Taloyhtiön

Sellaisten taloyhtiöiden kanssa on hieno työskennellä, jotka ovat hoitaneet korjaamista järjestelmällisesti ja ottaneet korjaamisen tarpeen tosissaan. Silloin niillä on korjauksissa perusideat valmiiksi mietittyinä, mikä helpottaa suunnittelijan ja valvojan työtä merkittävästi.
Miten hyvin taloyhtiössä korjaaminen on suunniteltu ja organisoitu pidemmälle aikavälille, riippuu paljon isännöitsijästä. Isännöitsijä on tärkeässä roolissa, mutta ei pidä unohtaa, että varsinainen vastuu korjausten toteuttamisesta on talonyhtiöllä.

Taloyhtiöiden ei pitäisi joutua paniikin valtaan ja ruveta tekemään korjauksia vain siksi, että muissakin taloyhtiöissä niitä nyt tehdään. Sitten jos korjataan, pitäisi korjata ensimmäisenä sitä, mikä korjausta kipeimmin tarvitsee.

Korjausavustus sai aikaan suoranaisen korjaushysterian ja varoittelut siitä, ettei kannata hosua suunnitelmien ja toteuttamisen kanssa, tuntuivat kaikuneen varsin monissa tapauksissa kuuroille korville.

Tässä muutamia teesejä, jotka ilmoille lausui jyväskyläläistä Rakennuttajapalvelu Markku Haikala Oy:tä toimitusjohtajana vetävä Antti Kinnunen. Rakennusmestarikoulutuksen saaneena ja reilun kymmenen vuotta taloyhtiöidenkin erilaisia korjaushankkeita suunnitelleena ja valvoneena ammattilaisena Kinnunen on huolissaan siitä, miten paljon lisäkustannuksia suhdanneluonteisten korjausavustusten luoman korjaushysterian seurauksena taloyhtiöissä nyt maksettiin.

 Puhumattakaan siitä, jos tehtiin hutiloiden ja liian kiireellä - mitä ne kustannukset mahdollisesti myöhemmin ovat, kun korjataan korjattua. Tai kun nyt korjattiin kiireessä jotakin toisarvoista...

– Viime vuosi oli työmäärältään huomattavasti suurempi kuin edelliset vuodet ja siihen suurin syy oli suhdanneluonteinen korjausavustus. Taloyhtiöille tuli ihan selvästi paniikki. Ne katsoivat liian sokeasti, että se avustus on nyt kaiken A ja O ja siksi varmaan teetettiin sellaisiakin korjauksia, jotka eivät olisi olleet ihan välttämättömimpiä tai että olisi ollut tärkeämpiäkin korjaamisen kohteita kuin mihin ryhdyttiin, Kinnunen kuvailee tilannetta, joka muistutti kuvainnollisesti sanoen "ilmaisen viinan aikaansaamaa hurmosta".

Ympäristöministeriön viestintä oli Kinnusen mielestä ristiriitaista:
– Ympäristöministeriön viesti kaikui kuuroille korville. Se johtui siitä, että kun avustusta myönnettiin tuollaisella aikataululla ja toisella suulla kuitenkin muistutettiin, että pitäisi olla pitkäjänteistä suunnittelua. Eihän se toteutunut sinnepäinkään sitten lopulta, Kinnunen vielä kritisoi valtiovallan avustusten jakamisen menettelyä.

Minkälaiseksi tilanne muuttuu sitten, kun huhtikuun alusta alkaen on mahdollista hakea energia-avustusta, jää nähtäväksi. Kinnusen mielestä siinä onnistuminen riippuu paljon avustusten aikataulutuksesta ja muista mahdollisista ehdoista.

Paniikki nosti
urakkahintoja

- Loppuvuodelle ajoittuneet projektit, jotka menivät avustusten hakemisen kannalta ihan sinne kipurajoille, niin sanoisin, että niissä taloyhtiöt hävisivät sen kymmenen prosenttia. Koska suunnitteluajat lyhenivät ja urakoitsijoilta tarvittiin nopeasti urakkahinta, nämä seikat näkyivät hinnoissa eli korjaushankkeista tuli ainakin sen kymmenen prosentin verran normaalitasoa kalliimpia. Kyllä avustus meni suoraan hintoihin ja vaikutti taloyhtiöiden rahoihin. Me ainakin sen totesimme, koska pidimme kustannusseurantaa, hän jatkaa.

Taloyhtiöissä korjattiin lähes kaikkea - vesikattoja, julkisivuja, parvekkeita, ikkunoita, sähköjärjestelmiä, pihoja - laidasta laitaan ja oikeastaan kaikkea sitä, mikä ei kuulu kotitalousvähennyksen piiriin.

