Taloyhtiön

Kuinka kattava merkitys etukäteen tehdyillä selvityksillä ja laadituilla sopimuksilla on? Kuinka paljon vaikuttaa, mistä yrityksistä tai yhteistöistä eri osapuolet ovat? Kuinka paljon vaakakupissa painaa silkka henkilökemia, keskeisimpien henkilöiden välillä vallitseva luottamus ja se, että heidän tapansa toimia loksahtavat yhteen? Minkälaisista aineksista rakentuu projektinhallinta, joka täyttää sanan merkityksen?

Näkemyksiään projektinhallinnasta lupautuivat kertomaan Erkki Mieskonen ja Arto Märsylä. Soittajakuja 2-4:ssä meneillään oleva Kannelmäen Kiinteistöt Oy:n neljän asuintalon perusparannushanke on kolmas projekti, jossa Helsingin Asuntotuotantotoimiston Mieskonen on projektipäällikkönä ja Skanska Talonrakennus Oy:n Märsylä työpäällikkönä. Henkilökohtaisten toimintatapojen yhteensopivuudesta ovat saaneet tuntumaa siis jo entuudestaan. Samoin heille ovat tulleet tutuiksi toistensa työnantajien, ATT:n ja Skanskan, toimintalinjoja määrittelevät perustekijät.
 
Tuttuus on hyvä asia. Saatuja urakkatarjouksia vertailtaessa ATT:ssa ei kuitenkaan jaella urakoitsijoille lisä- tai miinuspisteitä aiempien omakohtaisten kokemusten pohjalta. Erkki Mieskonen kyllä myöntää, että urakoitsijoidenkin pisteytys on ollut ajatuksissa. Toistaiseksi ATT on käyttänyt urakoitsijoihin kohdistuen vain palautejärjestelmää. Palautteet voivat ratkaista urakoitsijat, joille tarjouspyynnöt ylipäätään lähetetään. Julkisena rakennuttajana ATT:n on tarkistettava ennen tarjouspyynnön lähettämistä myös, ovatko kyseisissä yrityksissä lakisääteiset maksut hoidettuina ja täyttyvätkö luottokelpoisuudet. Lisäksi yrityksellä on oltava laadunvarmistusjärjestelmä.

Sen sijaan suunnittelijoita kilpailutettaessa ATT:n valinnoissa voivat hinnan lisäksi vaikuttaa suunnittelijakohtaiset, tietyin kriteerein annetut laatupisteet. Laatupisteillä voi olla 80 prosentin painoarvo, hinnalla 20 prosenttia. Hyvät laatupisteet omaava suunnittelija voi voittaa näin tarjouskilpailun jättäen taakseen halvemman tarjouksen, jonka suunnittelijan laatupisteytys on alhaisempi. Laatupisteiden käytöstä on oltava maininta jo tarjouspyynnöissä.

Mitkä ovat lähtökohdat,
mihin pyritään?
Peruskorjauksessa projektihallinnan tärkeitä alkutekijöitä ovat selkeät tiedot kiinteistön rakenteiden ja teknisten järjestelmien kunnosta ja käsitys myös siitä, miten niiden kunto muuttuu ajan myötä. Hyvä lähtökohta on, jos kiinteistöyhtiöstä löytyvät kiinteistökohtaiset huoltokirjat, kuntoarviot ja -tutkimukset sekä energiakatselmukset ja kunnossapidon pitkän aikavälin suunnitelma, PTS. Myös käyttäjien tarpeet on oltava selvillä.
– Jokaisella osapuolella on oltava oman alueensa ammattitaito ja asiat kunnossa, ja pääurakoitsijalla siksi myös ammattitaitoa valita aliurakoitsijansa, Erkki Mieskonen sanoo.

Henkilötasolla yhteistyöverkon toimivuuden osatekijöitä projektipäällikön, työpäällikön ja työmaan muun johdon lisäksi ovat suunnittelutiimin jäsenet - Soittajakuja 2-4:ssä arkkitehti, rakennesuunnittelija, lvia-suunnittelija, sähkösuunnittelija sekä pohjarakennussuunnittelija  -  ja isännöitsijä, lisäksi rakennuttajan valvoja sekä viranomaisvalvonnan edustajat. Yhtiön asukkaiden edustaja tulee mukaan hankesuunnitelmavaiheessa, jolloin määritellään hankkeen laajuus, aikataulu ja tavoitehinta. Vasta hankesuunnitelman pohjalta kilpailutetaan lopullinen suunnittelija, jonka valinnan jälkeen käynnistyy varsinainen suunnittelu.

Suunnitelmien on oltava kattavat ja laadukkaat. Etenkin peruskorjauksissa yllätykset ovat silti luonteenomaisia. Niihin on varauduttava reagoimaan, oltava valmiutta hakea ratkaisut yhdessä. Rakenteissa mahdollisesti olevat haitalliset aineet kuten asbesti, PCB, lyijy ja PAH-yhdisteet eivät saa tulla yllätyksenä. Niiden kartoitus kuuluu alkuvalmisteluihin.
- Ongelmia ei parane yleistää. Siitä on lähdettävä, että jokainen kohde on yksilö, Mieskonen tähdentää. Vaikka rakennukset ehkä näyttävät samanlaisilta, eroja voi olla.

