Taloyhtiön

Koska kuntotodistuksia ei tarvitse tehdä asunto-osakeyhtiöissä lain velvoittamina, se luo korjaussuunnitteluyksikön johtajan Heikki Käkösen mielestä paremman pohjan sille, että kuntotodistuksia sekä kuntoarvioita ja  pts-suunnitelmineen käytetään taloyhtiöissä aktiivisesti kiinteistöjen ylläpitoon ja korjauksiin liittyvässä päätöksenteossa. Toisaalta kuntotodistukset tulevat helpottamaan asuntojen hintavertailua asuntokaupassa.

- Pakko on aina pakko ja olisi voinut johtaa siihen, että kuntotodistus teetetään pakon sanelemana, mutta sen jälkeen se jää hyllyyn pölyttymään, kuten valitettavasti kuntoarvioille ja pts-suunnitelmille aikoinaan osalle asunto-osakeyhtiöitä on käynyt, korjaussuunnitteluyksikön johtaja Heikki Käkönen A-Insinöörit Oy:stä pohtii.

A-Insinöörien korjaussuunnittelun projektipäällikkö Mikko Heikkisellä on isännöintitaustastaan johtuen hyvä näppituntuma siihen, että kuntoarvioita ja pts-suunnitelmia on osassa taloyhtiöitä tehty - yllättävänkin monissa ei ole tehty. Vastaan on tullut sitäkin, että 30 vuotta vanhassa taloyhtiössä ruvetaan vasta nyt teettämään kuntoarviota: – Voisi sanoa, että 15 vuotta myöhässä, Heikkinen heittää.

Kuntotodistuksen tärkein anti osakkaiden kannalta on yksinkertaisesti se, että se antaa tietoa siitä, minkälaisessa teknisessä kunnossa oma taloyhtiö on ja mitä mahdollisia korjauksia on edessä. Tällaisen tiedon uskotaan edistävän myös suunnitelmallisuutta ja ennakoivuutta kiinteistönpidossa ja korjaamisessa.

Lisäksi kuntotodistus toimii asuntokaupan välineenä ja auttaa vertailemaan erilaisia asuntoja.

Todistuksia vain auktorisoiduilta tekijöiltä

Kuntotodistus on vakiomallinen lomake, johon kirjataan tiedot kohteesta, tarkastusajankohdasta, kuntoluokituksesta, rakennusosien korjaustarpeista, kunnossapidon suunnitelmallisuudesta ja jonka auktorisoitu kuntotodistustarkastaja allekirjoittaa.

Lomake sisältää myös graafiset esitykset siitä, miten korjauskustannukset neliötä kohden ovat jakautumassa seuraavien kymmenen vuoden aikana ja miten ne kohdistuvat eri rakenneosiin.

– Kuntotodistuksia hallinnoi Kiinteistöalan Koulutuskeskus ja kuntotodistusaineistot kirjataan heidän ylläpitämälleen palvelimelle asunto-osakeyhtiön Y-tunnuksen kera ja ne saavat järjestelmässä oman diaarionumeron, Käkönen esittelee. Lisäksi www-sivustolta löytyvät tiedot auktorisoiduista kuntotodistusten tekijöistä.

Auktorisoinnin saaminen edellyttää työkokemusta alalta ja kuntoarvioiden tekemisestä sekä kuntotodistuksen osalta päivän mittaisen kurssin käymistä ja siihen liittyvän tentin läpäisemistä.

Kuntoarvioiden uusi tulevaisuus

Kuntotodistuksen pohjana käytetään aina kuntoarviota. Tässä kohdin törmätään nyt siihen, että valtaosassa kuntoarvioita on tätä ennen käytetty KH-kortin mukaista luokittelua, eikä se vastaa sellaisenaan kuntotodistuksen mukaista kuntoluokittelua. Olennaisin ero on, että KH-kortin mukaisessa kuntoarviossa on neljä luokkaa, joista yksi on paras, neljäs huonoin; kuntotodistuksessa viisi luokkaa ja arvostus päinvastainen eli yksi heikoin, viisi paras.

Tämä merkitsee väistämättä sitä, että varsin moni tuorekaan kuntoarvio ei sellaisenaan käykään suoraan kuntotodistuksen pohjaksi ja on siksi päivitettävä.

A-Insinööreissä, joka on ollut mukana kuntotodistusmenettelyn valmisteluvaiheissa, käyttää jatkossa kuntoarvioissaan kuntotodistuksen mukaista luokittelua, minkä ansiosta niin kuntotodistuksen kuin kuntoarvionkin tiedot ovat samansuuntaisia ja tukevat toisiaan.

– Jos kuntoarvio on tehty viisiportaisena ja se on esimerkiksi kolme vuotta vanha, silloin sitä voidaan vielä kohtuullisen hyvin käyttää tausta-aineistona ja josta voidaan tehdä kuntotodistus. Jos taas on olemassa esimerkiksi vain puoli vuotta sitten, KH-kortin mukaan tehty kuntoarvio, siinä luokitus on erilainen ja siksi kuntotodistusta varten kuntoarvio on päivitettävä, Käkönen konkretisoi.

Yhtenäisillä luokitusohjeilla todistuksista yhtenäisiä

Heikki Käkösen mukaan kuntotodistusta valmistelleessa työryhmässä iso työ tehtiin juuri kuntoluokituksen ja eri luokkien määrittelemiseen tarvittavien ohjeiden aikaansaamiseksi. Työ onnistui hänen mielestään hyvin ja insinööritoimistoilla on nyt käytettävissään selkeät luokitteluohjeet, joiden pohjalta toimittaessa ei arviointiin tulee henkilökohtaista näkemystä tai tulkintaa.

– Jos esimerkiksi talon julkisivuille ja parvekkeille on tehty kuntoarvio, jossa todetaan, että jatkotoimenpiteenä edellytetään kuntotutkimusta, mutta sitä ei ole tehty, silloin tässä kuntoluokituksessa siitä tulee huomautus ja tähtiluokitusta pudotetaan siinä kohdin yhdellä luokalla alaspäin. Tämä ei ole meidän järjestelmäämme liittyvä toimintatapa, vaan siis kaikille yhteinen, jota kaikkien on noudatettava kuntotodistusta laadittaessa, Käkönen vielä mainitsee esimerkkinä yhtenäisten luokitusohjeiden merkityksestä.

Korjauskustannusarviot kertovat oikean suunnan

Tietojen vertailtavuutta esimerkiksi korjauskustannuksista, joita arvioidaan tulevan seuraavien kymmenen vuoden aikana, helpottaa, kun ne ilmaistaan kuntotodistuksessa aina euro per neliömetri. Joissakin asunto-osakeyhtiöissähän voidaan käyttää vastikemaksujen perusteena osakkeiden määrä, mutta todistuksissa on siis tältäkin osin aina yhtenäinen ilmaisutapa.

– Kuntotodistukset kertovat hyvin sen yleisen tason odotettavissa olevien korjausten kustannuksista, Käkönen uskoo.