Taloyhtiön

Syksy puista pudonneine lehtineen on kiinteistönhuollolle "räjähdysherkkää" aikaa: taloyhtiö mittaa ostamansa kiinteistönhuollon tasoa kenties sillä, miten hyvin ja nopeasti puista pudonneet lehdet saadaan taloyhtiön pihasta ja ympäristöstä pois. Toinen kriittinen hetki voi olla talven ensimmäisten lumien auraus ja poisto.

Palveluesimies Joni Nyholm SOL Kiinteistöpalvelut Oy:stä tietää kokemuksesta, että pihan hyvällä hoidolla on erittäin suuri merkitys asiakaskunnan tyytyväisyydelle. Pihatöiden tekeminen on kuitenkin vain murto-osa siitä kaikesta muusta huolto- ja ennakoivasta korjaustyöstä, jota huoltomiehet kohteissaan tekevät.

Huoltomiehet Erkki Koivunen ja Ilkka Hänninen puhdistavat vantaalaisen asunto-osakeyhtiön pihaa ja kasaavat puista pudonneita lehtiä lehtipuhaltimella ja haravalla jätesäkkeihin poisvietäviksi.

Palveluesimies Joni Nyholmin mukaan Vantaalla lehtipuhaltimia saa käyttää, mikä on yrityksen kannalta hyvä asia:  - Lehtipuhaltimien käytöllä saadaan merkittävät kustannussäästöt, koska onhan koneiden käyttö huomattavasti edullisempaa ja tehokkaampaakin kuin käsin tehty haravatyö, Nyholm mainitsee.

Esimerkiksi Lehdokkitie 7:ssä puista pudonneet lehdet saadaan lehtipuhaltimella kasattua pussiin laitettaviksi noin kahdessa tunnissa, haravoiden siihen menisi kahdelta ihmiseltä ainakin kuusi tuntia.
- Puhaltimien käytössä on kuitenkin aina otettava huomioon käytön ajankohta. Aikaisin aamulla emme niitä käytä. Toisinaan ei kuitenkaan voi mitään sille, että kun koneet käyvät päiväsaikaan, se häiritsee esimerkiksi vuorotyötä tekeviä tai päiväunilla olevia lapsia, Nyholm tunnustaa.

Lehtipuhaltimien käyttömahdollisuudet myös vaihtelevat - Vantaalla niitä voidaan käyttää, Helsingissä puhaltimien käyttö on kielletty.

Vääriä odotuksia ja
väärinymmärryksiä
Miten kehittää yhteistyötä taloyhtiöiden ja niiden asukkaiden kanssa, on yritysoston kautta YIT Kiinteistötekniikasta SOL Kiinteistöpalveluiden palvelukseen tulleen Joni Nyholmin mielestä tärkeimpiä haasteita kiinteistönhuollon kehittämisessä. Niin taloyhtiöt kuin kiinteistönhuoltoyrityksetkin kärsivät siitä tilanteesta, että asukkaat eivät riittävästi tiedä, minkälaisista asioista on sovittu kiinteistönhuoltosopimuksissa.
- Saattaa olla, että kiireinen isännöitsijä on tehnyt sopimuksen rutiinilla, eikä taloyhtiön hallituskaan ole sen sisältöön sen kummemmin puuttunut, Nyholm kuvailee.

Toisinaan vaikeuksia syntyy Nyholmin kokemuksen mukaan siitä, että tilaaja ja palveluntarjoaja eivät puhu niin sanotusti samaa kieltä: sopimukseen sisältyvät asiat yksinkertaisesti ymmärretään käytännön tasolla eri tavoin. Voi olla niinkin, ettei taloyhtiön asiakkailla ja huoltotyötä tekevällä kiinteistönhuoltajalla ole syystä tai toisesta mahdollisuuksia selvittää asioita suoraan keskenään.

