Taloyhtiön

Mittavat peruskorjaukset asuinkerrostaloissa tietävät myös mittavia kustannuksia ja laittavat taloyhtiöt pohtimaan rahoitusvaihtoehtoja. Helsingin keskusta-alueilla monissa yhtiöissä osaratkaisu on löytynyt katonharjan alle silmäämällä. Ullakkoasunnot ovat haluttuja ja neliöhinnat korkeat.

Keskustan tuntumassa ullakkojen muuttaminen asuinkäyttöön on ollut yleisintä toisaalta siksi, että rakennuksissa on korkeita ullakoita, toisaalta keskusta-asumisen suosioon perustuen. Mille tahansa talolle muutoslupaa ei heltiä, olipa ullakolla korkeutta vaikka kuinka reippaasti. Päätöksenteossa sormensa on mm. Uudenmaan ympäristökeskuksella. Vihreää valoa voidaan näyttää ainoastaan hankkeille, jotka täyttävät ko. ympäristökeskuksen ullakkorakentamiselle asettamat poikkeamispäätösehdot.

Tällä hetkellä sovellettavat rakentamistapaohjeet poikkeamispäätösehtoineen ovat marraskuulta 2003, viideksi vuodeksi myönnetyt, koskien kaupunginosia 1-27. Tilannetta päivitetään seuraavan kerran marraskuussa 2008. Helsingin kaupungin rakennusvalvontaviraston kaupunkikuva-arkkitehti Marjatta Uusitalo uskoo, että sen jälkeenkin ullakoiden asuttaminen on mahdollista. Rakennusvalvontaviraston kaupunkisuunnitteluosasto on omilla toimillaan pyrkinyt selkeyttämään ullakkorakentamiseen liittyviä menettelytapoja. Uusitalolla on esitellä mm. kartta, josta on vilkaisulla nähtävissä alueet, joilla taloyhtiöillä on hyvinkin syytä varautua saamaan pakit ullakonasuttamistoiveilleen, samoin alueet, joilla katonrajan kaupunkikuva ei ole niin herkästi haavoittuva.

Mikäli ullakonrakentamista havitellaan suojeltuun helsinkiläiskiinteistöön, hyväksyntä on saatava myös Helsingin kaupunginmuseolta, valtakunnallisesti merkittäviin kiinteistöihin Museovirastolta.

Kylkiäisenä yhtiöön
yhteistä hyvää

Tämän hetken tilannetta ullakkorakentamisen rintamalla Marjatta Uusitalo kuvaa melko tasaiseksi. Mistään buumista ei voi puhua.
– Ehkä helpoimmin rakennettavissa yhtiöissä ullakot on tullut rakennettua viimeisen kahden kymmenen vuoden aikana, hän toteaa.

Heti vuonna 1984 kaupunkisuunnitteluviraston järjestämän ullakkorakentamisnäyttelyn jälkeen tuli kyselyitä runsaasti. Seuraavan vuosikymmenen alun laman jälkeen hankkeet pysähtyivät lähes kokonaan. Uudelleen ullakkorakentaminen käynnistyi taas vuoden 1997 tienoilla. 2000-luvun puolella vuosittaiset hakemusmäärät ovat liikkuneen 20 - 25 paikkeilla.

 Erään kiinteistön ullakkotilasta riitti uudeksi asuintilaksi peräti 1200 neliömetriä - korkeudesta kun riitti kahteen, osittain jopa kolmeen lisäkerrokseen. Yleisemmin rakennushanketta kohden neliöitä on ollut käytettävissä noin 250, esimerkiksi kolmen keskikokoisen huoneiston verran. Hanke mutkistuu, jos rakennettava tila ylittää 600 neliömetriä. Tällöin kiinteistön asukkaille on tavalla tai toisella hoidettava myös tarvittava lisämäärä väestösuojapaikkoja.

