Taloyhtiön

Rakennuttaa kohtuullisin kustannuksin aravavuokra-asuntoja ja saada niihin itsemaksavia, hyviä vuokralaisia - tässä Vuosaaren Kiinteistöt Oy:n toimintaperiaate, joka aiheuttaa toimitusjohtaja Seija Laurosen mukaan toisinaan käytännön ristiriitatilanteita.

Asuntojen  vuokratason kohtuullisena pitämiseksi on siis tehtävä erilaisia asioita ja niistä tärkeimpiä ovatkin päivittäisen huoltotoimen sujuvuus ja suunnitelmallinen, kymmenen vuoden pitkän tähtäyksen strategiaan perustuva korjaaminen.

- Me emme voi vaikuttaa  sellaisiin asioihin, kuten kaavoitukseen, rakentamiskustannuksiin tai yleiseen asuntopolitiikkaan, jotka kuitenkin osaltaan vaikuttavat  esimerkiksi vuokrien tasoon. Varsinkin rakentamiskustannukset ovat viime aikoina kovasti nousseet. Uusimmissa kohteissamme rakentamiskustannukset ovat olleet jo 2 500 euroa neliöltä, toimitusjohtaja Seija Lauronen kertoo vuokra-asuntoihin liittyvästä rakennuttamisesta ja ylläpidosta.

Koko ajan on huolehdittava siitä, että vuokrataso ei nouse kohtuuttoman korkeaksi, sillä aravavuokra-asuntoihin valitaan asukkaat tiettyjen tulorajojen perusteella.

Jo nykyisellään meidän vuokratasomme on neljänneksi korkein  Helsingin kaupungin kiinteistöyhtiöistä,  Lauronen jatkaa Helsingin kaupungin kiinteistöyhtiöihin lukeutuvasta Vuosaaresta.

Aravavuokrataso  on kuitenkin kovan rahan tuotantoa reilusti edullisempi. Esimerkkinä hän mainitsee, että viime vuoden joulukuussa valmistuneessa kerrostalossa peritään vuokraa  9,77 euroa neliöltä, kun kovan rahan tuotannon mukaisesti  todellinen vuokrataso on jossakin 20 euron paikkeilla neliöltä.

- Rakentamista varten otettujen lainojen määrä takaisinmaksuineen määrittelee hyvin paljon vuokratasoa ja rahoitusvastikkeen suuruutta, Seija Lauronen vielä konkretisoi käytännön ristiriitatilannetta.

Päivittäinen huolto on tärkeä asia
Vuosaaren Kiinteistöt perustettiin 90-luvun alussa aikana, jolloin rakentaminen alueelle vilkastui. Kiinteistöyhtiön tehtävänä oli alussa noin 700 olemassaolevan asunnon hoitaminen ja noin 700 uuden asunnon rakentaminen.
- Kymmenessä vuodessa asuntojen määrä on kasvanut noin 3 000 asuntoon. Olemme siis olleet sekä rakennuttamassa uusia asuntoja että myös itse vaikuttamassa suunnitelmiin ja tuomaan esiin toiveitamme esimerkiksi kiinteistönpidon ja -huollon suhteen, Seija Lauronen kertoo.

Tänään Vuosaaren Kiinteistöjen asunnot ovat haluttuja ja rakentamisen runsaus on parantanut sekä Vuosaaren Kiinteistöjen vuokra-asuntojen kiinnostavuutta, mutta lisännyt myös laajemmin koko alueen vetovoimaa.  - Meidän asunnoistamme noin 15 prosenttissa asuu ulkomaalaistaustaisia asukkaita. Vaikka Vuosaaressa asuu värikästä väkeä, alue on tänä päivänä kuitenkin kohtuullisen rauhallinen. Me osaltamme pidämme huolta esimerkiksi siitä, että porrashuoneet, sisäänkäynnit,  ja muut niin sanotut perustilat ovat aina kunnossa, Seija Lauronen mainitsee toimina, joilla halutaan säilyttää asumisviihtyisyyttä ja ennaltaehkäistä vahingontekoja ja rauhattomuutta.

Suunnitelmallisuus erittäin tärkeä asia
Kiinteistöyhtiön hallitus on käsitellyt kymmenen vuoden  strategiaa, jossa tärkeässä roolissa on kiinteistöjen ylläpitäminen ja ennen kaikkea korjaaminen.
Seija Laurosen mukaan korjaustoiminta perustuu suunnitelmallisuuteen ja tarkkaan aikataulutukseen.

