Taloyhtiön

Lopputöiden aikataulu, tiedonkulku ja lisäkustannukset koituivat ”miinuksiksi”

Kaikista hyvistä pyrkimyksistä huolimatta taloyhtiöiden korjaukset eivät aina suju loppuun saakka niin hyvin kuin toivotaan. Tämän tosiasian myöntää omakohtaisena kokemuksenaan vantaalaisen asunto-osakeyhtiö Pähkinäpesän hallituksen puheenjohtaja Heikki Kuurne. – Lähtökohdat parvekeremontin tekemiseen olivat kunnossa, työ eteni pääosin aikataulussa ja osakkaat saivat parvekkeensa käyttöönsä ennen joulua 2006.

Jotkut urakkaan sisältyneet lopputyöt kuitenkin siirtyivät keväälle ja ne ovat joiltain osin viivästyneet, tiedonkulku aikatauluista on takellellut ja viivästymisestä johtuen on syntynyt jonkin verran lisäkustannuksia, Kuurne sanoo.

Kiinteistöposti kirjoitti vantaalaisen Pähkinäpesän julkisivuremontin aloittamisesta viime syyskuussa näin: ”Kun taloyhtiö teettää hyvät suunnitelmat ja palkkaa asiansa osaavan valvojan, se voi säästyä monelta murheelta. Vantaalaisessa asunto-osakeyhtiö Pähkinäpesässä voidaan olla parvekeremontin keskellä hyvin mielin siitä, että 20 parvekkeen korjaaminen vaikuttaa olevan hyvissä käsissä urakoitsijaa myöden”.

- Lähtökohdat olivat ihan kunnossa ja hanke eteni pääosin aikataulussa, jonka mukaan asukkaat saivat parvekkeet käyttöönsä sovitusti ennen joulua 2006, hallituksen puheenjohtaja Heikki Kuurne kertoo.

- Urakkaan kuuluneita lopputöitä jäi kuitenkin kohtuullisen paljon lämpöiseen aikaan tehtäväksi ja niiden valmistumisen kanssa on ollut viiveitä enemmän kuin ajattelimme. Lisäksi tiedonkulku näiden töiden suorittamisen aikatauluista ynnä muista asioista on takerrellut, hän jatkaa.

Viivästymisestä johtuen taloyhtiölle on myös aiheutunut jonkin verran lisäkustannuksia, Kuurneen mukaan muun muassa töiden valvojan ylimääräisten käyntien johdosta.

- Korostan kuitenkin, että parvekkeet ovat olleet koko ajan käytössä, joten asukkaille ei ole koitunut keskeneräisyydestä suurempaa haittaa, Kuurne painottaa.

Selkeä työnjako ja luottamusta

Isännöitsijänä toiminut Henry Engblom, AIT-ITS-TEK, Pähkinähoito Oy:stä sanoo, että hyvän urakoitsijan ja hyvän valvojan ansiosta lopputulos on kuitenkin hyvä. Erityisen suuren kiitoksen hän kuitenkin antaa taloyhtiön hallitukselle, joka on tehnyt merkittävässä määrin töitä hankkeen valmistelussa, mutta myös toteutuksen aikana.

- Tämä oli minulle viides parveke- ja julkisivuremontti, joka isännöimissäni taloyhtiöissä Pähkinärinteen alueella tehtiin. Isännöitsijän ja  hallituksen välisen toiminnan kannalta tämä on ollut ihanteellinen tapaus. Asiat ovat sujuneet kivuttomammin vastaavanlaisiin hankkeisiin verrattuna, nykyisin Pähkinähoito Oy:n toimitusjohtajana toimiva Henry Engblom sanoo.

Hyvällä isännöitsijällä onkin Heikki Kuurneen mielestä keskeinen rooli tällaisten merkittävien hankkeiden seurannassa ja varsinkin tiedonkulun koordinoijana.

- Olen luottanut täysin Henryyn tässäkin hankkeessa. Puheenjohtajan, mutta  myös hallituksen, pitää uskaltaa jättää valvojan ja sitä kautta urakoitsijan kautta jatkuvasti kulkeva yhteydenpito isännöitsijälle ja ottaa osaa vain taloyhtiön päätöksentekoa edellyttäviin kohtiin, Kuurne mainitsee työnjaosta tällaisissa hankkeissa.

Tiedottaminen se tärkein

Hallitus vastaa taloyhtiön puolesta hankkeen kokonaisuudesta, minkä vuoksi tiedottamisen osuutta ei voi Kuurneen mielestä koskaan korostaa liikaa niin hankkeen valmistelussa kuin sen aikanakin.

