Taloyhtiön

Yhtiökokouksessa esitettävä viiden vuoden korjausselvitys on suurin heinäkuun alussa voimaan tulevan asunto-osakeyhtiölain mukanaan tuomista muutoksista, arvioi As Oy Urkupillintie 7:n hallituksen puheenjohtaja Heikki Laitinen Helsingistä.

- Tämä on erinomainen velvoite taloyhtiöiden hallituksille. Niiden on nyt pakko pistää paperille, mitä viiden vuoden periodilla tullaan tekemään. Todennäköisesti se mullistaa päätöksentekoa pienissä taloyhtiöissä, joissa tällä hetkellä yhdenkin vuoden suunnitelma voi olla vaikeaa, Heikki Laitinen arvelee.

Hänen mielestään taloyhtiöissä tulisi viimeistään nyt paneutua korjausselvitykseen ja teettää sen pohjaksi kuntokartoitus.

– Taloyhtiön hallitus ei pysty yleensä yksin selvittämään remonttitarvetta, vaan siihen tarvitaan ammattilainen. Yksi merkittävä osa-alue on esimerkiksi parvekkeet. Niiden kuntoa ei maallikko kykene silmämääräisesti arvioimaan. Kuntotutkimuksessa parvekkeesta otetaan koepaloja ja niille tehdään karbonatisoitumistutkimus laboratoriossa. Muun muassa sen perusteella päätellään, riittääkö vanhalle parvekkeelle pinnoitus ja maalaus vai pitääkö se pudottaa alas ja rakentaa tilalle uusi, Laitinen tietää.

Hänen edustamassaan taloyhtiössä Urkupillintie 7:ssä on mittava remontti loppusuoralla. Kiinteistöissä on korjattu parvekkeet, uusittu julkisivut, rakennettu piha-aita, uusittu autokatokset ja jäteasema. Remontin suunnittelu aloitettiin pari vuotta sitten. Silloin tehty kuntokartoitus antaa hyvän pohjan seuraavan viiden vuoden remonttitarpeille.
Heikki Laitinen uskoo, että jatkossa taloyhtiöiden korjaustarveselvitykset vaikuttavat asuntokauppoihin.

– Ainakin valistuneet ostajat näkevät siitä, mitä on luvassa seuraavina vuosina. On huomioitava, että hyvin tehty korjausselvitys luo turvallisuutta paitsi ostajalle myös asukkaille ja osakkeenomistajille.

– Korjausselvityksen tekeminen lienee helppoa niissä taloyhtiöissä, joissa on ammatti-isännöitsijä. Todennäköisesti tilanne on vaikeampi yhtiöissä, joissa ammatti-isännöitsijää ei ole, ja selvityksessä saattaa pelkästään lukea, että seuraavan viiden vuoden aikana maalataan piha-aita.

Uuden asunto-osakeyhtiölain hyviin puoliin lukeutuu Heikki Laitisen mielestä myös asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välinen rajanveto remonttiasioissa.

– Lakia valmistellessa oli tapetilla, josko vuotavat hanat ja wc-pöntöt kuuluisivat jatkossa osakkeen omistajan vastuulle. Mielestäni saavutettiin oikea ratkaisu ja niiden korjaaminen kuuluu edelleen taloyhtiölle.

– Moni lain kohta kaipaa silti vielä sovellutusta käytäntöön. Lukiessani uutta asunto-osakeyhtiölakia perusteluineen jäi minulle epäselväksi esimerkiksi, mitä tarkoitetaan altaalla. Lain mukaan altaan uusiminen ja kustantaminen kuuluu osakkaalle, mutta lasketaanko wc-pönttö tähän ryhmään, Laitinen kysyy.

Remontti-ilmoitukset
kiinteistötietojärjestelmään

Jatkossa osakkaan on ilmoitettava huoneistossa tekemistään tai teettämistään remonteista kirjallisesti etukäteen. Heikki Laitinen pohtii, mahtavatko kaikki taloyhtiön osakkaat tietää tai tiedostaa, mitkä remontit kuuluvat ilmoitusvelvollisuuden piiriin.

– Moni varmasti miettii, missä raja kulkee: mikä remontti täytyy ilmoittaa ja mikä ei. Täytyy olla valveutunut osakkeenomistaja, joka osaa hoitaa remontti-ilmoituksen hetimmiten uuden lain astuessa voimaan 1. heinäkuuta.