Töiden runsaus kertoo Kinnusen mielestä tietenkin myös siitä, että taloyhtiöissä on korjaamisen tarve alettu paremmin ymmärtää. Silti taloyhtiöiden pitäisi hänen mielestään toimia järjestelmällisemmin ja tehdä korjauksia koko ajan sen sijaan, että tehdään vasta viimetingassa ja pakon edessä.

Huonoin toimintatapa on pitää kiinni mahdollisimman alhaisesta yhtiövastikkeesta ja olla tekemättä mitään.

Korjausrakentaminen
oma taiteen lajinsa

Kinnunen ei suoralta kädeltä allekirjoita sitäkään, että suhdanneluonteinen korjausavustus olisi tosiasiassa parantanut korjausrakentamisen työllisyystilannetta.

–Korjausrakentamisalalla toimii määrätty porukka, joka on niitä töitä tehnyt aikaisemminkin. Nyt avustuksen aikana se sama porukka vain säntäili kahta kauheammin eri korjauskohteissa. Näille markkinoille ei voi tulla yhtäkkiä ja sanoa, että me ruvetaan korjaamaan.

Korjausrakentaminen on aina usean vuoden mittainen projekti ennen kuin se hallitaan ja osataan. Se on ihan eri taiteenlajinsa kuin uudisrakentaminen, Kinnunen tokaisee.
Suurten rakennusliikkeiden voi olla hänen arvionsa mukaan korjausrakentamiseen tottuneisiin yrityksiin verrattuna vaikeampi sopeutua siihen toimintatapaan, mitä asunto-osakeyhtiöissä korjaamisessa vaaditaan. Tärkeimpiä asioita koko hankkeen kannalta ovat kommunikointi, viestintä ja kanssakäyminen taloyhtiön osakkaiden ja asukkaiden kanssa.

– Vaikka työn tekee kuinka hyvin, mutta kommunikointi ja kanssakäyminen eivät pelaa, niin lopputulos saadaan näyttämään täydeltä sudelta. Toimii se myös toisinpäin. Minulle on syntynyt näkemys - josta olen pitänyt kiinni -  että projekti vaikuttaa onnistuneelta, jos valvojaa ei ole haukuttu pataluhaksi ja isännöitsijä saa pitää työnsä. Harvoin, hyvin harvoin, joku saa kehuja. Jos taas on hiljaista, se on sen merkki, että on onnistuttu, Kinnunen kuvailee.

Tiedottamisessa ja viestinnässä on hänen kokemuksensa mukaan kehitytty. Suurin riski on kuitenkin siinä, että alussa ei riittävän selkeästi sovita, kuka hoitaa mitäkin tiedottamista ja jaetaan tiedotusvastuuta liian monelle.

Tärkeitä ovat aloituspalaverit, asukasinfot, tiedotteet asuntoihin ja niin edelleen.

– Ennen urakan alkua pitää järjestää kunnollinen infotilaisuus osakkaille ja asukkaille - ei siis pelkästään osakkaille, vaan myös asukkaille. Osakkailla korjaaminen ottaa lompakolle, mutta vuokralaisillakin pitää olla tietoa siitä, mitä tapahtuu, hän muistuttaa.

Urakoitsija on mukana infotilaisuudessa. Siellä käydään läpi aikataulua. Siellä kerrotaan, mitä asukkaiden ja osakkaiden pitää tehdä, mutta lähetetään ohjeet vielä kirjallisesti.

– Infotilaisuutta ei saa pitää liian aikaisin - pari viikkoa ennen on sopiva aika. Infotilaisuus vähentää myös pihakokousten määrää. Ja jos pihakokouksia tuntuu tulevan useita - senhän näkee heti esimerkiksi valvojalle tulevien soittojen ja yhteydenottojen määrässä - niin heti peli poikki ja uusi infotilaisuus koolle. Pihakokousten usein vääristyneeltä tiedolta pitää saada siivet poikki ja ihmisille todellinen tieto siitä, mitä ollaan tekemässä, hän jatkaa.

Valvoja tärkeä
tiedonsaantikanava

Lisäksi Kinnusen mielestä on ensiarvoisen tärkeää, että osakkaat ja asukkaat tietävät, keneltä kysyä, jos tulee kysyttävää.

