Taloyhtiön

- Asunto-osakeyhtiömuotoisissa rivitaloyhtiöissä oli silmiinpistävän paljon ongelmatilanteita verrattuna kerrostaloihin. En tiedä, johtuuko tämä siitä, että rivitalossa asunto-osakeyhtiöllä ei ehkä ole samanlaista intressiä osallistua kosteusvaurion korjaamiseen kuin kerrostalossa, koska rivitaloyhtiössä vaurio ei voi pahimmassakaan tapauksessa levitä alakertaan ja sitä kautta lisätä taloyhtiön vastuuta.
- Ehkä kysymys on siitäkin, että rivitaloyhtiöt ovat yleensä pienempiä kuin kerrostaloyhtiöt, jolloin taloyhtiölle tulevat kustannukset tulevat suoremmassa suhteessa yksittäisen osakkaan maksettavaksi, eikä vaurioita lähdetä silloin niin hanakasti taloyhtiön toimesta korjaamaan ja korvaamaan.

Näin kuvailee oikeustieteen tohtori, varatuomari Tiina Koskinen, joka on tutkinut kosteus- ja homevaurioita asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana. Viime vuoden lopulla aiheesta tohtoriksi väitellyt Tiina Koskinen neuvoo asuntokauppoihin ryhtyviä näin: - Olkaa etukäteen huolellisia, eikä pidä luottaa siihen, että jos jotain ongelmia ilmenee kaupanteon jälkeen, niistä saa aina jonkun vastuuseen.
- Kosteusvauriot ovat tyypillisesti virheinä piileviä, eli ne ovat kauppaa tehtäessä piilossa. Niistä ei tiedä silloin sen kummemmin ostaja kuin myyjäkään. Muutoinhan laatuvirhe perustuu yleensä siihen, että ostaja saa jollakin tavalla väärää tietoa tai kohde ei vastaa sovittua. Silloin tuottamus katsotaan olevan myyjällä. Piilevässä virheessä myyjällä ei ole tuottamusta, kosteus- ja homevaurioiden sopimusoikeudellisia ongelmia tutkinut Tiina Koskinen sanoo.

Ostajat eivät Koskisen mukaan kovin hyvin tiedosta sitä, että piilevien virheiden osalta virhekynnys on lain perusteella korkeammalla kuin muiden laatuvirheiden: tullakseen hyvitetyksi, piilevän virheen tulee olla merkittävä.
- Kaikenlaisia negatiivisia yllätyksiä ei siis voi sälyttää myyjän kustannettavaksi. Osakkeen omistajan asemaan kuuluu, että siinä on erilaisia oikeuksia ja velvollisuuksia. Sitä, että asuntoa on ylläpidettävä ja korjattava silloin tällöin vuosien kuluessa, eikä myyjä vastaa tällaisista tavanomaisista korjauksista, eivät kaikki ole tiedostaneet, Koskinen muistuttaa.

Hän arvelee, että kymmenen vuotta sitten voimaan tullut asuntokauppalaki saattoi antaa sellaisen käsityksen, että kun asunnon ostajan asemaa parannettiin, ostajaa nykyään jotenkin suosittaisiin myyjän kustannuksella.
- Näin ei kuitenkaan ole. Tosiasia sen sijaan on, että käytetyn asunnon ostaessaan ostaa aina myös riskiä. Asunnon oston "huumassa"  ei tällaista tule ajateltua, koska on niin paljon muutakin mukavampaa ajateltavaa siinä tilanteessa, Koskinen muistuttaa.

Luotettavat tiedot ja kuntoarviot
Asunnon myyjän kannalta ongelmatilanteita tulee silloin, kun kaikkea ei ole kerrottu rehellisesti asunnosta ja sen kunnosta tai vaurioista.
- Piilevien virheiden osalta korkea virhekynnys "suojelee" myyjää suhteellisen pieniltä vaurioilta, esimerkiksi noin 1 000-2 000 euron korjauskustannusten ollessa kyseessä, Koskinen selittää.

Myös virheellinen kuntoarvio on myyjän ongelma Koskisen mukaan silloin, kun hän on teettänyt sen asuntokauppaa varten ja ostaja vaurion tultua ilmi vetoaa saamaansa virheelliseen tietoon asunnon kunnosta.
- Eli kuntoarviossa on todettu, että vaurioita ei ole, vaikka niitä todellisuudessa on, Koskinen konkretisoi.

