Taloyhtiön

Pioneeritaloyhtiöiden kokemukset halutaan muiden taloyhtiöiden käyttöön

Maunulan alueellisessa ryhmäkorjaushankkeessa työryhmiensä vetäjinä toimivat Eino Rantala ja Matti Syrjänen kuvailevat MAP-projektia mielenkiintoiseksi ja haasteelliseksi pioneerityöksi, jonka tavoitteena on välittää kokemuksia ryhmäkorjaushankkeesta, mutta ennen kaikkea kehittää monistettava toimintamalli taloyhtiöiden putki-, julkisivu- ja muiden isompien korjaushankkeiden läpiviemiseen. Nyt ollaan siis käytäntöön viemisen vaiheessa.

Helsingin Maunulan alueellisen ryhmäkorjausmallin MAP:n ja ryhmäkorjausohjelma ARKOn kertomaa on se, että 75 prosenttia maunulalaisista taloyhtiöistä haluaa olla mukana taloyhtiöiden yhteistoiminnassa ja 70 prosenttia haluaa lisää tietoa käynnistyvistä ryhmäkorjaushankkeista. Maunulan alueella sijaitsevissa taloyhtiöissä, joita on 42, on jo nyt ohjelmoitu toteutettaviksi yli 50 korjaushanketta vuosien 2009 ja 2015 aikana.

Tammikuussa ensimmäiset MAP II+-hankkeeseen mukaan lähteneet pioneeritaloyhtiöt pitivät järjestäytymiskokouksensa. Sen perusteella tiedossa on, että ainakin 12 taloyhtiötä haluaa teettää putkiremonttinsa yhdessä; neljää taloyhtiötä kiinnostaa energiatehokkuutta parantavien julkisivuremonttien toteuttaminen ryhmäkorjaushankkeena.

Toimintamallia käytäntöön ja korjaushankkeita käyntiin

Maunulan alueellisen ryhmäkorjausohjelman puitteissa asetettiin tavoitteeksi, että Maunulassa käynnistyisi ainakin kaksi ryhmäkorjaushanketta, joissa voitaisiin kehittää yhteistä toimintamallia, saada aikaan muiden taloyhtiöiden käyttöön soveltuva käsikirja, levitettäisiin ryhmäkorjauksen toimintamallia ensin 6-8 uudelle alueelle Helsingissä ja sen jälkeen vähitellen koko maahan. Olennaisena osana koko hanketta olisi tiedottaminen, kokemusten jakaminen maunulalaisten taloyhtiöiden kesken, mutta kokemusten vieminen myös muiden tietoisuuteen.

- MAPin ensimmäinen vaihe, jossa rahoittajina olivat ympäristöministeriö, teollisuus-, rakennus- ja suunnittelualan yrityksiä, päättyi viime keväänä. Nyt olemme MAP II+ vaiheessa, jonka on tarkoitus nimenomaisesti olla ryhmäkorjauksen toimintamallin käytäntöön viemisen vaihe. Tammikuussa valittiin RK-hankkeiden työryhmien puheenjohtajat, joten seuraavaksi on tulevien projektien projektinjohtajien valinta. Tarkoituksena on, että huhtikuun alkuun mennessä projektinjohtajat olisi taloyhtiöiden toimesta valittu, Eino Rantala kertoo projektin etenemisestä.

Maunulan antamat puitteet ryhmäkorjausmallille

Ryhmäkorjaamisen toimintamallin ja mallintamisen mahdollisuudet erilaisissa taloyhtiöissä riippuu Rantalan mielestä pitkälti rakennustyypeistä. Esimerkiksi 70-luvun tyyppitaloissa toimintamallia voitaisiin helposti soveltaa vaikkapa Myyrmäen kokoisen asuinalueen taloissa, mutta Maunulassa on omat erityiset haasteensa:

- Meidän alueellamme on 50-, 60-, 70- ja 80-luvun rakennuksia. Niistä on tähän hankkeeseen liittyen pyritty löytämään jossakin määrin samantyyppisiä, jotta voisimme vastata toimintamallilla erityisesti 70-luvun rakennusten korjausrakentamisen buumiin, joka nyt suorastaan kaatuu päälle, Rantala kuvailee.