- Teemme korjauksia tietyllä aikataululla ja tietyssä järjestyksessä. Tietenkin jos on aika tehdä ikkunoiden maalauskorjausta, se tehdään silloin, kun sen aika on. Kaiken kaikkiaan pyrimme ennakoimaan tulevia korjauksia, mutta myös ehkäisemään sitä, että joutuisimme tekemään peruskorjauksia liian aikaisin, Seija Lauronen kuvailee.

- Meillä kerätään korjauksiin etukäteen rahoitusta. Jos korjaustoiminta ja siihen tarvittava rahoitus suunnitellaan riittävän pitkällä aikavälillä, niin silloin korjaamista voidaan myös hallitusti siirtää, jos taloudellinen tilanne esim. korkotason noustessa sitä todella edellyttää.

Miksi vain hinnalla kilpaillaan?
Vuosaaren Kiinteistöjen on huolehdittava itse omasta kilpailukyvystään. Käytännössä se on merkinnyt Seija Laurosen mukaan sitä, että henkilökuntaa on koulutettu ja työssä on erikoistuttu siihen suuntaan, että mahdollisimman monia kiinteistöjen ylläpito- ja korjaustöitä voidaan tehdä omalla väellä. Henkilökuntaa on  43.

Tulevaisuuden haasteista Seija Lauronen mainitsee korjaustoiminnasta selviämisen.
- Meidän rakennuskannastamme pääosa on rakennettu 90-luvun alkupuolella ja siksi korjaaminen tulee keskittymään hyvin voimakkaasti samoille vuosille.
Toinen toive liittyy siihen, että yleinen taloudellinen tilanne pysyisi vakaana, eikä varsinkaan lainojen korkotasossa tapahtuisi suuria muutoksia. Tämä mahdollistaisi vuokratason kohtuullisena pitämisen.

Tulevaisuudesta puhuttaessa Seija Lauronen kertoo olevansa kuitenkin huolissaan siitä, että tarjouksissa hinnoilla kilpaileminen kiristyy. Vuosaaren Kiinteistöjen on Helsingin kaupungin konserniin kuuluvana yrityksenä noudatettava hankintalainsäädäntöä. Se sanelee esimerkiksi tarjouspyyntö- ja kilpailutusprosesseja.

- Kokonaistaloudellisuus on tietenkin tärkeä asia, mutta erityisen tärkeää olisi laatia tarjouskilpailuihin sellaiset mittaristot, että valintoja voidaan todella tehdä myös muilla kriteereillä kuin pelkällä hinnalla, Seija Lauronen painottaa.
Mittariston kehittäminen ei ole hänen mukaansa ihan yksinkertainen juttu, koska ehdoilla tai rajauksilla ei saa estää kilpailulainsäädännön valossakaan yritysten mahdollisuuksia tarjota tuotteitaan tai palveluitaan.

Tiedottaminen paras tapa välttää vastakkainasettelua
Vuonna 1973 kiinteistöalalle tulleen ja Vuosaareen toimitusjohtajana vuonna 1992 aloittaneen Seija Laurosen mielestä ei voida puhua erikseen nais- tai miesjohtajuudesta, sillä sukupuolella ei ole johtajuuden lainalaisuuksien kannalta loppujen lopuksi mitään eroa.
 
- Naisjohtajana olemisen pieni etu on kuitenkin ehkä se, että me naiset ajattelemme arkielämän asioita kenties hieman laaja-alaisemmin kuin miehet ja meillä saattaa olla ehkä hieman paremmat ihmissuhdetaidot, Seija Lauronen pohtii.

Ihmissuhdetaitoihin liittyvänä esimerkkinä voi mainita Vuosaaren Kiinteistöjen talotoimikunnille järjestämä koulutus, jossa paneuduttiin jaksamiseen liittyviin asioihin. Koulutuksen tarkoituksena oli tukea talotoimikuntien jäseniä, auttaa heitä löytämään  vapaaehtoisuuteen perustuvan luottamustehtävänsä rajat ja estää uupumista.

Vuosittaisten talotoimikuntien koulutustilaisuuksien lisäksi asukkaille pidetään erilaisia info-tilaisuuksia.
- Olemme käyneet puhumassa taloissa esimerkiksi korjaustoiminnasta, päivittäisestä kiinteistönhuollosta ja järjestyshäiriöistä. Minusta tiedottaminen, ihmisten tapaaminen ja asioista keskusteleminen on paras tapa saada aikaan yhteistyötä, sillä me ja vuokralaisemme emme todellakaan istu eri puolilla pöytää.