Laitinen arvelee, että innokkaimmat voivat ilmoitella maalatessaan vähän seinäpintaa, vaikka ilmoitusvelvollisuus ei tätä koskekaan. Toisaalta luvan vaativia isompiakin remontteja voidaan yrittää tehdä salaa ja välttää siten valvonnasta mahdollisesti koituvia kustannuksia. Taloyhtiöllä on nimittäin oikeus ja velvollisuus valvoa remonttia, minkä kustannukset peritään osakkeenomistajalta.

As Oy Urkupillintie 7:ssä remontti-ilmoitukset on tarkoitus tallentaa kiinteistötietojärjestel-mään, jossa ne säilyvät sukupolvelta toiselle. Hallituksen puheenjohtaja toteaakin, että tiedot ovat siten isännöitsijätoimistosta riippumatta tallessa ja taloyhtiön käytössä.
– Jos ilmoitukset jäisivät mappeihin tai jonkun kotitietokoneelle, olisi niitä todennäköisesti mahdoton jäljittää tulevaisuudessa, Heikki Laitinen arvelee.

Tiedottaminen
pullonkaulana

Tietoa uudesta asunto-osakeyhtiölaista tarvitsevat niin taloyhtiön hallituksen jäsenet kuin osakkaatkin.

– Pohdinnan alla on, miten tavoittaa taloyhtiömme 95 huoneiston 160 asukasta. Jos koko laki tai sen tiivistelmäkin monistetaan, on siinä liikaa paperia jaettavaksi ja tekstiä omaksuttavaksi. Minusta lain keskeisimmistä kohdista pitäisi olla saatavilla tiivistettyä tietoa, esimerkiksi noin viisisivuinen lehtinen. Lisäksi on huomioitava, että osakkaat vaihtuvat ja tietoa pitäisi pystyä jakamaan jatkossa myös uusille osakkeenomistajille.
Tiedottaminen tuleekin Heikki Laitisen mielestä olemaan yksi ongelma lain käytännön toteuttamisessa.

– Herää kysymys, ollaanko kaikissa taloyhtiöissä edes tietoisia lain muuttumisesta ja jos ollaan, niin tiedostetaanko sen merkitys. Todennäköisesti paremmassa jamassa tiedon saannin suhteen ovat sellaiset hallitukset, joiden taloyhtiöissä on ammatti-isännöitsijä.
Laitinen itse on saanut isännöitsijätoimistolta laista tehdyn lyhennelmän. Siinäkin on sivuja lähes viisikymmentä.

– Hallituksen jäsenet saattavat tuollaisen sivumäärän lukea läpi. Mutta ei voida olettaa, että tavallinen osakas olisi asiasta niin kiinnostunut, että kahlaisi tekstin kohta kohdalta läpi.

Hallitukseen ei ole
tungosta

Julkisuudessa on keskusteltu siitä, että uuden lain vuoksi taloyhtiöiden hallituksiin olisi jatkossa entistä hankalampi saada jäseniä. Heikki Laitisen mielestä suuntaus on ollut nähtävissä jo aikaisemmin.

– Jäsenen vastuu on ollut koveneva, mikä on vaikuttanut siihen, että taloyhtiön hallitukseen ei ole ollut tungosta. Uudesta laista on tarkoitus tiedottaa seuraavassa yhtiökokouksessa. Sitten nähdään, mikä vaikutus sillä on: saadaanko porukkaa kasaan.

Tulevan asunto-osakeyhtiönlain mukaan isännöitsijä voi toimia hallituksen puheenjohtajana. Laitinen ei näe sitä sinänsä huonona ratkaisuna, jos muuta vaihtoehtoa ei ole. Hänestä on silti parempi, että puheenjohtaja asuu taloyhtiössä. Asukkailla on siten suorempi yhteys häneen verrattuna siihen, että hän asuisi muualla.

Yhtiökokoukseen on lähetettävä jatkossa kutsu vähintään kaksi viikkoa ennen kokousta, kun ennen riitti yksi viikko. As Oy Urkupillintie 7:n puheenjohtaja Heikki Laitinen toteaa, että uusi aikaraja ei tuota heillä ongelmia.

– Yhdellä viikolla ei ole käytännössä mitään merkitystä, sillä kokoukseen vietävät esitykset pitää olla hyvissä ajoin valmiina. Kun asiat hoidetaan ammattimaisesti, ei tästäkään synny ongelmaa.

Uuden lain velvoitteiden täyttämisen pelätään nostavan taloyhtiön kustannuksia.  As Oy Urkupillintie 7:n puheenjohtaja Heikki Laitinen toteaa, että tässä vaiheessa, kun laki ei ole vielä voimassa, sitä on vaikea arvioida.  Esimerkiksi tämän vuoden isännöintisopimus on tehty, eikä siinä Laitisen mukaan ollut korotusta, mikä nimenomaan johtuisi uudesta laista.