Sen lisäksi, että ullakkohanke katsotaan teknillisesti ja määräysten puolesta mahdolliseksi toteuttaa, Uudenmaan ympäristökeskuksen poikkeamispäätös edellyttää, että rakentamisen yhteydessä parannetaan kiinteistön yleistäkin asumisviihtyvyyttä. Suosittuja ovat olleet pihojen mm. viihtyisyystason nostaminen, yhteissaunan rakentaminen ja jätehuoltotilojen järjestelyt.
Hyväkuntoisissa kiinteistöissä, joissa em. tyyppisille kompensaatiomuutoksille ei ole välttämätöntä tarvetta, osakkaiden myötämielisyys ullakon rakentamiseen ei aina ole kokonaisvaltaista. Rakentaminen katonrajassa aiheuttaa väistämättä väliaikaista melua, pölyä, ylimääräistä liikennettä portaikossa ja rakennustarvikkeiden varastointia. Jos samalla taloon tehdään putkiremonttia tai julkisivujen kunnostusta - joiden kustannuksia osittain saadaan peitettyä ullakon rakennusoikeuksien tai valmiiden ullakkoasuntojen myymisestä - kärsivällisyyttä löytyy huomattavasti herkemmin.
 
Vaihtoehtoisesti
yläasuntoon lisäkerros

Ennen 1930-lukua rakennetuista taloista löytyvät korkeimmat ullakot, siinä mielessä otollisimmat asuinkäyttöön ottamiselle. Useammillakin alueilla nämä rakennukset ovat harjakorkeuttaan myöten niin merkittäviä kaupunkikuvallisesti, että etenkin kadunpuoleisiin fasadeihin kajoaminen tuhoaisi näkymää. Temppeliaukion kirkon ympäristössä vahan Töölön rakennukset korkeine tiilikattoineen kuuluvat arvoympäristöihin, samoin Katajanokka ja Eira jugendkaupunginosina. Torkkelinmäessä Kalliossa on avoimuutta, jossa muutokset häiritsivät silmää, samoin vanhasta Vallilasta Marjatta Uusitalon mukaan löytyy erittäin hienoja, kokonaisilmeen säilyttämisen arvoisia kortteleita.

- Kantakaupungin etu taas on, että kadut ovat kapeita, talot korkeita ja korttelit pieniä. katukuiluissa korkealla olevia ikkunoita ei aina edes näe, hän vertaa.
Umpikortteleissa, esimerkiksi Ullanlinnassa, Kampissa ja Kruunuhaassa, on ollut mahdollista tehdä pihanpuolelle painottuvia ullakkoasuntoratkaisuja.
- Kun kadun puolella ikkunaratkaisujen oltava maltillisia katunäkymän säilyttämiseksi, pihan puolelle on rakennettu aika paljon parvekkeita ja isoja ikkunoita, joista tulee asuntoihin valoa.

Asutuksen levittyä aikoinaan laidemmalle kaupunkia rakennustapa oli jo muuttunut, ullakot ovat paljon matalampia. Esimerkiksi Meilahdessa tai Ruskeasuolla katon alta ei enää löydy tilaakaan uusille asunnoille.

Silloinkin, kun ullakkokorkeus on niukempi, tilan hyödyntäminen voi tulla kysymykseen. Ylimmän kerroksen asunnon tai asuntojen laajentaminen ylöspäin, vaikkapa lisää makuutiloja rakentaen, nähdään suositeltavana mallina. Näinkin kaupungin asuntokantaan saataisiin lisää monipuolisuutta. Asia erikseen on, suostuvatko ko. asuntojen omistajat maksamaan laajennuksesta pyydettyä hintaa. Ullakkoasunnoilla sinänsä on korkea status, haluttavuutta ja neliöhinnat pysyttelevät sen mukaisina.
Vuodessa helsinkiläisasuntojen laajennuksia ylöspäin Uusitalon mukaan on tullut 10-15 kohteessa.