– Se, että osakkaat tai asukkaat haluavat luonnollisesti kysyä asioista, niin se pitää aina ottaa tosissaan. Tieto pitää pystyä aina toimittamaan - olipa se siten miten vähäpätöinen tai tyhmäkin kysymys. Yhteydenotot ohjataan valvojalle, koska hänethän on palkattu hoitamaan valvontaa taloyhtiön puolesta. Lisäksi ihminen kokee sen myönteisenä, että saa kysymykseensä aina vastauksen. Se saa aikaan tunteen, että hänestä pidetään huolta ja luo mielikuvaa, että hommassa on ammattilaiset asialla. Ollaan rehellisiä, toimitaan läpinäkyvästi ja kaikki tämä lisää turvallisuuden tunneta, Kinnunen mainitsee.

– Sitä en kuitenkaan ymmärrä, miksi määrätyissä taloyhtiöissä määrätyt ihmiset tieten tahtoen tekevät kaikkensa vaikeuttaakseen projektin onnistumista. Mikä motiivi on polttaa siinä omia rahoja, ettei saada työmaata kunnialla tehtyä? Valitettavasti tällaisia tapauksia on tullut entistä enemmän. Jokaisessa taloyhtiössä on niin sanotut persoonat, mutta määrätynlaiset ihmiset tekevän kaikkensa hankaloittaakseen korjaamishanketta, hyppäävät rakennusvalvonnasta lähtien etsimässä syitä, millä saisi työmaan jumiin. Se on minusta käsittämätöntä.

Selkeä paketti
yhtiökokoukseen

Suunnittelijan ja hallituksen yhteistyössä on tärkeää, että tehdään suunnitelmat, jotka käydään yhdessä läpi ja saadaan siihen muotoon, että ne voidaan esittää yhtiökokouksessa.

– Osakkaille on tärkeää, että heille esitellään se lopputulos, mitä he sillä rahalla saavat. Se ei saa mennä niin, että kerrotaan summa, vaikka 500 000 euroa, ja sanotaan, että tässä on sitten tämä meidän julkisivuremontti. Kyllä maksajille pitää saada parempi tieto siitä, mitä rahalla oikeasti saadaan, Kinnunen pohtii yhtenä tärkeänä korjaushankkeen valmisteluun ja läpiviemiseen liittyvänä vaiheena.

Toiseksi hänen mielestään on syytä valmistella hallituksessa esitys niin selkeäksi, että se sisältää esimerkiksi julkisivukorjauksessa yhden vaihtoehdon, ei niin, että yhtiökokouksessa ruvetaan tekemään esimerkiksi materiaalivalintoja. Sama pätee urakoitsijan valintaan.

– Yhtiökokoukselle esitetään yhtä urakoitsijaa, muuten siitä ei tule mitään.

Työsuojeluasiat
huomioitava

- Tilaajan pitää nimetä työmaalle nykyisin turvallisuuskoordinaattori. Käytännössä me toimimme turvallisuuskoordinaattorina ja huolehdimme siitä, että työmaalla noudatetaan työsuojelumääräyksiä, Kinnunen kertoo.

Urakoitsijan on myös nimettävä oma työsuojelusta vastaava henkilönsä.
Uudet työsuojelumääräykset, jotka siis muun muassa edellyttävät turvallisuuskoordinaattorin nimeämisen, tulivat voimaan viime kesänä. Kinnunen kertoo, että asiasta rupesi olemaan sen verran paljon hajanaista tietoa, että he omassa toimistossaan päättivät kutsua paikalle työsuojelupiirin tarkastajan kertomaan heille tarkemmin, mikä muuttuu ja miten.
 
Työsuojelun lainkirjaimen soveltaminen taloyhtiön työmaalla on Kinnusen mukaan oma juttunsa. Koska asunto-osakeyhtiötalosta tulee remontin vuoksi korjaustyömaa, urakoitsijan ja hänen rakennusmiestensä täytyy käyttää turvakenkiä, kypäriä, huomioliivejä ja muita turvavarusteita, mutta asukkailta niitä ei voida vaatia.

Suunnittelu ja
valvonta
samoissa käsissä

- Yhdentoista vuoden aikana minulla on ollut ehkä 2-3 tapausta, joissa joku toinen on valvonut suunnittelemamme työn. Yleensä me teemme molemmat, Kinnunen kertoo käytännöstä, jonka he ovat kokeneet hyväksi.

Varsinkin putkiremonteissa Kinnusen mielestä on tärkeää, että valvoja on mukana hankkeessa aivan sen lähtömetreiltä saakka.

Putkiremontti ei
ole välttämättä
vain putkien
uusimista ja korjaamista

Kuntotutkimusten käyttö suunnittelun pohjana on lisääntynyt, mutta esimerkiksi julkisivukorjaushankkeissa niitä on tehty toimitusjohtaja Antti Kinnusen mukaan noin puolessa taloyhtiöitä.

