Taloyhtiön

Osakas omisti kerrostalon osakkeet, jotka oikeuttivat pohjakerroksen 220 m2 varaston ja kellarikerroksen noin 70 m2 lämminvaraston hallintaan. Kerrostalo oli valmistunut vuonna 1938 ja siitä oli muodostettu asunto-osakeyhtiö vuonna 1970.

 Osakas vaati, että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korjaamaan kellarikerroksen lämminvarastossa olevat rakenteista johtuvat kosteusvauriot sekä estämään niiden uusiutuminen.

Asunto-osakeyhtiön mukaan alemman kellarikerroksen lattiassa oli rakennuksen perustamistavan ja pohjaveden läheisyyden vuoksi jatkuvasti kosteutta. Tilaa voitiin silti käyttää varastona. Kosteusvauriot johtuivat tilaan asennetuista vääränlaisista pinnoitteista ja tilassa käytetyistä vääränlaisista materiaaleista. Niistä johtuvien vahinkojen korjaaminen kuului osakkaalle eikä asunto-osakeyhtiölle. Asunto-osakeyhtiö ei ollut asennuttanut pinnoitteita kyseiseen varastoon.

Korkeimman oikeuden päätös:

Korkein oikeus katsoi, että kellarivarasto oli rakennettu rakentamisajankohdan eli vuoden 1938 yleiseen tasoon. Kellarikerroksessa näkyi jälkiä kosteusvaurioista, mutta ainoastaan osakkaan hallinnassa olevassa tilassa oli ongelmia: maalipinta oli hilseillyt, puupaneeli osittain lahonnut ja tilassa oli ummehtunut haju. Muissa kellaritiloissa, joissa pintoja ei oltu muutettu, näitä ongelmia ei ollut.

Asunto-osakeyhtiön talo on rakennettu vuonna 1938 voimassa olleiden rakennusmääräysten ja tason mukaisesti. Tuon ajan rakennuksissa betonilattiaan ei useinkaan ole asennettu kosteussulkua tai muuta eristettä, vaan kosteus pääsee nousemaan rakenteen läpi. Rakenne on toimiva, jos se pystyy luovuttamaan siihen tulleen kosteuden huonetilaan. Tämä edellyttää, että lattiassa on kosteutta läpäisevä pinnoite eikä tilassa käytetä kosteutta kestämättömiä pinnoitteita.

Korkein oikeus katsoo, ettei kantaja ole näyttänyt kosteusvaurioiden johtuneen asunto-osakeyhtiön vastuulla olevasta seikasta. Kosteusvauriot ovat mitä todennäköisimmin aiheutuneet väärästä pinnoitteesta, joka on lisätty rakenteisiin jonkun muun kuin asunto-osakeyhtiön toimesta sen jälkeen, kun tila on luovutettu osakkeenomistajan hallintaan.

Korkein oikeus toteaa, että kyseistä lämminvarastoa on jo yhtiöjärjestystä laadittaessa pidetty toisarvoisena tilana, koska sen haltija ei yhtiöjärjestyksen mukaan edes suorita siitä yhtiölle vastiketta. Tilaa voidaan vastedeskin käyttää yhtiöjärjestyksen mukaisen käyttötarkoituksensa mukaisesti lämminvarastona, kunhan käytössä otetaan huomioon kosteuden asettamat vaatimukset. Se seikka, että nykyään maanalaisiin kellaritiloihin rakennetaan huomattavasti korkeammat vaatimukset täyttäviä lämminvarastoja, ei vaikuta asunto-osakeyhtiön vastuuseen tämän noin 70 vuotta vanhan varastotilan kunnosta. Asunto-osakeyhtiötä ei ole näistäkään syistä syytä velvoittaa korjauksiin, jotka parantaisivat tilan käyttömahdollisuuksia.

Koko päätös: www.kko.fi/47310.htm