman kuntotutkimuksen.

– Siitä tulee kallista, jos ensin tehdään puutteellisin tiedoin remontti, minkä jälkeen samoja ongelmia tulee eteen uudelleen ja ne yritetään korjata uudella remontilla, Kourula varoittelee.

– Tosin vaurioiden esille tulemiseen menee vuosia, hän mainitsee.

Malttia päätöksentekovaiheeseen

Villanäytteistä tutkitaan aktinomykeettien eli terveydelle haitallisten homeiden määriä.
Perusteellisen korjaamisen tietä suositellaan myös sillä perusteella, että tällaisten homeiden itiöt eivät kuole, vaikka seinä kuivuisi, vaan ne koteloituvat ja voivat aktivoitua uudelleen, jakaantuvat ja pyrkivät laajentamaan kasvustoaan, jos eristeisiin tulee esimerkiksi kattovuodon tai ikkunan detaljien kautta hiukankin vettä.

– Kun halutaan tehdä se varmin korjausratkaisu, niin se tarkoittaa koko seinän purkamista, villojen poistamista ja uusien lämmöneristeiden ja julkisivun tekemistä tilalle, Kourula sanoo.

Entäs vanhan päälle verhoaminen?

– Siinä kohtaa esitän, että taloyhtiön hallituksen tai yhtiökokouksen pöytäkirjaan kirjataan, kuka ottaa vastuun, onko se hallitus vai yhtiökokous, Kourula kertoo mielipiteenään esimerkiksi tuulettuvan tiiliverhouksen tekemisestä vanhan tiiliverhouksen päälle.

Ihmisten ongelmien sietokyky hämmästyttää ammattilaista. Hän kertoo, miten eräässä taloyhtiössä kärsittiin kahdeksan vuoden ajan siitä, että runsaiden sateiden seurauksena vettä tuli huoneistonkin puolelle. Kun ongelmiin sitten tartuttiin, julkisivun vesivuotoja yritettiin ensin ”tukkia” saumoja korjaamalla.

Kuntotutkimuksen perusteella tehty selvitys kuitenkin ohjasi osakkaat toteuttamaan perusteellisen remontin.

– Eräästä kohteesta, jonka julkisivuremontti on ollut valmis jonkin aikaa, olemme saaneet palautetta, että ”se ihmeellinen, tunkkainen haju asunnoista on hävinnyt kokonaan”, Kourula kertoo.

On luonnollista, että jos kuntotutkimusraportti kertoo kosteusvaurioista ja homehaitoista, ihmiset huolestuvat.

Taloyhtiöiden hallituksissa saatetaan ensin ehdottaa vaikenemisen tietä ja yritetään vältellä raskasta ja perusteellista korjaamista, mutta ymmärrys oikeanlaisen korjaamisen toteuttamiseen on hänen mukaansa selvästi lisääntynyt.

Toisaalta hän sanoo muistuttavansa asiantuntijana siitäkin, että kuka uskaltaa ottaa vastuun, jos korjaus tehdään liian ”kevyenä” ja ongelmat ovat pian uudestaan edessä ja joku osakkaista rupeaa siitä myöhemmin valittamaan ja hakemaan vastuullisia.

– Mieluummin edetään kuitenkin niin, että ensin esitetään tulokset ja päätetään korjaustavoista sen sijaan, että mennään isolla ryminällä remontoimaan - silloin hanke myös helposti kaatuu, Kourula muistuttaa ja neuvoo tällä valmistelemaan kaikki korjaushankkeet riittävän perusteellisesti.

Ongelmat monien asioiden summa

Kysymys on Kourulan mielestä hyvin monisäikeisestä asiasta, koska lisääntyneitä kosteusvaurioita ja homekasvustojen yleistymistä ei voida selittää yhdellä syyllä. Ongelmien taustalta on löydettävissä esimerkiksi materiaalien kestävyyteen ja pakkasrapautumisesta johtuvia heikkouksia, suunnittelu- tai työvirheitä tai detaljiikan pettämisiä. Pohtiipa Kourula sitäkin, miten nykyiset ilmasto-olosuhteet julkisivuihin vaikuttavat eli kun julkisivussa ei tapahdukaan normaalin talven tapaan jäätymistä ja sulamista, vaan pinnat ja rakenteet ovat sulia läpi vuoden, johtuvat  vauriot kenties jatkuvasta kosteudesta.

Vai löytyykö peruste nykytiedolle siitä, että kenties kuntotutkimusten sisältö ja laatu ja näytteiden analysointi laboratorioissa ovat merkittävästi parantuneet ja kehittyneet?

– Me olemme ottaneet näytteitä villoista siitä lähtien, kun aloimme tehdä kuntotutkimuksia, emmekä ole niitä jättäneet koskaan poiskaan, vaikka home-esiintymiä pidettäisiin kuntotutkimusohjeiden valossa harvinaisina. Näytteiden ottaminen ja analysointi on todella edullista, näytteen analysointi maksaa muutaman kymmenen euroa. Vaikka näytteitä otettaisiin kymmenkunta, muutaman sadan euron panostus on hyvin pieni koko tutkimuksen kustannuksiin nähden, Kourula sanoo.

