Taloyhtiön

Tuoda turvaa asuntokauppoihin ja edistää taloyhtiöiden korjauksiin liittyvää päätöksentekoa - tässä kiteytettynä kehittämistyön alla olevan kiinteistön kuntotodistus -hankkeen tärkeimmät tavoitteet.
Asuntokauppatilanteisiin liittyvä uusi menettely on tarkoitus saada käyttöön ensi vuoden aikana, optimistisimmat toiveet ovat jo ensi keväässä.

Kiinteistön kuntotodistus -hankkeen tai alun alkaen Kiinteistön elinkaaritodistus -hankkeen tavoite on Tekes-hanketta koordinoivan toimitusjohtaja Marko Malmivaaran mukaan kaksijakoinen: toisaalta halutaan tuoda turvaa asunnonostajalle, toisaalta edistää sitä, että taloyhtiöt tekevät päätöksiä korjaushankkeista riittävän ajoissa ja myös toteuttavat niitä suunnitellusti.

– Tänä päivänä on edelleen se tilanne, että asuntojen myyntihinnoissa ei näy, onko huoneistossa tai kiinteistössä tehty remontteja, Marko Malmivaara Insinööritoimisto Raksystems Oy:stä selittää asunnonostajan turvaan tähtäävän hankkeen taustoista.

Niinpä arkipäivää on se, että ostipa asunnon sitten Haagasta tai Lauttasaaresta, huoneiston hinta voi olla täysin sama riippumatta siitä, onko huoneistossa tehty jotakin remonttia tai onko taloyhtiöissä tehty korjauksia tai perusparannuksia.

Vallitsevan käytännön ja ajattelutavan perusteella saatetaankin sanoa, että remonteista ei ole myyntitilanteissa mitään hyötyä. Tämä taas on juuri se  ajattelumalli, jota yritetään nyt ympäristöministeriön, kuluttajaliiton, kiinteistöalan järjestöjen, asumisen ja rakentamisen kanssa tekemisissä olevien muiden yhteisöjen ja yritysten voimin muuttaa ja luoda avuksi kuntotodistus-käytäntö.

Hankkeen taustalla on Malmivaaran mukaan myös hallituksen kuluttajapoliittisen ohjelman tavoite varmistaa kuluttajan asemaa asuntomarkkinoilla.
– Ostajan suojaan tähtäävässä kuntotodistus-hankkeessa pidetään tärkeänä sitä, että todistus antaa vertailukelpoista, puolueetonta informaaatiota sen taloyhtiön korjausvelasta, josta asuntoa ollaan ostamassa, ja siitä, onko taloyhtiössä olemassa tekniseen ymmärrykseen perustuva korjausohjelma seuraavalle kymmenelle vuodelle, Malmivaara kertoo.

Korjauspäätösten aikaansaaminen tavoitteena
Yhtä tärkeä asia kuin ostajan aseman parantaminen tiedonsaantimielessä on Malmivaaran mukaan se, että taloyhtiöissä saataisiin syntymään päätöksiä väistämättä edessäolevista korjauksista.
Kaikki tilastot osoittavat, että taloyhtiöissä on tulevina vuosina paljon korjattavaa.

Ympäristöministeriön IKE-projektin (Ihmisten ja kiinteistöjen elämänsyklit -esitutkimus) ennusteen mukaan esimerkiksi putkiremonttien tarve kasvaa 2000-luvulla 1990-lukuun nähden kaksinkertaiseksi, 2010-luvulla edelleen kaksinkertaiseksi ja 2020-luvulla edelleen lähes kaksinkertaiseksi. Yhtälailla vaippakorjausten tarve kasvaa ennusteiden mukaan kahden tulevan vuosikymmenen aikana lähes nelinkertaiseksi.

– On pidetty tärkeänä sitä, että taloyhtiöissä ei enää viivyteltäisi korjaushankkeisiin liittyvän päätöksenteon kanssa. Taloyhtiöissä on jatkuvasti se tilanne, että joku on myymässä vuoden päästä asuntoa, eikä halua, että taloyhtiössä tehdään päätös putkiremontista, koska se haittaa asunnon myyntiä. Jos taloyhtiö taas siirtää päätöksentekoa esimerkiksi kahdella vuodella, on joku toinen silloin myymässä asuntoaan ja tilanne sama. Kiinteistö rapistuu, jos näin menetellään pitkään, Malmivaara painottaa.

Myös uudistumassa olevan asunto-osakeyhtiölaissa tavoitellaan sitä, että taloyhtiöihin laadittaisiin pidemmän aikavälin korjaussuunnitelmat ja käsiteltäisiin niitä yhtiökokouksissa turvaten osakkeenomistajien parempi ja aikaisempi tiedonsaanti.