- Maunulassa on kaikkiaan 42 taloyhtiötä, joista siis minun porukassani on seitsemän ja Matin porukassa kolme. Me edustamme nyt sitä pioneerijoukkoa, jotka vievät toimintamallia käytäntöön ja eteenpäin. Meidän tehtävämme työryhmiemme puheenjohtajina on myös kasvattaa sitä taloyhtiömassaa, joka voisi lähteä mukaan nyt tai myöhemmin, Rantala sanoo.

Taloyhtiöt valmistelevat tahdissaan - toteuttaminen samanaikaisesti kimpassa

Ryhmäkorjausten toteuttamisen valmisteluihin liittyvät asiat etenevät taloyhtiöissä kussakin omaan tahtiinsa. Isännöitsijä Matti Syrjänen kertoo, että hänen vetämänsä kolmen taloyhtiön rypäs on päässyt sopimukseen yhteisestä valvojasta. Seuraavaksi on tarkoitus miettiä ja päättää, miten edetään, mitä korjaustapoja valitaan ja toteuttaminen aikataulutetaan. Tärkeää tässäkin kohdin onkin huomioida esimerkiksi se, millä menetelmällä ja aikataulussa korjaus tehdään taloyhtiössä, jonka alakerrassa toimii pankki, eikä sen toimintaa voida putkiremontilla häiritä.

- Yksi taloyhtiö on tehnyt hankesuunnitelman, muilla on kuntoarviot ja kuntotutkimukset. Olemme keskustelleet hankesuunnitelman tekemisestä myös näille toisille taloyhtiöille. Yhdestä niistä tuntuu olevan selvää, ettei muuta vaihtoehtoa kuin perinteinen putkiremontti tule kysymykseen, joten erityiseen hankesuunnitteluun ei tunnu heillä olevan tarvetta, vaan tarvittavat asiat sisällytetään varsinaiseen suunnitelmaan, Syrjänen kertoo.

Miehet ovat kuitenkin sitä mieltä, että yleensä hankesuunnittelu myös uudempia korjaustapoja pohdittaessa on suositeltavaa, koska näin varmistetaan ehkä paremmin se, että tiedetään, miten pitkävaikutteinen korjauspa valitaan.

- Hankesuunnittelun vaihe vie aikaa reippaan puoli vuotta. Nyt kun mukaan tulee useampia taloyhtiöitä samanaikaisesti, hankesuunnittelu- ja valmisteluvaihe kestävät kauemmin, koska kaikki taloyhtiöt eivät etene saamaan tahtiin; toiset ovat suunnittelussa jo pidemmällä, toiset vasta miettivät, mitä tehdä. Projektinjohtajat, joita olemme nyt valitsemassa, joutuvat sitten työhön tarttuessaan "projektoimaan" ja asettamaan tässä toimintamallissa kokonaispelikentän ja siihen liittyvät pelinappulat paikoilleen. Uskoisin, että suunnitteluvaihe kestääkin meidän hankkeissamme kokonaisuudessaan 6-8 kuukautta, jonka jälkeen vasta tullaan toteutusvaiheeseen, Rantala hahmottelee kauaskantoisia toimintavaiheita.

- Suunnittelu- ja toteutusvaihe taloyhtiöissä saattaa kestää pidempään myös siksi, että pyrimme tässä projektissa saamaan mahdollisimman monta hanketta toteutettaviksi samanaikaisesti. Pyrimme myös siihen, että sama urakoitsija voisi suunnitella kokonaisuuden, jonka se myös vie systemaattisesti lävitse. Ainakin omalta osaltani haluan, että urakoitsijalla on suunnitelma, miten hän korjaukset toteuttaa, eikä mennä niin, että revitään kaikki auki kerralla. Koska urakoitsijoilla ei kuitenkaan ole käytettävissä suuria määriä resursseja, on toteutus suunniteltava, edettävä porras portaikolta, talo talolta - saksalaismallisella systeemillä, Rantala toteaa.

