Taloyhtiön

Vastuukysymykset puhuttavat usein esimerkiksi tilanteessa, jossa osakkeenomistaja on tehnyt itsenäisesti remontin esimerkiksi märkätiloihin ja sen seurauksena on vahinko. Rakennusmestari Jukka Karila  on RKL-Raadin puolueeton rakennusasiantuntija ja hän toimii myös taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana.

Karila painottaa, että hän ei ole juristi, mutta pitkän käytännön kokemuksen perusteella hän neuvonsa ovat seuraavat:

Jos osakas tekee/on tehnyt remontin, jossa hän on muuttanut putkistoa, tehnyt sähköisen lattialämmityksen, täydellisen kylpyhuoneremontin, takan tms. eikä ole pyytänyt taloyhtiöltä lupaa, ei ole päästänyt taloyhtiön asiantuntijaa valvomaan työtä eikä ole toimittanut taloyhtiölle mitään dokumenttia tehdyistä töistä, niin kuka kantaa vastuun, jos sattuu jokin vahinko?
- Ensisijainen vastuu on aina rakennushankkeeseen ryhtyneellä eli tässä tapauksessa ko. remontin tehneellä osakkaalla. Osakas on tässä tapauksessa myös laiminlyönyt asunto-osakeyhtiölain edellyttämän ilmoitusvelvollisuuden pyytää taloyhtiöltä suostumus sellaisiin rakenteellisiin muutoksiin, jotka kuuluvat normaalisti (ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty) taloyhtiön vastuulle.
- Yhtiöllä on asunto-osakeyhtiölain mukaan oikeus valvoa vastuulleen kuuluvia osakkeenomistajan teettämiä korjauksia. Ja kun kysymys on as oy:n vastuulla olevista rakenteista, voi yhtiö pyytää poliisilta virka-apua voidakseen valvoa ettei rakenteisiin tai putkistoihin tehdä sellaisia muutoksia, mitkä saattaisivat aiheuttaa varaa toisille taloyhtiön asunnoille.

Jos vahinko johtuu osakkaan tekemästä remontista, kuka maksaa? Entä siinä tapauksessa, jos huoneisto on myyty ja vahinko sattuu myynnin jälkeen, kuka vastaa? Miten monta vuotta osakkaalla on vastuu tekemästään remontista, vai onko?
- Niin kauan kuin remontin toteuttanut osakas asuu talossa kulujen periminen osakkaalta on periaatteessa yksinkertaista. Mutta taloyhtiö saattaa pahimmassa tapauksessa joutua hakemaan ratkaisua oikeudesta, jos kysymyksessä on "jääräpäinen" osakkeenomistaja joka ei voi hyväksyä ajatusta, että hän muka olisi syyllistynyt johonkin laittomaan. Taloyhtiö voittaa yleensä riidan.
- Mutta kun remontin tehnyt osakas on ehtinyt myydä huoneiston edelleen ja vahinko tapahtuu myynnin jälkeen, vastaa korjauksista taloyhtiö. Uusi osakas joutuu tietenkin osallistumaan yhtiön korjauskustannuksiin yhtiöosuutensa suhteessa hoitovastikkeessa. Taloyhtiö voi kuitenkin vaatia alkuperäisen remontin toteuttaneelta entiseltä osakkaalta korvauksia sellaisista hyvän rakennustavan vastaisista teknisistä ratkaisuista, jotka voidaan osoittaa johtuneen remontin teettäneen toiminnasta. Löytyy oikeustapaus, jossa 10 vuotta aikaisemmin toteutetun remontin teettäjä joutui korvausvastuuseen, vaikka hän oli välillä myynyt osakkeen edelleen.
- Mikäli vahinko sattuu alle kahden vuoden siitä, kun osake on siirtynyt uudelle omistajalle, voi tämä asuntokauppalakiin vedoten vaatia myyjältä korvausta sen osuuden minkä hän on joutunut vahingosta maksamaan yhtiövastikkeessa, kun yhtiö on korjauttanut em. vahingon.

Jos vahinko johtuu jostakin muusta syystä (esim. vanha vesijohto posahtaa) ja aiheuttaa vesivahingon osakkaan juuri remontoituun kylpyhuoneeseen, kuinka pitkälle ulottuu taloyhtiön vastuu eli minkä tasoiseksi kylpyhuone on remontoitava yhtiön kustannuksella?
- Vesivahingon korjaus kuuluu yhtiölle. Mutta yhtiö ei ole velvollinen korjauttamaan kylpyhuonetta remontoituun tasoon, vaan siihen tasoon mikä se on muissakin taloyhtiön huoneistoissa. Eli alkuperäiseen tasoon ennen remonttia. Mikäli osakkaalla on kotivakuutus ja siihen lisävakuutus tason nostosta, voi hän saada korvauksen omalle vastuulle syntyneistä kustannuksista omalta vakuutusyhtiöltä.

Mikä on isännöitsijän ja hallituksen vastuu, jos osakas ei ole päästänyt valvomaan remonttia, jonka aikana on tehty 77§:ssä mainittuja muutostöitä? Voivatko isännöitsijä ja hallitus pestä kätensä tällaisista 'villeistä' remonteista, jos heiltä on kielletty remontin valvominen?
- Vaikka taloyhtiöllä on oikeus ja mielestäni myös velvollisuus valvoa osakkaiden teettämiä remontteja, ei isännöitsijä eikä hallitus ole vastuussa osakkaan teettämistä remonteista, mutta kylläkin niistä jotka taloyhtiö teetättää.
- Kun osakas remontoi esimerkiksi kylpyhuoneen poistaen ammeen ja joutuu siinä uusimaan myös vedeneristykset ja pyytää isännöitsijää tarkastamaan vedeneristyksen laadun ja toimivuuden, ei vastuu vedeneristyksen toimivuudesta suinkaan siirry isännöitsijän tai taloyhtiön vastuulle. Vastuu on edelleenkin remontin teettäneellä osakkaalla. Tilanne muuttuu, jos yhtiö teetättää vedeneristyksen.

Vastuunjakotaulukko kannattaa liittää esimerkiksi yhtiön järjestyssääntöihin. Kun osakas tai vuokralainen muuttuu, annetaan uudelle asukkaalle aina kopio yhtiön järjestyssäännöstä. Näin on uusi asukas tietoinen oikeuksistaan ja myös velvollisuuksista yhtiöön päin.