- Meillä lähtökohtana oli, että urakanaikaisesta tiedottamisesta vastasi urakoitsija. Urakan tarkastusvaiheessa sekä taloyhtiön etua valvoneen valvojan että isännöitsijän roolit nousevat keskeisiksi myös tiedonkulun osalta. Asukkaiden erilaiset näkemykset mahdollisista korjauksen puutteista ja vioista pitää kanavoida yhteen putkeen isännöitsijä-valvoja-urakoitsija -akselille. Muuten tulee turhaa päällekkäistä informaatiota ja mahdollisesti ”turhaa epäselvyyttä” korjauksen etenemisestä ynnä muuta, Kuurne korostaa.

- Taloyhtiön henki on aina ollut hyvä ja erilaisista hankkeista olemme päättäneet yksimielisesti. Olemme kartoittaneet mahdolliset tulevatkin korjauskohteet. Taloyhtiön osakkaiden yhtenäinen tavoite on pitää kiinteistöt hyvässä kunnossa ja siten turvata myös taloyhtiön arvo tulevaisuudessa. Tällaisen taloyhtiön hallituksessa on ollut mukava olla. Taitaa olla jo viides vuosi menossa. Osakkaiden vaihtuvuuskin on ollut kohtuullisen vähäistä, sillä taloyhtiössä on vieläkin alkuperäisiä osakkaita, jotka asuvat ”Lammen rannalla uusituilta parvekkeilta hienoja maisemia katsellen”, Kuurne kuvailee taloyhtiötään.

Huomiota tekijöiden valintaan

- Suunnitteluun kannattaa palkata mahdollisimman pätevä suunnittelija, valinnassa pitää katsoa referenssejä aiemmista kohteista ja kysellä isännöitsijän kommentit suunnittelijan ammattitaidosta ja toiminnasta. Vastaavasti samaa toimintamallia kannattaa käyttää valvojan osalta. Vanha motto ”hyvin suunniteltu on puoliksi tehty” pätee hyvin tällaisissa hankkeissa, Kuurne opastaa vastaavanlaisia korjaushankkeita suunnittelevia ja niihin ryhtyviä taloyhtiöitä.

Suojeluasiat piti ottaa huomioon

Asunto-osakeyhtiö Pähkinäpesä on perustettu vuonna 1976. Kiinteistöt sisältyvät Vantaan modernista rakennuskulttuurista vuosilta 1930-1979 koottuun inventointiraporttiin, jonka on laatinut Amanda Eskola ja se on julkaistu vuonna 2002. Käytännössä tämä on merkinnyt joitakin tiukempia rajoituksia muutosten lupamenettelyssä.

Alue on luokiteltu inventoinnissa A2-luokkaan, mikä tarkoittaa sitä, että se on potentiaalinen suojelukohde, jonka suojelukelpoisuus ja laajuus täytyy useimmissa tapauksissa inventoimalla selvittää.

Näin ollen Pähkinäpesänkin kohdalla on ollut tärkeää, että hankkeen yhteydessä on käyty keskustelua museoviranomaisten kanssa ja esimerkiksi saatu suunnitteluvaiheessa tietoa tällaisten kohteiden suojeluun liittyvistä kysymyksistä.

Parvekekaiteisiin alumiinia ja lasia

Remontti koski 20 parveketta. Työt alkoivat viime vuoden elokuussa purkamalla ensin peltiprofiiliset kaiderakenteet ja betonilaattojen pinnoitteiden piikkauksilla.

Parvekkeiden kunto oli tutkittu vuonna 2005, ja sen raportin perusteella parvekelaatoissa oli pakkasrapautumaa ja kunto muutoinkin sellainen, että oli syytä lähteä korjaamaan laattojen lisäksi kaiteiden kiinnityksiä.

Parvekkeiden ontelolaattoja piikattiin ”puhtaaksi” tiettyyn paksuuteen asti. Sitten niihin valettiin uusi pintalaatta ja samalla korjattiin kallistuksia.

Uusi laattapinta vedeneristettiin ja osakkailla oli mahdollisuus hankkia klinkkerilaatoitus halutessaan.

Parvekelaattoihin valettiin myös uusi etureuna, johon saatiin asennettua niin sanottu holkkalista ja vedenpoistoputket.

Kaiteiksi tulivat alumiinirakenteiset opaalilasikaiteet.