Taloyhtiön

Käytetyn asunnon kaupassa ovat erittäin yleisiä yksityishenkilöiden väliset riidat, joissa kosteus- tai homevaurioituneen asunnon tai kiinteistön ostaja vaatii myyjältä korvausta asunnon virheestä.
Mikäli virhe katsotaan piileväksi, kiinnitetään korvauskäytännössä tavallista suurempaa huomiota muun muassa riskinjakoon ja ostajan perusteltuihin odotuksiin.
Näin kirjoitti Talentumin juristikirjeessä Tiina Koskinen, joka väitteli aiheesta "Kosteus ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana" viime vuoden joulukuussa Lapin yliopistossa.

Asuntokauppalain mukaan asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.
Maakaaren vastaavan säännöksen mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Näin toteaa Tiina Korhonen kirjoituksessaan ja muistuttaa, että säännökset on hyvä mieltää nimenomaan ostajan ja myyjän väliseksi riskinjaoksi.
"Poikkeaman perustelluista odotuksista tulee olla merkittävä, jotta sen perusteella voidaan vaatia myyjältä korvausta. Myyjä siis vastaa vain merkityksellisistä piilevistä virheistä. Myyjä on vastuussa piilevästä virheestä, jos se on niin olennainen, että ostajan tietoisuus siitä olisi ilmeisesti vaikuttanut kaupan tekemiseen."
"Pelkästään se, että myyjä myy virheettömäksi luulemansa asunnon, ei voi kokonaan siirtää vastuuta ostajallekaan. Ostajalle siirtyy kaupassa riski pienistä virheistä: hän ei voi vedota merkitykseltään vähäisiin vikoihin ja puutteisiin. "

Piilevyyden arvioiminen vaikeaa
Kosteusvaurion luokitteleminen piileväksi virheeksi perustuu Tiina Korhosen mukaan ensi sijassa siihen, ettei myyjä ole siitä tiennyt eikä hänen ole pitänytkään tietää siitä. "Ellei näyttöä myyjän tietoisuudesta ole, virhe katsotaan yleensä piileväksi. Todellisuudessa virhe voi olla myyjän tiedossa, mutta ostaja ei kykene esittämään siitä näyttöä. Salaamalla tietonsa myyjä voi siis muun muassa vaikuttaa virheen korvattavuuteen. Kosteusvaurio on usein piilossa asunnon rakenteissa, eikä myyjän normaaliolosuhteissa edellytetä tietävän tällaisesta vauriosta. Asuntokaupassa esimerkiksi rakentamisaikaiset virheet jäävät usein arvioitaviksi piilevinä virheinä silloin, kun myyjä ei itse ole rakentanut asuntoa."
Korhonen jatkaa:
"Arvioitaessa piilevän virheen olemassaoloa on kiinnitettävä erityistä huomiota asunnon ikään ja siinä tehtyihin peruskorjauksiin. Jos asunto on uusi tai uudehko, on ostajalla oikeus odottaa, ettei välitöntä tarvetta laajoihin korjauksiin ole. Vanhassa asunnossa korjauksiin on varauduttava."
"Toisaalta rakennusten ikä ei suoraan korreloi niiden kunnon kanssa. Tuntuisikin johdonmukaiselta edellyttää asunnon kunnolta sitä enemmän, mitä paremmin sen rakentamisajankohtana on yleensä rakennettu. Jos taas on yleisesti tiedossa, että tietyn ajan rakentamisen laatu on ollut heikko, voitaisiin korvausten määräämisessäkin olla maltillisempia. Vaikka rakentamisen laatu voi osin tulla huomioiduksi jo asunnon hinnassa, olisi perusteltua, että riskiä tasattaisiin myös sillä perusteella, millaisia odotuksia ostajalla voi olla asunnon rakentamisajan rakennustavasta ja sen laadusta."

Milloin piilevä virhe on merkittävä?
Jotta piilevästä virheestä olisi oikeus saada hyvitystä, otetaan Korhosen mukaan piilevän virheen merkittävyyttä arvioitaessa yleensä huomioon kaupan olosuhteet kokonaisuudessaan.
"Arvioinnissa voidaan ottaa huomioon muun muassa asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset. Virhe on merkittävä erityisesti silloin, kun se johtaa asunnon asumiskelvottomuuteen, kun asunto ei ole kovin vanha tai asunnosta on maksettu ylihintaa. Jos vaurio aiheuttaa terveyshaittaa, se katsotaan aina merkittäväksi."
"Virheen merkittävyyttä vähentävät asunnon korkea ikä, peruskorjausten puute, halpa hinta ja vaurion korjauskustannusten pienuus. Jo parikymmentä vuotta vanhassa asunnossa voidaan normaalisti olettaa olevan jonkinlaisia vaurioita. Vaikka asunto on vanha, nostavat siihen tehdyt peruskorjaukset vaatimustasoa. Ostaja voi kuitenkin perustaa odotuksensa asunnon hyvästä kunnosta vain äskettäin tehtyihin peruskorjauksiin."
"Jos asunnosta maksetaan selvästi normaalia korkeampi hinta, on ostajalla oikeus odottaa asunnolta myös erinomaista kuntoa. Jos taas kauppahinta on muihin alueen asuntoihin verrattuna halpa, ei ostaja voi odottaa saavansa virheetöntä kohdetta.
Jos kosteusvaurion korjauskustannukset nousevat kauppahintaan nähden poikkeuksellisen korkeiksi, katsotaan virhe helpommin merkittäväksi ja korvauksiin oikeuttavaksi. Toisaalta alhaiset korjauskustannukset voivat johtaa siihen, ettei virhettä katsota merkittäväksi."

Useita kriteereitä
Toisinaan yksi kriteeri sellaisenaan ei johda Tiina Korhosen mukaan virheen katsomiseen merkittäväksi, mutta useat kriteerit yhdessä kyllä.
"Mitä useampi arviointikriteeri täyttyy tai voidaan ottaa huomioon, sitä todennäköisemmin asunnossa voidaan katsoa olevan merkittävä, hyvitykseen oikeuttava virhe."
"Oikeuskäytännössä ratkaisua on perusteltu monin kriteerein silloin, kun yksittäinen kriteeri sellaisenaan ei ole ollut kovin selvä merkittävä tai kun eri kriteerit ovat johtaneet merkittävyysarvioinnissa eri suuntiin. Erilaisina yhdistelminä on otettu huomioon esimerkiksi korjauskustannusten määrä, asumishaitta ja asunnon ikä", Korhonen päättää Talentumin juristikirjeessä.