Taloyhtiön

Mitä pienemmät nurkat sitä parempi, että kone on pieni ja näppärä. Turussa toimivan Akselin Kiinteistöpalvelut Oy:n kiinteistöjen hoitopäällikkö Ilkka Heinosen kanssa käydystä keskustelusta erilleen napattu kommentti kohdistuu lähinnä kiinteistönhoitotraktoreihin, mutta pätee moneen muuhunkin työvälineeseen.

Kone- ja laitehankinnoissa käytettävyyttä punnitaan koon lisäksi tietysti monen muunkin tekijän näkökulmasta, myös työntekijöiden. Tottumuksella on painoarvonsa työkoneiden käyttäjille aivan samoin kuin vaikkapa auton ostajalle. Sen Ilkka Heinonenkin on huomannut. Akselin Kiinteistöpalvelut Oy:ssä huoltomiehiä on kolmisenkymmentä.

Kiinteistönhoitotraktoreina heistä useimmilla on allaan kotimaisvalmisteinen peli, mutta muutamat ovat halunneet pysytellä tutuksi käyneen tuontimerkin puikoissa.

– Huoltomiespalavereissa kysellään ajajilta mielipiteitä. Yleensä he saavat mieluisensa koneet, Heinonen kertoo.

Pitkässä juoksussa hänestä ei kuitenkaan ole järkevää ostaa eri merkkisiä kiinteistönhoitotraktoreita, koska peruskoneeseen tilanteen mukaan liitettäviä merkkikohtaisia työlaitteita tarvitaan hurja määrä. On etu, että peruskoneisiin sopivat samat liitelaitteet. Myös varaosien ja huollon kannalta keskittyminen on hyväksi.

Kuluneen vuoden aikana Akseli Kiinteistöpalveluihin hankittiin kaksi uutta kiinteistönhoitotraktoria ja tammi-helmikuun vaihteessa 2008 oli odotettavissa niin ikään yhden koneen vaihto uudempaan. Isojen koneiden hankinta on aina ennalta, jo tulevan vuoden budjettia laadittaessa mietitty asia.

Konekannan uusimisessa Ilkka Heinosen on mukaan myös ympäristönsuojelulliset tähtäimet.  Itse viime talvena yritykselle ympäristöohjelman laatineena hän uskoo, että kiinteistönhuollossa pystytään suhteellisen helpostikin vaikuttamaan valinnoilla ympäristön eduksi. Koneiden hankintavaiheessa sitä on päästöarvojen vertailu. Siinä uudet yleensä peittoavat vanhemmat. Tarkoitus on muun muassa siirtyä entistä kattavammin vähäpäästöisiin, dieselkäyttöisiin koneisiin.

Asumisen liepeillä toimittaessa myös ääniarvoilla on väliä. Lehtipuhaltimien osalta se tietää siirtymistä vähitellen kaksitahtisista moottoreista nelitahtisiin. Kovaääniset puhaltimet ovat harmittaneet ihmisiä, yksittäistapauksena jopa huoltomieheen käsiksi käymiseen saakka. Erityisen paljon ärtymystä ilmassa tuntui olevan juuri viime syksynä, ja tuskinpa vain ja ainoastaan Akseli Kiinteistöpalveluiden hoitamilla alueilla, Lausteella ja Varissuolla. Myös kaupungin ympäristötoimisto katsoi olevan syytä ottaa kantaa asiaan.

– Suosituskirjeellä annettiin lupa käyttää puhaltimia aamukahdeksasta iltaan saakka, mutta harkiten ja asukkaat huomioon ottaen, Ilkka Heinonen kertoo.

Missä ja milloin laitteita käytetään - arviointikyky ja pelisilmä on tarpeen, koska työtkin täytyy tulla tehdyksi. 

Hyvin huolletut löytävät jatkokäyttäjät

Kymmeniä tuhansia euroja jo ilman oheislaitteita maksavina kiinteistönhoitotraktoreiden käyttöasteen on syytä olla korkea, käytettävyyden monipuolista ja koneiden pysyttävä kunnossa. Paremmaksi on koettu, että traktorit ovat käyttäjäkohtaisia. Tällöin koneet tulee hoidettua ja huollatettua paremmin.

Yrityksellä on oma tilava huoltohalli ja huoltomies Varissuon Karvataskuntiellä sijaitsevan pääpaikan pihapiirissä.