– Timanttiporalla porataan seinästä näytteet, minkä lisäksi otamme villoista omat näytteet, jotka toimitetaan Turun aerobiologian laitokselle viljelyyn. Tulosten saamiseen menee aikaa pari viikkoa. Otamme vastaavat näytteet niin tiili- kuin betoniseinistäkin. Eivätkä homepitoisuudet ole todellakaan vain tiiliseinien murhe, vaan nykyisin niitä löytyy paljon kaikista julkisivuista. Useimmiten eniten etelä-länsi -suunnasta, toisinaan kaikilta julkisivuilta, Kourula kertoo oman toimistonsa kokemuksista.

Myöskään tutkimuslaboratoriossa Turun yliopiston aerobiologian laitoksella ei ole tehty Kourulan saaman tiedon mukaan muutoksia tutkimus- ja analysointimenetelmissä.

– Olemme mitanneet kahdessa taloyhtiössä home-esiintymistä myös asunnoissa ja todenneet, että sieltäkin on löytynyt aktinomykeettejä, Kourula kertoo vielä mietteissään siitä, miten paljon itiöitä mahdollisesti kulkeutuu julkisivurakenteista myös sisälle.

Havainto onkin, ettei esimerkiksi 60- ja 70 -luvun taloissa ole juurikaan kiinnitetty huomiota talojen tiiveyteen, minkä vuoksi Kourula pitää hyvin mahdollisena, että homeitiöillä on helpot reitit levittäytymiseen.

Urakoitsijapulan heijastukset

Tilanne on hyvin hankala sellaisille taloyhtiöille, joiden julkisivun korjaamisella on kosteusvaurioiden vuoksi kiire, koska urakoitsijoiden saaminen on ollut vaikeaa - niin aikaisemmin kuin nyt taantumankin seurauksena.

Kourulan mielestä taloyhtiöiden ei kuitenkaan kannata siirtää hankkeitaan ainakaan taantuman vuoksi ja edullisempien urakkahintojen toiveissa, vaan päinvastoin, tehdä niistä isompia kokonaisuuksia ja siten paremmin urakoitsijoita houkuttelevia. Esimerkkinä hän mainitsee yksiportaisen taloyhtiön, jonka julkisivukorjauksen kustannukset arvioitiin noin 350 000 euroksi. Halvin urakoitsijoilta saatu tarjous oli 550 000 euroa.

– Siinä on melkoinen ero ja tilanne hankala, koska julkisivusta tulee vesi sisälle ja korjaamiseen olisi kiire. Mekään emme voi mitään sille, että urakoitsija ei ole halukas tekemään korjausta sillä hinnalla kuin esimerkiksi naapuritalo on sen saanut tai muut urakoitsijat tekevät muualla, Kourula tuskailee tilanteesta, johon on Varsinais-Suomen julkisivu-urakointimarkkinoilla ajauduttu.

Ongelmana tuntuu olevan sekin, että urakan pitäisi olla arvoltaan lähempänä kahta kuin yhtä miljoonaa euroa ja sisältää muutakin kuin pelkän julkisivun korjaamisen, että se kiinnostaisi urakoitsijoita laajemminkin.

Ketjutettujen hankkeiden puolesta on puhuttu siksi, että niissä taloyhtiön on mahdollista saada korjauksensa edullisemmin kuin yksittäisenä hankkeena urakoitsijan kanssa.

Kourula kertoo yrittäneensä houkutella urakoitsijoita ja saada taloyhtiöille edullisempia urakoitsijoita eräällä ketjutetulla hankkeella, jonka kokonaishinta oli 5,5 miljoonaa euron luokkaa. Jokaisen taloyhtiön oli määrä tehdä talokohtaisesta korjaamisesta oma päätöksensä, mutta valita toteuttajaksi sama urakoitsija.

– Taloyhtiöiden keskimääräinen urakka oli miljoonan euron luokkaa per talo. Oli kuitenkin jännä havaita, että taloudellinen etu saman urakoitsijan käyttämisestä kaikissa korjauksissa kaikkien talojen kohdalta olisi ollut vain 5 400 euron luokkaa. Hämmästyin, ettei ero ollut suurempi, eikä ketjuttaminen tehnyt urakoitsijaan vaikutusta. Kuitenkin tiedän omankin urakoitsijakokemukseni perusteella, että se on aina paljon helpompaa tehdä ensimmäisen talon jälkeen se seuraava talo, jos kaikki talot ja korjaukset ovat samanlaisia, Kourula vielä toteaa.

Puheenjohtajan mietteet korjaamisesta:
Tosiasioita vastaan on vaikea taistella

- Jos minulta olisi joskus aikaisemmin kysytty, että voiko käydä niin, että teidän talonne kaikkien julkisivujen villat kastuvat, koska vettä menee tiilistä läpi, en olisi sitä uskonut. Nyt oli vain pakko uskoa, turkulaisen taloyhtiön puheenjohtaja tunnustaa 40 vuotta vanhan tiilikerrostalon julkisivuremontin äärellä.

