Taloyhtiön

As Oy Juhannuskukkulan kolme kuusikerroksista taloa ovat uhmanneet sateita, tuiskuja, merituulia ja aurinkoa mäellään viisikymmentä vuotta. Turkulaistalojen julkisivut ovat kestäneet hyvin, parvekkeet huonommin. Ensimmäinen, 1970-luvulla tehty parvekeremontti muutti ulkonäköä. Nyt meneillään oleva korjaus on perusteellinen, mutta parvekkeiden ulkonäöllisen luonteen säilyttävä.

Asuntoja Juhannuskukkulan yhtiössä on 96. Parvekkeettomia yksiöitä kolmessa talossa on yhteensä  16. Yhtä paljon on rungonsisäisiä tuuletusparvekkeita, parvekkeita kaikkiaan siis 96. Huoneistojen parvekkeet ovat rungon ulkopuolella.
Taloista kahden parvekelinjat paketoitiin telineiden ja suojamuovien sisään juhannuksen jälkeen ja paketeissaan ne olivat yhä elo-syyskuun vaihteessa.
- Lisätöihin olimme varautuneet, mutta reilummin niitä on tullut kuin osasimme odottaa, taloyhtiötä isännöivä Ari Vuorela, AIT, ISA, Runosmäen Lämpö Oy:stä, ISA, kertoi.

Parvekkeiden perusteellinen remontti oli hänen mukaansa ollut jo vuosia esillä teknisessä ja hallinnollisessa valmistelussa tärkeänä asiana. Perusteellisen kuntotutkimuksen teettäminen oli kuitenkin päätetty korvata kevyemmällä, yleiskäsityksen antavalla peruskuntotarkastuksella.

- Ei ole mieltä tutkia niin tarkkaan, että yksinomaan jo tutkimisesta maksetaan 15 000 euroa, hän perustelee päätöstä tässä tapauksessa. Parvekkeiden betonilaatoista esiin pistävien ruostuneiden sideterästen määrä jo viestitti, että piikkaamista oli tiedossa reilusti.

Osatekijänä terästen ruostumiseen on vaikuttanut talojen rakennusaikaan (1956) betonimassoissa käytetyn merihiekan suolaisuus. Suola on heikentänyt jo betonin kovettumisprosessia ja myöhemmin edesauttanut sideterästen korroosiota. Osassa parvekelaatoista on ollut yläpuolisia halkeamia, joihin etsiytyneen veden sulamis-jäätymisvaihtelu on koetellut betonin kestävyyttä.

Kaikella on vaikutuksensa, hyvät tai huonot

Kaikkein huonoimmassa kunnossa betonilaattojen todettiin olevan parvekkeilla, joiden pinta oli laatoitettu jossain vaiheessa. Lumen sulamis- ja sadevedet olivat imeytyneet saumoista alusbetoniin. Laatoituksen vuoksi betoninlaatan kuivuminen on ollut vielä huonompaa kuin laatoittamattomilla parvekkeilla.

Kymmenisen vuotta sitten osa osakkaista lasitutti parvekkeensa taloyhtiön luvalla. Nyt tehdyssä vertailussa on havaittu lasitusten suojanneen rakenteita, pohjalaatat ovat olleet paremmassa kunnossa kuin lasittamattomilla.

- Parvekkeiden kuntoon on vaikutusta kyllä silläkin, viitsivätkö asukkaat heittää lumet pois, huomauttaa Kronström Oy Ma-Kronin urakan työnjohtaja Aku Pesonen, tuotantotaloutta Oulun yliopiston teknillisessä tiedekunnassa vielä opiskeleva nuorimies.

Minkäänlaista vedeneristekerrosta parvekelaatoissa ei ole ollut. Lisäksi sideteräkset ovat olleet hyvin lähellä pintaa, ulkoisilta rasitteilta suojaava betonikerros ollut vähäinen. Sideterästen ruostuminen oli ollut syynä myös parvekkeiden roiskerapattujen pieliseinien päällystämiseen valkoisilla profiilipelleillä jo 1970-luvulla. Tässä yhteydessä niiden tilannetta tarkastettiin sen verran, että korroosion voitiin todeta pysähtyneen peltien suojassa.