Säännöllisen huollon ansioksi lienee luettavissa sekin, että koneita vaihdettaessa käytöstä poistettaville on löytynyt hyvin ostajia pienemmistä kiinteistönhuoltoyrityksistä. Konetoimittajat eivät vanhoja mieluusti ota vaihdossa. Heinosen mukaan myyminen itse on rahallisestikin järkevintä.

Järisyttäviä uudistuksia kiinteistökoneissa ei juuri ole tapahtunut. Kuljettajan mukavuutta ajatellen kehityksessä merkittävää on ollut hallintalaitteiden keventyminen, ilmastointilaitteet, näkyvyyden parantuminen joka suuntaan ja turvavälineiden kehittyminen. Nykykoneissa on myös muun muassa cd-laitteet.

Akseli Kiinteistöpalveluiden  asiakaskiinteistöjen lukumäärä pyörii puolen toista sadan tuntumassa. Lausteen ja Varissuon alueilla on molemmilla omat konevastaavansa. Iältään alueet ovat samanlaisia, 1970-luvulta lähtien rakentuneita asuinalueita.

Lauste on maastoltaan Varissuota tasaisempi. Se heijastuu kiinteistökoneiden oheislaitteiden käyttöön. Varissuota huoltavat koneenkäyttäjät saavat pyöriä hiekoituslaitteiden kanssa paljon enemmän kuin laustelaisten pystyssä pysymisestä huolehtivat. Hiekoituskalusto on kaiken kaikkiaan ollut kovassa käytössä.

– Kiinteistöhuollon talvitöiden painopiste on muuttunut Turussa sikäli, että hiekoituspäivien lukumäärä on kasvanut rajusti ja lumityöt ovat vähentyneet. Pahimmillaan hiekkaa kaivataan kolme kertaa vuorokaudessa, kun edellinen hiekka sulaa jään läpi. Sepeliä menee aina vaan enemmän, Ilkka Heinonen päivittelee.   

Maataloustraktorin hankinta vaakalaudalla

Vaikka talvi ei ottaisi tullakseen, siitä huolimatta lumipyryihinkin on varauduttava. Auroja on löydyttävä. Kun ja jos lunta tulee, sitä voi tulla paljon, Turkuunkin. Pieniin pihoihin ei isoja lumikasoja voi koota, pihauudistusten myötä entistä vähemmän.

– Ihmiset ovat tarkkoja talojensa istutuksista, niin kuin pitääkin olla, Heinonen toteaa.

Siitäkään syystä lumille ei tahdo pihoista löytyä tilaa. Akseli Kiinteistöpalveluiden kiinteistönhuoltosopimuksissa ei koskaan ole sovittu lumien poisviennistä, mutta tarpeen mukaan on oltu valmiita osallistumaan järjestelyihin.

Lumien poisajo teetetään alihankintana, mutta lumien kuormaukseen Heinosen joukoilla on tarvittaessa tarjota kauhakuormaajia. Pelkkiin lumitöihin ei kuormaajia ole hankittu, vaan niitä käytetään ympäri vuoden jätehuollossa, jota yhtiö alueillaan hoitaa, poikkeuksellisesti. Mieluusti Turun kaupunki olisi ottanut omaan hoitoonsa myös Lausteen ja Varissuon jätehuollon, mutta siihen ei oikopäätään ole suostuttu. Kiinteistönhoitotraktoreita isommankin koneen hankinta on yrityksessä ollut harkinnassa.
– Viime vuonna hankinnoissa oli jo loppusuoralla kotimainen maataloustraktori, Ilkka Heinonen kertoo.

Lausteella on isoja parkkialueita, joilla sellainen puoltaisi paikkaansa, ja muutakin avointa tilaa löytyy. Toistaiseksi hankinnasta on kuitenkin pidättäydytty.

– Koekäytössä totesimme, että edessä ja takana olevien työkalujen kanssa yhdistelmästä tulee liian pitkä. Se kun ei mene linkkuun, nurkat alkavat pian ropisemaan. Silti, sellainenkin saattaa tulla vielä harkintaan, Heinonen arvelee.

Kalustoa myös kuljetukseen ja kurotukseen

Kiinteistöpalveluiden yhdeksästä pakettiautosta osa on aluehuoltomiehillä ja osa putkimiehillä ja - naisella. Autoista yksi on käytettävissä myös aurauksessa.