Kahdeksankerroksissa taloissa puretaan vanha tiiliverhous ja lämmöneristys pois ja laitetaan tilalle 170 mm, joka on  7 senttimetriä paksumpi kuin aikaisemmin, ja tehdään uusi tiililaattaverhous.

Puheenjohtajan mukaan tiilijulkisivun säilyttäminen oli kaupunkikuvallisista syistä pakollista, mutta nyt kun se tehdään tuulettuvana rakenteena, hän uskoo, että se on myös pitkäkestoisempi ratkaisu.

Korjausvaihtoehtona tutkittiin myös uuden tiilimuurauksen tekemistä, mutta se olisi vaatinut sokkeliin niin suuret muutos- ja korjaustyöt, että siitä luovuttiin kustannussyistä.

"Tapetit tippuivat alas”

Julkisivuremontti koskee taloyhtiön kolmea kerrostaloa. Liikkeelle korjaushanke lähti puheenjohtajan mukaan selvitystyöstä, jossa etsittiin syytä erityisesti yhdessä huoneistossa havaittuihin kosteusvaurioihin.

– Vuoden 2007 aikana oli kauhean kovia sateita - ja olihan niitä ollut aikaisemminkin - mutta oikeastaan silloin vasta selkeämmin huomasimme, että ensimmäisessä rakennuksessa, sen etelän ja lounaan puoleiselta seinustalta vesi kerta kaikkiaan tulee läpi seinän - huoneistossa putosivat tapetit alas, puheenjohtaja kuvailee.

Sen jälkeen kyseisessä talossa tehtiin kuntotutkimus ja otettiin myös näytteet lämmöneristeistä. Sama prosessi päätettiin läpikäydä kahden muun talon julkisivujen osalta.

– Meidänkin talossamme näytti ensin siltä, ettei mitään hätää ole, koska päälle päin ei näy mitään poikkeavaa. Näytteet ja koepalat kuitenkin otettiin ja tilanne oli se, että löytyi kosteutta, hän ykskantaan toteaa.

Taloyhtiön asukkaille tieto vakavasta kosteusvaurioista oli luonnollisesti järkyttävä, eikä sitä oikein ensiksi uskottu, että näin raskas korjaustapakin olisi ainut vaihtoehto.

– Täytyy sanoa, että se oli sinänsä oma prosessinsa ennen kuin sai ihmiset ymmärtämään, että tässä ollaan vakavien asioiden kanssa tekemisissä. Tietysti ihmiset pelästyivät ja varsinkin siksi, että korjaaminen on kallista. Asiaa oli kuitenkin tutkittu asiantuntevissa tahoissa, eikä heidän antamaansa tietoa voinut asettaa kyseenalaiseksi. Lisäksi Turun yliopiston tutkimustuloksen loppulause, että vanhan purkaminen kokonaan on ainoa mahdollisuus korjata ongelma ja pikaisesti, osoitti sen, ettei meillä oikein ollut muuta vaihtoehtoakaan. Korjaamisen voi sanoa lähteneen pikaisesti käyntiin, sillä tämän nopeammin sitä ei olisi saatu liikkeelle, puheenjohtaja sanoo ja viittaa siihen, miten korjaushankkeen valmistelu päätöksentekoineen vie väkisin oman aikansa.

Korjaamisella haluttiin kestävä ratkaisu

Tiilen kestävyyteen ja julkisivun rapautumiseen oli puheenjohtajan mukaan kiinnitetty huomiota jo aikaisemminkin, koska jotkin tiilet olivat lohkeilleet.

– Tällaisia ongelmia on ollut muissakin taloissa. Luulen, että mekin olisimme olleet talojemme kohdalla myöhemmin ihmeissämme ja ajan mittaan olisi tiilipintoja pudonnut vain enempi ja enempi, ellemme olisi nyt ryhtyneet tähän korjaukseen. Tiililohkeamien paikkakorjaaminen on hankalaa, eikä se ole mielestäni kovin hyvä tie korjaamisen kannalta, puheenjohtaja pohtii vielä nyt valitun korjaustavan merkitystä pidemmässä juoksussa.

Päätös korjaamisesta tehtiin viime vuoden tammikuussa ylimääräisessä yhtiökokouksessa. Päätöksestä jouduttiin äänestämään. Joitakin epäilytti, onko asiaa tutkittu riittävästi ja onko ratkaisu oikea.

– Uskon, että ihmiset rupeavat pikkuhiljaa ymmärtämään, että ratkaisu oli pakollinen, eikä korjausta turhan takia tehdä. Nyt saadaan pitkäikäinen julkisivu, josta voi ajatella, että se ainakin seuraavat 40 vuotta kestää - kun ei unohdeta säännöllistä huoltamista, puheenjohtaja vielä tuumaa.

Alunperin korjaustöiden piti alkaa vasta helmikuussa, mutta urakoitsijan työtilanteesta johtuen purkutöihin ja uusiin asennuksiin päästiin käsiksi jo joulukuussa.