– Jos me suunnittelemme kohteen, niin me yleensä kartoitamme itse lisää asioita niiltä osin kuin on tarvetta. Se on itsestäänselvyys, että tarvittaessa otetaan näytteet ja tehdään muut mittaukset. Siinäkin kokemus auttaa, kun on kokemusta ja tietämystä senikäisistä taloista, Kinnunen toteaa.
Putkistosaneerausten valmistelussa kuntotutkimukset on hänen kokemuksensa mukaan tehty vajassa puolessa taloyhtiöitä.

– Putkiston kuntotutkimus on sinänsä hyvä, koska se toimii vahvana tukena ja perusteluna valinnalle korjausmenetelmästä. Se on siis erityisesti taloyhtiön päätöksen tukena hyvä olla. Se antaa faktat ja sen asiapohjan, miltä pohjalta päätetään. Sekin täytyy muistaa, että kun putkiston kuntotutkimusta ja läpivalaisua tehdään, niin niiden avulla saadaan tietoa usein vain kellarin pystyviemäreistä, mutta esimerkiksi pystyviemärit ovat aina paremmassa kunnossa kuin vaakalinjat. Siksi ei pidä liian sokeasti uskoa kuntotutkimuksen antamaan mittoihin, vaan ajatella realistisesti kokonaisuus, hän muistuttaa.

Kinnunen kertoo toimineensa valvojana tähän mennessä 11 putkiremontissa, joissa on käytetty niin sanottuja uusia menetelmiä eli viemäriputkien pinnoittamista.

– Niissä on tullut yllätyksiä ja on jouduttu tekemään lisätöitä, mutta kuitenkin lisätöiden määrä on jäänyt huomattavasti pienemmäksi kuin mitä silloin pelättiin, kun nämä korjaustavat alkoivat tulla markkinoille ja niitä ruvettiin tekemään enemmän, Kinnunen sanoo.

Tällä hän viittaa putkiston kuntoon: etukäteen nimittäin pelättiin, etteivät putket välttämättä kestä kuntonsa vuoksi pinnoittamista, mutta ne ovat kestäneet yllättävän hyvin.

– Putket ovatkin kestäneet sen pinnoituksen edellyttäen tietenkin, että ne on ennakkoon tutkittu. Pinnoituksia tekevät urakoitsijat haluavat nykyisin nähdä putkistokuvausvideot ennen kuin he edes tarjoavat työtä, mikä on hyvä asia, hän jatkaa.

Kinnusen mielestä on myönteistä sekin, että alan toimijat ovat perustaneet Moment ry -nimisen yhdistyksen edistämään alan koulutusta, laativat laatutavoitteita ja kehittävät laadunvarmennusta.

– Alkuvaiheessa pinnoitusten laadusta, eikä onnistumisesta ollut tarkkaa kuvaa. Laadunvarmistus pinnoituksissa ei ole edelleenkään täydellistä. Vaikeutena on se, että pinnoittamisen laadun varmistamiseksi pitäisi rikkoa pintoja ja ottaa näytteitä. Mistä koepalat pitäisi ottaa tai kuinka paljon niitä pitäisi ottaa? Eihän valmiiksi tehtyäkään voi ruveta heti rikkomaan sieltä ja täältä. Siksi pinnoitusten valvominen perustuu edelleen vain visuaaliseen kontrolliin, Kinnunen toteaa.

Taloyhtiön päätös korjaustavasta pitäisi Kinnusen mielestä perustua aina kokonaisuuteen ja siihen, että huomioitaisiin paremmin, missä kunnossa taloyhtiön tilat ovat tai missä kunnossa huoneistojen kylpyhuoneet ja niin edelleen.

– Putkiremontissa ei ole kyse pelkästään putkista, vaan jos siellä on huonokuntoisia tiloja, jotka voitaisiin laittaa kuntoon, niin se kustannus, että pannaan tilat kuntoon tai pinnoitetaan viemärit ja uusitaan käyttövesiputket, tässä kohdin hinta alkaa olla hyvin useissa tapauksissa melkein sama. Osakkaille se kuitenkin tuntuu olevan sokea kohta; ajatellaan vain, että pinnoitettaessa ei tarvitse repiä mitään auki, kaikki sujuu helposti ja nopeasti. Hämärtyy se ymmärrys, mitä minkinlaisessa remontissa oikeasti saadaan, Kinnunen vielä muistuttaa.