Taloyhtiön

Uudistunut asunto-osakeyhtiölaki toi tullessaan taloyhtiöille uuden vaatimuksen; hallituksen on esitettävä vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa selvitys seuraavan viisivuotiskauden kunnossapidosta, myös kirjallisena. Isännöitsijä Anita Pietikäinen kokee tämän kunnossapitotarveselvityksen ehdottoman hyväksi työkaluksi isännöitsijälle.

Lain edellyttämän kunnossapitotarveselvityksen (joka lyhennettiin oitis eräässä Pietikäisen isännöimistä taloyhtiöistä KUPSEksi) myötä kuntoasioihin taloyhtiöissä on pakko ottaa kantaa vähintään kerran vuodessa, siksi tilanteet tulee myös päivitettyä. Jotain Anita Pietikäisen mukaan on toki tehty tähänkin asti.

- Tätä kohti on oltu menossa jo,  kun on alettu tehdä kuntoarvioita. Niiden yhteydessä on aina laadittu konsultin näkemys tulevista kunnossapito- ja korjaustarpeista. Se on saatettu esitellä kyllä yhtiökokouksessakin, mutta sillä ei ole ollut niin virallista asemaa kuin nyt on kunnossapitotarveselvityksellä.

Asunto-osakeyhtiölaki ei määrittele, kenen tai minkä tahon laatima kunnossapitotarveselvityksen on oltava. Taloyhtiöillä on mahdollisuus tehdä se  vaikka omin voimin. Tässä vaiheessa ainakin Helsingin Seudun Isännöitsijät Oy:n  - Pietikäisen työnantajan - asiakaskunnassa vaikuttaa vallitsevan linja, jossa selvityksen teko luotetaan isännöitsijätoimistolle. Ammattikuntansa tuottamat selvitykset eivät Pietikäisen mukaan ole raskainta sarjaa, vaan enemmän yhteenvetotyyppisiä ja paikallisolosuhteet huomioon ottavia - silti aitoja ja oikeita.

– Silloin lähtökohtana on jo olemassa oleva kiinteistön kuntoarvio. Kunnossapitotarveselvitys tehdään sen päälle, huomioon ottaen myös tiedossa olevat jo tehdyt korjaukset sekä vaikuttavat olosuhteet.

Sen sijaan, jos ajantasaista kuntoarviota ei ole, sen tekemisessä hyödynnetään eri alojen asiantuntijoita jo vastuidenkin vuoksi.

Merkityksellisyyksien punnintaa

Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää kunnossapitotarveselvitystä vain merkittävistä seikoista. Mikä seikka missäkin taloyhtiössä selvityksen väärtiksi, merkittäväksi koetaan, se jää lopulta taloyhtiössä  harkittavaksi. Pietikäinen korostaa, että pienilläkin asioilla voi olla suuri merkitys

- Jos kattokaivo jää tyhjentämättä, sillä voi olla paljonkin merkitystä. Tyhjentäminen itsessään ei ehkä ole asia, joka kirjataan kunnossapitotarveselvitykseen. Siitä voi kuitenkin tulla sellainen, jos tyhjentämättä jättämisestä seuraa iso vahinko.

Anita Pietikäinen on pitkän työuransa aikana nähnyt, että merkittävyyksissä on taloyhtiöittäin selviä eroja. Samoin asenteissa. Kunnossapitotarveselvityksenkin hän on kokenut joissakin yhtiöissä otetun "pakollisena asiana", josta on päästävä yli mahdollisimman vähällä, lain edellytyksiä hipoen. On myös yhtiöitä, joissa se on koettu, kuten hän sen itse kokee: hyvänä apuvälineenä, työkaluna. Kun yhtiökokouksissa tuodaan esiin lain nojalla korjaustarpeita, osakkaat eivät enää voi ajatella hallituksen ja isännöitsijän ajavan korjauksia väkisin. Senkinlaatuista suhtautumista kun on ollut, että vaikka tarve putkiremonttiin on hyvinkin tiedossa, sitä ei ole haluttu sanoa ääneen, ottaa esille.

- Yksi sijoittajaosakas sanoi kerran yhtiökokouksessa, että sillä hetkellä, kun ensimmäisen kerran sanotaan sana putkiremontti, talo saastuu. Sen jälkeen siellä vain odotetaan putkiremonttia, Pietikäinen kertoo.

Asunto-osakeyhtiölain nyt uudistuttua, hyssytellä ei saa, sillä tulevista korjauksista on lainvoimainen velvollisuus kertoa ennakolta.

Mitä kunnossapitotarveselvityksiin sitten eniten tullaan kirjaamaan? Sitä Anita Pietikäisen ei tarvitse paljon miettiä : putkiremontit ja julkisivukorjaukset ovat isoista ajankohtaisia lukuisissa taloyhtiöissä. Viime talvi lumitaakkoineen  ja jääongelmineen sai katseet kiinnittymään erityisesti vesikatoille. Kun lähdetään hakemaan rahaa isoihin remontteihin, kiinnittyy huomio yhtiöissä usein myös epämääräisessä rojunvarastoimiskäytössä olleisiin tiloihin. Kun esimerkiksi ullakkotiloja muutetaan myytäviksi asunnoiksi, on kyse enemmänkin korjausrakennus- tai muutosrakennustarpeesta, etukäteisselvityksen arvoisesta joka tapauksessa, jos siihen on aie lähteä.

Tärkeä lenkki hienoon ketjuun

Kunnossapitotarveselvitys tuo mukanaan sen, että rakennusosat, jotka ovat siinä mainittuina, on myös käytävä läpi.

- Silloin meiltä ei pääse unohtumaan esimerkiksi vaikkapa ikkunamaalaukset. Niiden huoltoväli vaihtelee viidestä kymmeneen vuoteen. Jos ei ole pakko seurata, helposti se unohtuu.

- Aikanaan kun tuli teetettäväksi energiatodistus, moni suhtautui siihen turhana, Anita Pietikäinen sanoo.

Keskimäärin kunnossapitotarveselvitys tunnutaan koettavan paljon tärkeämmäksi. Ehkä vaikuttajana on uusi asunto-osakeyhtiölaki, joka entisestäkin enemmän korostaa hallituksen vastuuta. Ensin konsultin tekemä kuntoarvio, joka sisältää asiantuntijoiden käsityksen kiinteistön eri osien kunnosta ja tulevista korjaustarpeista hyvin laajasti. Sen perusteella paikalliset olosuhteet ja tarpeet tunteva hallitus muodostaa käsityksenä juuri kyseisen kiinteistön korjaustarpeista ja työstää siitä edelleen viiden vuoden kunnossapitotarveselvityksen esitettäväksi yhtiökokoukselle. Näiden pohjalta voidaan lopulta laatia pitkän aikavälin korjaussuunnitelma, pts.

- Se on aika hieno ketju, Pietikäinen toteaa.

Hallitusvastuuta ei hänen mukaansa ole syytä ruveta pelkäämään. Ne, jotka ovat hallituksissa olleet, selvästi kokevat, että ei tämä niin kamalan paljon voi muuttua, tähänkin asti on saatu hoidettua korjaukset ja muut.

Luottamuksellinen suhde isännöitsijään on tärkeä tuki.