Taloyhtiön

Taloyhtiöille julkisivujen korjaaminen tulee ennakoitua kalliimmaksi, ellei todellisia korjaustarpeita selvitetä asianmukaisella kuntotutkimuksella, tekniikan tohtori Jussi Mattila painotti puhuessaan julkisivukorjaamisen uusista haasteista Kiinteistöpostin Tulevaisuuden Isännöinti -seminaarissa.

Tampereen teknillisen yliopiston rakennetekniikan laitosta edustavan Jussi Mattilan mielestä yksi tärkeimpiä julkisivukorjaamisen tulevaisuuden haasteita on edelleen se, että taloyhtiöt ylipäänsä teettävät kuntotutkimuksen ja tekevät sen riittävän aikaisessa vaiheessa.
– Julkisivukorjauksissa korjaustarve tulee lähes poikkeuksetta selvittää kuntotutkimuksella. Poikkeuksen muodostavat kuitenkin niin huonossa kunnossa olevat rakenteet, että tutkimusta ei enää tarvita, Mattila kuvasi.

Tässä on kuitenkin hänen mielestään myös vaaransa. Esimerkiksi taloyhtiön parvekekaiteet, joille ei ole tehty mitään 30 vuoteen, saattavatkin olla jo seuraavana vuotena kiireellisen korjaamisen tarpeessa, vaikka päälle päin ei erityisiä vaurioita näykään.
– Jos korjaus tehdään kuntoa tutkimatta, täytyy tiedostaa, että kunto voi olla aivan toinen kuin mitä päälle päin katsoen olisi luullut, Mattila muistutti.

Julkisivukorjaamisen haasteista yksi onkin juuri riskirakenteiden tunnistaminen. Toisaalta kunnossapidon taloudellisuus riippuu Mattilan mielestä paljon siitä, osataanko kunnossapitoa ja lisäselvityksiä vaativat rakennukset tai rakennuksen osat tunnistaa. Hänen mielestään tässä on erityisesti kokeneiden teknisten isännöitsijöiden panos keskeisessä asemassa.
– Kyse on siis korjauseurojen kohdistamisesta oikeaan aikaan ja oikeaan paikkaan, Mattila vielä kiteytti.

Säästöjä tutkimus-
kuluissa ja korjauskustannuksissa?
Kiinteistön terveydenhuollossa on Mattilan mukaan aina syytä muistaa, että kuntotutkimus osoittaa, mikä korjaustapa sopii kyseisen rakennuksen korjausratkaisuksi.
Kuntotutkimuksella voidaan parhaiten ohjata ja tehdä korjaussuunnittelusta johdonmukaista ja myös taloudellisesti järkevää.
Suurimman huolen Mattila kohdistikin siihen, että kuntotutkimukset kilpailutetaan nykyisillä markkinoilla suorastaan ”hengiltä”.

Uhkana on, että pahimmassa tapauksessa kuntotutkimus on lähes sama kuin arvaus ja lopputulokseltaan niin sattumanvarainen, ettei se kerro, missä kunnossa julkisivu todellisuudessa on. Tällainen voi koitua taloyhtiölle viime kädessä myös hyvin kalliiksi.

Mattila esitti laskelman, että jos korjaustavoista on valittavana yhteensä 100 000 euroa eli 50 euroa neliölle maksava kunnostus, 300 000 euroa eli 150 euroa neliölle maksava korjaus tai 500 000 euroa eli 250 euroa maksava uusiminen, miten tärkeää on tietää, mikä niistä on rakennukselle soveliain ja taloudellisesti järkevin. Kunnon selvittäminen tässä laskelmassa maksaa 10 000 euroa.
– Kumpi on olennaisempaa, että säästää 200 000 euroa siinä, minkä korjaustavan on valinnut vai 7 000 euroa kuntotutkimuksen hinnassa, Mattila konkretisoi.

Koulutusta ja toimintaohjeita tarvitaan
Julkisivujen korjaamisen tulevaisuuden haasteita on sekin, miten ammattitaitoisesti korjaushankkeita pystytään viemään läpi.
 Toistaiseksi korjaaminen on Mattilan mukaan muistuttanut enemmänkin ”harjoittelua”, mutta jatkossa hankkeiden tulisi olla entistä useammin jo ”rutiinisuorituksia”.
– Tämä taas edellyttää ammattitaitoista ja posiviitista otetta hankkeen kaikilta osapuolilta - asukkailta, käyttäjiltä, hallitukselta, isännöitsijältä ja urakoitsijalta, Mattila korosti.

Kaikkien osapuolten käyttöön tulisikin Mattilan mielestä tuottaa erilaista koulutusmateriaalia ja toimintaohjeita. Tähän liittyy suuri kysymys myös kiinteistöalan tutkimus- ja kehittämistoiminnan edistämisestä. Tällä hetkellä tutkimusta ja kehitystyötä tehdään ensisijaisesti taloudellis-hallinnollisista tarpeista, minkä seurauksena esimerkiksi teknistä kehitystyötä alalla tapahtuu erittäin vähän.
 Suurimpana hankaluutena on Mattilan mukaan kuitenkin rahoituksen puute ja sen kohdentaminen nimenomaan kiinteistöalan omille hankkeille. Tekes ja Suomen Akatemia rahoittavat kyllä erilaisia tutkimuksia ja hankkeita, mutta kiinteistöalan tutkimuksen rahoitus on Mattilan mielestä polarisoitunut kokonaan alan ulkopuolelle.