Vaikka myyjä voi joutua virheellisen kuntoarvion tiedon perusteella maksamaan ostajalle hinnanalennusta, hän ei voi Koskisen mukaan aina tällöin kierrättää vastuutaan virheellisen tiedon aiheuttajalle eli kuntotarkastajalle.
- Oikeudellisesti asia ajatellaan siten, että myyjällä ei alun perinkään ole ollut oikeutta virheettömän asunnon kauppahintaan, vaan koska asunto on koko ajan ollut virheellinen, hän on ollut oikeutettu saamaan vain alennetun hinnan asunnostaan. Näin ollen virheellisen arvion tehnyt ei joudu korvaamaan aiheuttamanaan vahinkona myyjän ostajalle maksamaa hinnanalennusta, vaan mahdollisesti ehkä palauttamaan vain kuntotarkastuspalkkionsa tai osan siitä, Koskinen kertoo kuntoarvioista.

Asunto-osakeyhtiökin saattaa joutua korjaus- ja korvausvastuuseen
Vaikka asunto-osakeyhtiö ei ole osallisena asuntokaupoissa, asunto-osakeyhtiön mukanaolo vastuuasetelmassa on Koskisen mukaan kuitenkin tapauksissa otettu huomioon.
- Koska taloyhtiöllä on asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen perusteella tietty kunnossapitovastuu, ostajan ja myyjän välisessä suhteessa tämä otetaan huomioon siten, että asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluva vaurio pitää korjauttaa ja korvauttaa yhtiöllä, ei myyjällä, Koskinen sanoo.

- Oikeustapauksissa, joissa ostaja on vaatinut myyjältä korvausta esimerkiksi kylpyhuoneen vaurioiden korjaamisesta, tuomioistuin on voinut todeta, että tietty osa kustannuksista kohdistuu taloyhtiön vastuulle kuuluviin rakenteisiin, jolloin niistä ei voi vaatia korvausta myyjältä. Sinänsä asia on saattanut olla riitainen yhtiön kanssa ja yhtiö on voinut kieltäytyä osallistumasta kyseisen vaurion korjaukseen, Koskinen jatkaa.

Lisäksi se, että yhtiö on korjannut vaurion, on Koskisen mukaan otettu huomioon määriteltäessä, onko vaurio sellainen virhe, joka kuuluu myyjän vastuulle.
- Esimerkiksi  tapauksissa, joissa yhtiö on korjannut vaurion ja ostaja on joutunut maksamaan vain jonkin verran näistä kustannuksista, voidaan todeta, ettei jäljelle jää enää mitään myyjän vastattavaksi kuuluvaa virhettä. On tapauksia, joissa koko korjaus on mennyt taloyhtiön piikkiin, ja silti ostaja on vaatinut myyjältä hinnanalennusta, jopa useita tuhansia euroja. Kun hinnanalennuksen määrän arvioinnissa lähdetään kuitenkin yleensä liikkeelle ostajalle aiheutuneiden korjauskustannusten määrästä, ja tällaisessa tapauksessa niitä ei ostajalle ole aiheutunut, ei ole olemassa mitään hyvitettävää virhettä, Koskinen sanoo.

Luvatta tehdyt remontit ongelmallisia
Erityiset ongelmat asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välisessä vastuunjaossa liittyvät Koskisen mukaan yleensä kylpyhuoneisiin ja siihen, mikä siellä kuuluu kenen vastuulle.
- Erityisesti pienet taloyhtiöt, joiden kustannukset menevät suoraan sellaisinaan osakkaiden maksettavaksi, kiistävät vastuunsa, vaikka asia olisi lainsäännösten perusteella selvä. Ottaen huomioon edellä mainitun asunto-osakeyhtiön vastuun huomioimisesta ostajan ja myyjän välisessä suhteessa, ostaja ei tällöin voi saada korjausta tehtyä myöskään myyjän piikkiin, Koskinen sanoo.
- Kun kyse on joissain tapauksessa myös terveyshaittaa aiheuttavasta vauriosta, on huono tilanne, jos ketään ei saa korjausta kustantamaan. Jos vauriota ei heti korjata, se saattaa levitä. Vaurio voi vaarantaa terveyttä niin kauan kuin se on korjaamatta, Koskinen muistuttaa.

On myös tilanteita, joissa taloyhtiöllä saattaa olla tarvetta perätä korvauksia esimerkiksi taloyhtiön omaisuutta turmelleesta, luvatta tehdystä kylpyhuoneremontista.
- Joskus on kyse myös myyjän luvatta tekemistä muutoksista tai remonteista, joista vaurio on saanut alkunsa. Tällöin yhtiö kuitenkin vastaa rakenteista myös ostajaan nähden. Yhtiön pitäisi tällöin vaatia edelleen kärsimäänsä vahinkoa virheellisen remontin tehneeltä osakkaalta eli myyjältä. Tästä on oikeuskäytännössä tosin hieman vaihtelevaa käytäntöä, Koskinen vielä kertoo.