Hänen näkemyksensä mukaan Suomessa ei ole toistaiseksi vielä ole ollut sellaista massakorjaamisen buumia, joka olisi pakottanut rakennusliikkeet kehittämään erityisiä korjausrakentamisen toimintamalleja. Maunulan ryhmäkorjaushanke toteutuessaan mahdollisimman laajana on kuitenkin hänen mielestään juuri siksi erinomainen haaste ja tilaisuus kehittää tällaisia konsepteja.

Menetelmävaihtoehtojen haarukointi

- Käytännön näkökulmasta katsoen putkiremontin tärkein tarkoitus minun mielestäni on märkätilojen uudistaminen ja kunnostaminen, Syrjänen toteaa keskusteltaessa vaihtoehtoisista korjausmenetelmistä.

- Taloyhtiöissä on paljon ongelmia, vuotavia lattiakaivoja ja vesieristeitä puuttuu, joiden vuoksi aiheutuu kalliita vahinkoja. Tällaisissa korjauksissa 15 000 euroa on hyvin tyypillinen hinta, jota vakuutus ei edes korvaa, koska se ei ole äkillinen vahinko, hän konkretisoi.

- Kaikki korjausmenetelmät ovat hyviä. Täytyy vain miettiä, mihin mikin sopii ja mihin ei, Rantala evästää viitaten tuleviin kokouksiin, joissa on luonnollista, että asukkaat ottavat kantaa erilaisiin korjausmenetelmiin. Rantalan toiveissa kuitenkin on, että työryhmien ja taloyhtiöiden puheenjohtajien aktivoimina käytäisiin vilkasta keskustelua, mutta kuitenkin löydettäisiin kinastelematta ne oikeat toimintalinjat ja korjaustavat.

- Tästäkin syystä hankesuunnitelmavaihe on jumalattoman tärkeä, se että saadaan purettua paineita. On tärkeää, ettei järjestetä niinkään virallisia kokouksia, vaan keskustellaan ja kerrotaan erilaisista näkemyksistä ja kokemuksista, Rantala vielä miettii.

- Keskusteluun ja mielipiteiden vaihtoon perustuu haagalaistenkin taloyhtiöiden yhteistyö. Siellä tehdään selvityksiä ja tutkimuksia ja julkistetaan ne, käydään keskusteluita porukalla ja mennään askel askeleelta eteenpäin, Syrjänen nostaa esiin omana kokemuksenaan.

Tilaajalle vahvempi asema

Kimpassa tekeminen tässä ryhmäkorjaushankkeessa on Rantalan mukaan järkevää siksi, että siinä nimenomaisesti pyritään vahvistamaan tilaajan asemaa.

- Jos pieni, yksittäinen taloyhtiö pyytää tarjouksen putkiremontista, yksikään isompi urakoitsija ei ole kiinnostunut asiakkaasta. Tai jos suuri yritys antaa tarjouksen, se voi olla taloyhtiön kannalta mittasuhteiltaan ylimitoitettu.

Pienistä urakoitsijayrityksistä löytyy toki paljon hyviä, mutta niiden toiminta saattaa olla epävarmaa ja riskinä jopa yrityksen pystyssä pysyminen. Tilaajan asemaa vahvistamalla ja sen mukaan toimimalla tavoitteemme on saada näistä ryhmäkorjaushankkeista laadukkaampia ja edullisempia ja toteuttaa ne suhteellisen nopeassa aikataulussa, Rantala sanoo.

Syrjäsen mukaan eräs urakoitsija oli kiinnostunut putkiremontin toteuttamisesta myös tavoitehintaprojektina, jossa hinta laskettaisiin hyvien suunnitelmien pohjalta, eikä lisättäisi siihen totuttua riskilisää.

- Riski jaettaisiin siinä tilaajan ja toimittajan kesken periaatteella, että jos urakka menee taloudellisesti huonosti, riskilisä pannaan tilaajan ja toteuttajan kesken puoliksi; jos se menee hyvin, urakoitsija saa hyvin tehdystä työstä ja onnistumisesta bonusta, Syrjänen kertoo.