Akseli Kiinteistöpalveluiden hoidossa olevalla Varissuon Lämpö Oy:n lämpökeskuksella on lisäksi kaksi omaa pakettiautoa. Kiinteistönhuoltokoneiden tapaan myös autojen huolto on hoidettu omana työnä.

Autoista vanhimmat ovat 90-luvun alusta. Viime vuosina on panostettu autokaluston uudistamiseen. Joka vuosi vaihdetaan muutama auto. Hinta-laatu-suhteessa Heinonen on kokenut edullisena hankkia muutaman vuoden käytössä olleita menopelejä uusien sijasta. Autot hankitaan tänä päivänä aina dieselmoottorilla varustettuina.

Kiinteistönhoitotraktoreiden ja autojen lisäksi Akseli Kiinteistöpalvelun ajettavien työkoneiden listalta löytyy viiden tonnin harja/hiekoituskone, vaihtoehtoisesti joko bensiinillä tai moottorikaasulla käytettävä harjakone sekä 18 metrin korkeuteen venyvä henkilönostin, muun muassa rivitaloalueilla räystäskourujen puhdistustöissä käytetty. Tosin ahtaimmilla alueilla työ on tehtävä tikkailta. Harkinnan mukaan nostinta saatetaan lainata taloyhtiölle heidän omiin maalaus- tai muihin sellaisiin töihin.

Ruohonleikkureita noin 150 taloyhtiön piirissä tarvitaan kymmeniä, sekä päältä ajettavia että työnnettäviä, ja erilaisia trimmereitä. Hieno uusi keksintö Ilkka Heinosen mukaan ovat työnnettävät pyörötrimmerit, siimalla leikkaavat. Pyörällisinä niiden käyttö on kevyempää ja ergonomisempaa kuin perinteisten kannettavien trimmereiden.
– Ne ovat toimineet hyvin korkeammassakin heinikossa, Heinonen sanoo.

Toisaalta tavallisissakin siimaleikkureissa on tapahtunut kehitystä. Uusine lisälaitteineen myös ne puoltavat yhä paikkaansa.

Yrityksen työturvallisuuspäällikkönä toimivana Heinonen sanoo olevansa laitteiden hankinnassa turvallisuuden suhteen tarkka. Sen suhteen vähänkään epämääräistä laitetta hän ei sano suostuvansa myymään edes eteenpäin.

Ruohonleikkureissa, joiden käyttäjissä on paljon nuoria kesätyöntekijöitä, laitteiden turvallisuus ja turvavälineiden käyttö on ehdottoman tärkeää. Minkäänlaisiin virityksiin ei lähdetä. Heinonen on toisaalta todennut nykynuoret tässä suhteessa valveutuneiksi. He osaavat itse myös vaatia turvavälineitä.

Konekaupan yhteispeli:
Sitkeyttä ja osaamista
tarvitaan molemmin puolin

Isommat konehankinnat eivät Akselin Kiinteistöpalvelut Oy:ssä mene läpi kilpailuttamatta, siitä pitävät huolen myös hallitus ja toimitusjohtaja. Tarjouspyyntöjä lähetetään yleensä neljästä viidelle toimittajalle. Ilkka Heinonen on huomannut eroja tarjouspyyntöihin vastaajien välillä.

– Jotkut vain lähettävät tarjouksen, ja siihen se sitten jää, hän toteaa. Itse hän sanoo pitävänsä hyvänä, jos tarjoaja soittaa jonkin ajan päästä perään.

– Kun itse tarjoan jotain taloyhtiöille, soitan myöhemmin kysyäkseni, oliko kaikki, kuten oli pyydetty ja ovatko he ymmärtäneet asiat. Jos asiakkaasta ei kuulu, kannattaa ottaa yhteyttä, Heinonen kannustaa jälkityöhön.

Tarjousten vastaanottajana Heinonen pitää tärkeänä, että tarjoukset on annettu siten kuin niitä on pyydetty. Toisaalta hän painottaa myös tarjouspyynnön tekijän osaamisen merkitystä. Kaikkinensa hän kuvaa hankintaprosessin olevan varsin tarkkaa. Koneiden vertailu teknisestikään ei ole yksinkertaista.

– Painot ovat erilaisia, moottorien tehot ja niin edelleen. Saa olla tarkkana, että osaa verrata oikein.