Uusi apuväline asuntokauppaan
Kuntotodistus-menettelystä uskotaan olevan hyötyä myös kiinteistövälittäjien ja isännöitsijöiden työssä.
– Kiinteistövälittäjiltä on ruvettu kyselemään korjauksista. He ymmärtävät, kokeneimmat ehkä paremmin, että putkiremontti tulee kiinteistöihin 50 vuoden välein. Mutta he eivät voi olla varmoja, tuleeko esimerkiksi 30 vuotta vanhaan kiinteistöön putkiremontti jo ensi vuonna vai vasta 30 vuoden päästä. Käytännössähän sitten toimitaan niin, että välittäjä pyytää soittamaan asiasta isännöitsijälle. Isännöitsijä taas saattaa kiireidensä keskellä sanoa, että kyllä kai sinne joskus tulee putkiremontti. Seurauksena on, että hän saa sen jälkeen sanomisistaan moitteet taloyhtiön osakkailta, että mitä olet mennyt sanomaan, kun mitään päätöksiä ei ole. Ja sitten jos isännöitsijä ei sano mitään, ostaja moittii, että miksi et kertonut, että tänne varmasti tarvitaan putkiremontti, Malmivaara konkretisoi käytännön ongelmatilanteita.

Suurin hyöty kuntotodistuksesta onkin siinä, että se on yhtenäinen, objektiivinen tapa kertoa siitä, missä kunnossa taloyhtiö on, mitä korjauksia siinä on tehty jne. Myös kiinteistönvälittäjät kokevat Malmivaaran mukaan, että kuntotodistus auttaa heitä siitä vastuusta huolehtimisessa, mikä heillä on kuluttajan aseman huomioimisesta asuntokaupoissa.

Kuka teettää?
Kuka todistuksia taloyhtiöistä sitten tilaavat, hallitukset vai yksittäiset osakkeenomistajat, on kysymys, johon Malmivaaran mukaan vastaus on, että aika näyttää, miten käytännössä ruvetaan toimimaan.
– Itse näkisin, että fiksu palveluntarjoaja tekee sen niin, että todistuksen laatiminen kiinteistöstä on kenen tahansa tilattavissa. Sehän voi olla myös vaikkapa huoneiston ostaja.

Jos kuntotodistuksesta tulee isännöitsijäntodistuksen liite, mitä vaihtoehtoa on myös kaavailtu, niin silloin Malmivaaran mielestä olisi paras, että tilauksen tekisi hallitus, joka muutoinkin hallinnoi taloyhtiöön liittyviä asioita ja tietoja.
Ympäristöministeriön ja alan liittojen kanta on ollut se, ettei kuntotodistuksesta haluta pakkomenettelyä, mutta todistuksen liittämistä esimerkiksi isännöitsijäntodistukseen mitä todennäköisimmin tullaan suosittelemaan.

KH-kortin kuntoarvio-menettely taustalla
Kuntotodistus tulee Malmivaaran mukaan perustumaan perinteiseen, KH-kortin mukaiseen kuntoarviomenettelyyn.
– Kuntoarvion yhteydessähän määritellään jokaisen rakennusosan tekninen arvo ja sen pohjalta saadaan kokonaisarvosana. Tähdet kuvastavat sitten taloyhtiön niin sanottua korjausvelkaa, Malmivaara jatkaa ja konkretisoi, että mitä enemmän taloyhtiössä on tehty teknisiä korjauksia, sitä paremman tähtiluokituksen se voisi saada.
– Sitten todistuksen lopussa olisi mahdollisesti tällainen talous- ja ylläpitoluokitus, jossa olisi otettu huomioon varallisuutta ja varautumista, onko korjaustarpeeseen varauduttu, onko huoltokirjaa pidetty, onko korjaussuunnitelmaa hyväksytty, onko olemassa energiakatselmusta, onko energiatodistusta, seurataanko energiankulutusta ja niin edelleen, Malmivaara luettelee.

Käytännön testaukset vielä edessä
Malmivaaran mukaan eri rakennusosien kunnon luokitteluun tarvittavan työkalun ja siihen liittyvien ohjeiden laatiminen on vielä kesken. Menettelyä on tarkoitus myös testata käytännössä vuoden loppuun mennessä.

Tässä vaiheessa on vielä auki sekin, kuka todistuksia saa tehdä, miten heidät pätevöitetään ja ylläpidetään pätevyydet sekä kuka tai missä hallinnoidaan koko järjestelmää.
– Kuntotodistuksen laatimisen kustannukset tilaajalle pyritään pitämään edullisina. Tavoite on, ettei kuntotodistuksen laadinnasta tulisi kovinkaan paljon lisäkuluja perinteiseen kuntoarvioon nähden. Tietysti joitakin lisäkustannuksia  varmasti syntyy pelkästään siksi, että jonkin tahon, esimerkiksi jonkin alan liitoista, pitää pitää yllä todistusmenettelyä, rekistereitä ja niin edelleen. Ja meneehän todistuksen mukaisen luokituksenkin tekemiseen jonkin verran aikaa, Malmivaara sanoo.