Yllätysalttiutensa vuoksi ATT:n peruskorjauskohteissa onkin katsottu aiheelliseksi pitää työmaakokoukset ainakin alussa kahden viikon välein. Mukana ovat projektipäällikkö, valvoja, urakoitsijan työpäällikkö ja vastaava mestari sekä tuotantoinsinööri, tarvittaessa myös muut mestarit, lvi-urakoitsijan ja sähköurakoitsijan edustajat sekä suunnittelijat ja tilaajan edustajana toimitusjohtaja tai tekninen isännöitsijä sekä asukasedustaja.
- Siinä ajassa ehtii aina tulla eteen jotain suunnitteluun vaikuttavaa, Mieskonen perustelee tiheähköä kokoontumista.
 
Aikataulutuksen vuoksi urakoitsijan on Mieskosen mukaan pyrittävä myös ennakoimaan asioita yllätysten välttämiseksi, jos mahdollista. Työmaakokouksiin asiat pyritään tuomaan mahdollisimman pitkälle valmisteltuina, jolloin itse kokouksessa asian käsittely nopeutuu ja päätös saadaan kirjattua saman tien kokouspöytäkirjaan.
 
Työmaakokousten välillä käydään tarvittaessa neuvotteluja eri osapuolten kesken ja neuvottelujen tulos kirjataan tarvittaessa työmaakokouspöytäkirjaan. Teknisiin isännöitsijöihin Arto Märsylä kertoo olevansa yhteydessä lähinnä työmaakokouksissa. Sen sijaan vastaavien mestareiden ja isännöitsijöiden välinen yhteydenpito on vilkkaampaa. Asukkaat saavat esiin mahdollisia näkökulmiaan asukasedustajan kautta. Arkkitehti ottaa toiveet huomioon mahdollisuuksien mukaan ja budjetin raameissa.

Selkeä työnjako:
kuka tiedottaa mistäkin
Rakennushankkeissa pyörii aina paljon papereita, saatika niin kattavissa peruskorjaus- ja parannusprojektissa kuin Soittajakuja 2-4 :ssä. Siellä töiden skaala ulottuu rakennuksen alapohjan alaisten massojen käsittelystä yhdeksän hissin asentamiseen ja vaikka mitä muuta siltä väliltä. Helpompi olisi kuvata, mitkä osat rakennuksissa jäävät ennalleen kuin mitä korjataan.
 
Asukkaiden kannalta erittäin tärkeä ja heitä kiinnostava osa projektinhallintaa on väliaikaisasumisen järjestelyistä tiedottaminen hyvissä ajoin. Urakoitsijana Skanska Talonrakennus Oy on katsonut hyväksi järjestää muutot siihen vihkiytyneen aliurakoitsijan avulla. Suunnittelunaikaisesta tiedottamisesta asukkaille Kannelmäessä vastaa kiinteistöyhtiö, töidenaikaisesta tiedottamisesta urakoitsijan työnjohto. On myös asioita, joissa tiedottamista koskeva työnjako sovitaan tapauskohtaisesti. Joskus sama tiedote voi sisältää viestiä sekä yhtiöltä että urakoitsijalta.
 
Asukkaat on yleensäkin parasta pitää ajan tasalla, ja etenkin aikatauluista. Jos tietoa ei ole koettu saatavan riittävästi, kritiikkiä tulee kokouksiin asukasedustajan kautta.
- Joistakin urakoitsijoista olemme saaneet asukaspalautetta riittämättömästä tiedottamisesta, Erkki Mieskonenkin korostaa tiedottamisen merkitystä. Eikä tiedottamisen tarpeellisuus läheskään aina rajoitu remontoitavien talojen asukkaisiin. Työmaat heijastuvat myös muuhun lähiympäristöön, keskusta-alueilla pitkällekin esimerkiksi parkkeerausongelmina.
 
Turvallisuusasioissa on pidettävä tiukasti huolta paitsi työmaaväestä myös asukkaista. Eikä vain kyseisen yhtiön asukkaista, vaan myös naapuruston väestä ja ohikulkijoista. Turvallisuus on otettava huomioon jo suunnitteluvaiheesta lähtien. Turvallisuus korostuu entisestään kohteissa, joissa osittain asutaan töiden aikana - mikä kokemusten mukaan väistämättä koettelee niin asukkaiden kuin urakoitsijoidenkin kestokykyä.
- Joillekin urakoitsijoille se on jopa kynnyskysymys. Jos asukkaat jäävät paikalle, urakkatarjousta ei anneta, Erkki Mieskonen tietää jyrkimmän linjan valinneista.