Tätä taustaa vasten Nyholmin mielestä olisikin ensiarvoisen tärkeää keskustella sopimusten sisällöistä, mieluiten vielä kasvotusten, niiden ihmisten kesken, jotka keskeisesti vaikuttavat siihen, miten työt käytännössä hoidetaan ja mitä niiltä odotetaan.

Myös toistaiseksi voimassa olevat sopimukset olisi hänen mielestään aika ajoin hyvä päivittää ja tarkistaa, vastaako sopimus senhetkisiä tarpeita ja toiveita.
- Näen kiinteistönhuollon toiminnan ytimenä sen, että asiakkaalle annetut lupaukset lunastetaan. Laadusta pitää tehdä oikeasti alalle myyntiargumentti. Laatua ei tässä mielessä vielä riittävästi ole, Nyholm pohtii yleisemmin kiinteistönhuollon tilanteesta.

Tilaajat ovat tänä päivänä jo hyvin kustannustietoisia, mutta mitä kiinteistönhuollon hyvä laatu käytännössä tarkoittaa, sen tietoisuuden edistämiseksi pitää Nyholmin mielestä tehdä vielä töitä.

Joustavuutta ja
asiakaspalvelua
20 vuotta huoltomiehenä olleen Erkki Koivusen ja 15 vuotta huoltomiehenä olleen Ilkka Hännisen kanssa keskustellessa ymmärtää jossakin määrin, miten vaativaa huoltomiehen työ tänä päivänä on.

Ensinnäkin vaaditaan äärettömään hyvää joustamiskykyä, sillä joka päivä on erilainen ja yllätyksellinenkin. Huoltomies suunnittelee työmääräimen perusteella sen päivän töiden tärkeysjärjestyksen. Se voi kuitenkin heittää heti kuperkeikkaa, kun aamun ensimmäinen ilmoitus tulee huoltomiehelle yrityksen palvelunumeron kautta. Toisaalta työlistalle tulee uusia töitä tulee pitkin päivää.

- Työt täytyy laittaa tärkeysjärjestykseen ja suunnitella kokonaisuuksia. Jos huoltomies menee johonkin kohteeseen korjaamaan esimerkiksi vuotavaa hanaa, samalla hän voi hoitaa lähituntumassa olevan jonkin toisen korjattavan kohdan, Nyholm konkretisoi.
- No minä aloitin tänään ovenavauksella klo 7.10, mainitsee Hänninen esimerkkinä siitä, miten päivä alkoi toisin kuin työmääräimen mukaan edettynä olisi tapahtunut. Koivusen työlistalle tuli pihatöiden lomassa pihan valaisinten toiminnan tarkistaminen, koska asukas oli ohikulkeissaan kertonut, että niissä on toimintahäiriö.

Yllättävien "hätätöiden" ja työmääräimessä olevien töiden lisäksi huoltomiehet tekevät niin sanottuja kausitöitä, kuten esimerkiksi tällä kertaa pihan syystöitä, jotka nekin täytyy saada valmiiksi ajallaan.
- Lumi sitten viimeistään laittaa kaiken uusiksi, miehet toteavat ja tietävät kokemuksesta, että silloin vaaditaankin pitkää pinnaa niin tekijöiltä kuin asiakkailta.

Nyholm toivoisi asukkailta enemmän ymmärrystä sille, että kun lunta tulee kerralla runsaasti, konekannasta ja henkilöstöresursseista johtuen piha ja parkkialue eivät voi heti olla putipuhtaina.
- Periaatteena on, että asuinalueilla pihoille ja pysäköintialueille avataan ensimmäiseksi jonkinlaiset kulkuväylät ja siirrytään nopeasti työpaikka-alueille. Kun koneita sitten vapautuu sieltä, tullaan asuinalueella tekemään loput tarvittava lumityöt, Nyholm mainitsee.

Hyvällä kiinteistönhoidolla voidaan vaikuttaa merkittävästi rakennusten kuntoon ja korjaustarpeeseen, sitä kautta myös asuntojen arvoon. Tämä tosiasia huoltomiesten mielestä kuitenkin unohtuu valitettavan usein.