- Jos pellit olisi nyt poistettu ja ryhdytty palauttamaan seiniä alkuperäiseen asuun, remontin hinta olisi noussut merkittävästi, Ari Vuorela kertoo.
- Vanhoissa kohteissa näkee kiinteistöalan käytäntöjen ja lainsäädännön muutokset, hän toteaa realistisesti.

Uutena osiona vedeneristys, uusittuina kaiteiden suojalevyt

Suurimman työn Juhannuskukkulan parvekkeiden korjaajat ovat joutuneet tekemään pohjalaattojen ulkoreunoissa. Pohjavalun ja pintabetonoinnin välistä esiin pistäneet tippapellit ovat olleet täysin ruostuneita, poistettavia. Rautaisten pinnakaiteiden kiinnityksiä laattaan on vahvistettava samalla, kun etureunat valetaan jokseenkin kokonaan uudestaan.

Ruostuneiden sideterästen esiin piikkaaminen on tarkkaa työtä, ja sitä tässä kohteessa on siis riittänyt. Puhdistuksen jälkeen teräkset on korroosiosuojattu ennen uudelleen betonointia. Tässä kohteessa, toisin kuin monissa muissa, parvekkeiden kaadot ovat olleet kunnossa. Betonivalujen valmistuttua laatat, myös niiden ulkoreunat, massataan vedeneristävällä polyuretaanielastomeerilla kahtena kerroksena, joista jälkimmäiseen, pintamassaan, lisätään liukuesteinä toimivia hiutaleita.

Lopuksi laatan ulkoalareunaan asennetaan peltiset tippalistat valumavesille.

Rautakaiteiden käsittely on: suihkupuhdistus asteeseen ST2, jonka jälkeen rakennusnormien mukainen maalauskäsittely alkuperäiseen ruskeaan sävyyn. Kaiteiden taakse ilmeisesti jossain vaiheessa jälkikäteen asennetut suojalevyt on poistettu. Tilalle tullaan asettamaan uudet punertavan ruskeat suojalevyt, joita korjaussuunnitelmat laatinut Matti Vuori kuvaa mineriittilevyjä muistuttaviksi, mutta paremmiksi. Levyt kiinnitetään niin, että ne ovat taloyhtiön päätöksen pohjalta tarpeen ilmetessä irrotettavissa, helpommin kuin edelliset levyt.

Aku Pesonen on luotsannut Juhannuskukkulan urakkaa eteenpäin viiden rakentajan porukalla. Tehoa hän kertoo haetun systeemillä, jossa kaikki työn alla olevat parvekkeet tehdään samassa rytmissä. Sama työvaihe tehdään valmiiksi jokaisessa, vasta sitten käydään käsiksi seuraavaan työvaiheeseen.
 
Työmaista urakoitsijoilla ei ole ollut pulaa. Juhannuskukkulan kolmannen talon käsittely onkin jouduttu porrastamaan myöhemmäksi pitkälti telinepulan vuoksi. Sen asukkaat ovat voineet nauttia kesästään parvekkeilla, mutta toisaalta valmistumisen kanssa saattaa tulla kiirettä.

Aikataulun mukaan homman on määrä olla kokonaan valmis joulukuun puolivälissä.

Selkeä roolijako, homma hanskassa

Pitkäntähtäimen suunnitelma, PTS, on perusta, jonka mukaan korjauksissa edetään.

Avoimuus, järjestelmällisyys ja hankkeiden perusteleminen ovat isännöitsijä Ari Vuorelan mukaan avaintekijöitä, joilla yhteispeli taloyhtiön osakkaiden kanssa sujuu rakennusten kunnossapitämisen hyväksi. As Oy Juhannuskukkulassa asuu paljon iäkkäitä ihmisiä, monet alkuperäisiä asukkaita.

- Iäkkäät osaavat arvostaa omaisuuttaan, kaksi vuosikymmentä yhtiötä isännöinyt Vuorela on havainnut.
 
