Taloyhtiön

Käytännössä suurimmassa osassa taloyhtiöitä lakiin kirjattu "kunnossapitotarveselvitys” tarvitaan ja esitetään ensimmäisen kerran vasta ensi vuoden kevään yhtiökokouksissa.

Tämän kevään yhtiökokouksessa olisi kuitenkin jo syytä varata tarvittavat määrärahat ensi vuoden talousarvioon kunnossapitotarveselvityksen tekemiseksi.

Heinäkuun alussa voimaantuleva asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että hallitus esittää vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallisen selvityksen seuraavien viiden vuoden kunnossapitotarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä osakkeenomistajille aiheutuviin kustannuksiin.

Kunnossapitotarveselvitys on lain mukaan esitettävä "tilinpäätöskokouksessa" eli varsinaisessa yhtiökokouksessa, siis ensimmäisen kerran 1. heinäkuuta 2010 tai sen jälkeen pidettävässä tilinpäätöskokouksessa. Näin on myös niin sanotuissa kahden yhtiökokouksen asunto-osakeyhtiöissä.

Suurimmassa osassa taloyhtiöitä selvitys siis esitellään ensimmäisen kerran vasta ensi kevään varsinaisessa yhtiökokouksessa. Mutta jos asunto-osakeyhtiöllä on kalenterivuodesta poikkeava tilikausi, joka päättyy 1. heinäkuuta 2010 tai sen jälkeen ja tilinpäätöskokous pidetään ennen vuodenvaihdetta, niin silloin kunnossapitotarveselvitys saattaa tulla esitettäväksi jo tämän vuoden puolella.

– Varsinainen yhtiökokous on uuden lain mukaan pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Siirtymäaikana tulee olla erityisen tarkkana tämän asian kanssa, mutta jatkossa siitä on odotettava muodostuvan vuosittaiseksi, automaattisesti käsiteltäväksi asiaksi, varatuomari Pasi Orava Kalliolaw Asianajotoimisto Oy:stä sanoo.

Kuntoarvio ja PTS
hyviä välineitä
 
Lakia laadittaessa pidettiin tärkeänä, että osakkeenomistajat saavat paremmin tietoa edessä olevista korjauksista, jotka vaikuttavat olennaisesti yhtiövastikkeeseen, huoneistojen käyttämiseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Tätä varten on laadittava niin sanottu kunnossapitotarveselvitys. Sen perusteella ei kuitenkaan voida päättää listalla olevien korjausten käynnistämisestä, vaan kukin hanke edellyttää aina normaalin valmistelu- ja päätöksentekoprosessin edeten hallituksen saamasta toimeksiannosta päätyen yhtiökokouksen käsiteltäväksi ja päätettäväksi.

Kunnossapitotarveselvitykselle ei  asetettu laissa määrämuotoa. Hallitusten kannalta on kuitenkin pidetty perusteltuna, että selvityksen taustaksi asiantuntijalla teetettäisiin kuntoarvio. Siinä samalla syntyisi asiantuntijan tekemä PTS:n eli niin sanottu pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelma, jossa esitetään arvio tulevista korjaustarpeista, niiden ajankohdista ja kustannuksista.

Kuntoarvion teettämisestä syntyy siis kustannuksia, jotka olisi nyt hyvä ennakoida ensi vuoden talousarviota tehtäessä. Erityisesti vanhassa yhtiössä voi olla tarkoituksenmukaista tehdä perusselvityksiä, joita ylläpidetään jatkossa suunnitelmallisesti.

Enemmän tietoa kaikista
kunnossapitotöistä

Lisäksi hallituksen on esitettävä uuden asunto-osakeyhtiölain voimaantulon jälkeisessä tilinpäätöskokouksessa vuosittain kirjallinen selvitys taloyhtiössä tilikauden aikana suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä sekä niiden tekoajankohdat.

Uuden lain mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava kirjallisesti taloyhtiölle tekemistään kunnossapitotöistä, jotka saattavat vaikuttaa rakennuksen rakenteisiin tai naapurihuoneistoihin. Käytännössä ilmoitus on annettava esimerkiksi keittiöremontista, wc-istuimen vaihtamisesta tai muovimaton muuttamisesta parketiksi. Sen sijaan maalaus ja tapetointi eivät edellytä ilmoituksen tekemistä.

Taloyhtiön täytyy  arkistoida ilmoitukset ja pitää niistä luetteloa. Yhtiö voi valvoa myös kunnossapitotyötä ja periä siitä kohtuullisen korvauksen osakkaalta.

–  Osakkeenomistajalla ja kiinteistönvälitysliikkeellä asunnonmyyntitoimeksiantoon liittyen on oikeus saada jäljennös osakehuoneistoaan koskevista ilmoituksista, Orava mainitsee.

Yhtiökokouskutsu kahta viikkoa
ennen kokousta

Uuden lain mukaan yhtiökokouskutsu on toimitettava aikaisintaan kahta kuukautta, mutta vähintään kahta viikkoa ennen kokousta.

Valtaosassa yhtiöitä kutsu on toimitettava yhtiöjärjestyksen mukaan osakkaille vähintään viikkoa ennen, mutta uusi laki menee olemassa olevien yhtiöjärjestysten edelle ja siksi kutsuaika pitenee.

– Uuden lain mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan vain pidentää lain asettamaa minimiaikaa. Kahden kuukauden enimmäismääräaikaa puolestaan ei voida yhtiöjärjestykselläkään ylittää, Orava muistuttaa.

Kutsu on toimitettava kirjallisesti jokaiselle osakkeenomistajalle, mutta se voidaan toimittaa myös sähköpostitse, jos osakas on ilmoittanut sähköpostiosoitteensa taloyhtiölle tätä tarkoitusta varten.
Uuden lain mukaan määrätyt asiakirjat, esimerkiksi yhtiön tilinpäätös ja tilintarkastuskertomus, on oltava nähtävillä kokouskutsussa ilmoitetussa paikassa kaksi viikkoa ennen yhtiökokousta.

Varsinainen yhtiökokous on siis pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Tätä määräaikaa sovelletaan käytännössä pääosin ensimmäisen kerran vuonna 2011 pidettävään varsinaiseen yhtiökokoukseen, koska nykyisin suurimmassa osassa taloyhtiöitä kevään yhtiökokoukset ovat ajoittuneet maalis-huhtikuulle.