Hankkeissa selkeä roolitus on tärkeää. Parvekeremontissakin yhtiökokoukselta on ensin haettu hallitukselle valtuutus hankkeen valmisteluun, muun muassa suunnittelijan valintaan. Useimmiten suunnittelijoista kartoitetaan sopivimmat, jotka sitten kilpailutetaan. Toinen vaihtoehto - tässäkin käytetty - on valita suunnittelija suoraan, luottamukseen perustuen. Vuosien yhteistyö Insinööritoimisto Matti Vuori Ky:n kanssa on vakuuttanut.

- Luottamus ei ole kilpailutettavissa, Vuorela toteaa ja korostaa, että silloinkin, kun valinnat tehdään kilpailutuksen kautta, vaakakupissa on aina punnittava myös laatu, ei vain hinta. Yhtenä viestinä laatuun tähtäämisen tahdosta, luotettavuudesta, hän pitää yhteistyökumppaneiden avoimuutta, osallistumista alansa toimialatyöhön, yhdessä sovittujen menettelytapojen noudattamista, ajan tasalla pysymistä.
 
Kokonaishintaurakka, jolla Kronström Ma-Kron Oy:n työn suoritti, lienee taloyhtiöiden käyttämistä urakkamuodoista yleisin. Urakoitsijalle maksetaan sovittu hinta urakkasopimuksessa sovituista töistä. Työn edetessä mahdollisesti välttämättömiksi osoittautuvista lisä- ja muutostöistä - joita Juhannuskukkulassakin on ilmaantunut - maksetaan sopimuksen perusteella erikseen.

Erityisesti Ari Vuorela haluaa korjausrakentamishankkeissa korostaa valvonnan merkityksellisyyttä hyvän lopputuloksen tavoittamisessa. Tässä kohteessa Matti Vuori on vastannut myös valvonnasta, mikä on paljon muutakin kuin nimi paperissa. Valvonta todella työllistää, kun se tehdään kunnolla.

- Tarvittaessa soitan valvojan paikalle, mutta sopimattakin Matti Vuori tulee, Aku Pesonen kertoo työmaan ja valvojan yhteispelistä Juhannuskukkulalla.

Urakoitsijan työpäällikkö Esa Paavola korostaa vielä, että jokainen työvaihe on tarkistutettava ennen kuin rakenne mahdollisesti peitetään päälle tulevilla rakenteilla.

Urakoitsijankin etu on pitää tästä menettelystä kiinni. Nykyisin pöytäkirjamerkintöjen oheen liitetään usein myös kuvat eri vaiheista.

Asuintaloissa tehtävissä korjausrakennushankkeissa toimivan tiedottamisen merkitystä ei voi liikaa korostaa. Isännöitsijänä Ari Vuorela katsoo olevansa vastuullinen tiedotuksen koordinoimisesta. Koko kolminaisuus, isännöitsijä-urakoitsija-valvoja, on tärkeä. Jokaisella on omat tiedotusvastuunsa. Vuorela on todennut toimivaksi menettelyksi sen, että ennen tiedotteen levittämistä asukkaille - postiluukkujen kautta tai ilmoitustauluilla - tiedotteen kulloinkin laatinut luetuttaa sen kolmikon muilla osapuolilla.
 
Asukkaiden elämän sujumisessa remontin keskellä oleellisinta on pitää heidät tiedottamalla selvillä eri työvaiheista ja aikatauluista, missä urakoitsijalla on tärkein rooli. Toimiva tiedottaminen vähentää asukkaiden ylimääräisiä soitteluita, petaa työrauhaa.

- Isännöitsijän asukkaille tekemä alkutiedote oli hyvä, työpäällikkö antaa Vuorelalle tunnustusta tiedottamisen pohjatyöstä. 
- Tiedottamisen määrä ja laatu on syytä opetella, sillä käyttöä riittää. Periaatteessa korjausrakentaminen ei tule koskaan muuttumaan, Ari Vuorela toteaa.

Isännöitsijän roolissa uusiutumisenkykyjä enemmän koettelevatkin hänen mukaan sosiaalisella puolella ja elämäntavoissa tapahtuvat muutokset kuten entistä yksilökeskeisemmäksi muuttunut maailmankuva ja sen myötä auktoriteettien kyseenalaistaminen.