Haasteita ja uusia kokemuksia

Miehet pitävät tärkeänä sitä, että kaikki tieto, kokemukset ja käytännön esimerkit saadaan MAP-projektissa muiden taloyhtiöiden tietoon ja käyttöön.

- Tiedottamisessa ja informaatiossa on tärkeää ja vastuullista, että saadaan mahdollisimman oikeaa tietoa, oikealle kohderyhmälle, oikea-aikaisesti ja sellaisessa muodossa, että sen ymmärtää. Me pystymme informaatiolla kokonaan ihmisiä, ryhmiä ja taloyhtiöitä yhteen, Rantala vielä korostaa.

Matti Syrjänen kertoi lähteneensä mukaan MAP-projektiin saadakseen uusia kokemuksia ja näkemyksiä siihen, miten viedä läpi esimerkiksi edessä olevat putkiremonttihankkeet, joita oli viime vuoden puolella näköpiirissä ainakin kahdeksassa taloyhtiössä.

- Putkiremonttien läpivieminen on työtä työn joukossa, mutta on aina kiva olla mukana edellä käyvissä hankkeissa. Olen ikäni ollut rakennusalan kanssa tekemisissä. Tämä MAP on yksi haaste, joka tekee työni eläkkeelle siirtymiseeni saakka mielekkääksi, Syrjänen sanoo.

- Olen toiminut ikäni tutkimuksen ja tuotekehityksen välisessä kentässä ja pyrkinyt aina edistämään ja vahvistamaan tilaajan asemaa. Minusta MAP on tässä mielessä haaste ja minulle uusi asia. Halusin taloyhtiössäni hallituspaikankin siksi, että voisin katsoa asioita sisältäpäin ja nähdä paremmin tilaajan asemaan liittyvät ongelmat, Rantala toteaa toiminnasta, joka on tuonut hänen mukaansa uutta sisältöä omaan työhön, mielenkiintoisia ja haastavia asioita ja ratkottavaksi mitä ihmeellisimpiä asioita.

Hänen mielestään on tärkeää myös omassa työryhmän vetäjän hommassa, mutta myös oman taloyhtiön toimijana edistää ja kannustaa taloyhtiöitä yhteistoimintaan peruskorjauksissa.

MAPit pähkinänkuoressa:
• Maunulan Aluefoorum esitteli vuoden 2007 lokakuussa Maunula-Seuran ja Kotialue Oy:n hanketta luoda Maunulan taloyhtiöille yhteistyömalli putkiremontin teettämiseen. Yhteistyömallin avulla pyritään toteuttamaan taloyhtiöiden putkiremontit edullisemmin ja laadukkaammin kuin jos kukin yhtiö tekee erikseen putkiremontit. Hanke sai nimen Maunulan putkikorjausten alueellinen yhteistyömalli MAP 1, jota olivat rahoittamassa ympäristöministeriö ja rakennusalan yrityksiä.

• Maunulan alueellisen putkiremonttimallin kehittämishanke sai jatkoa vuoden 2008 syksyllä nimellä MAP II +.  Siinä on tarkoitus pilotoida MAP 1:ssä kehitettyä toimintamallia. MAP 1:ssä oli mukana yhdeksän asunto-osakeyhtiötä.

• MAP II +:n muita tavoitteita ovat:
1) laatia Maunulan alueellinen ryhmäkorjausohjelma (Maunulan ARKO), johon kartoitetaan taloyhtiöiden tilanne ja tarpeet ja selvitetään koko Maunulan alueen muutos- ja kehittämishankkeet sekä tehdään ehdotukset ryhmäkorjaushankkeista
2)  käynnistää 2-3 ryhmäkorjaushanketta (RK-hanke)
3) käynnistää valtakunnallisen ryhmäkorjaushankkeen suunnittelu.

• Vuoden 2008 joulukuussa pidetyssä tilaisuudessa todettiin, että Maunula ARKO on valmis, ryhmäkorjausmallin toteuttamisesta kiinnostuneet taloyhtiöt listattu ja saatu aikaan kolme työryhmää - Suursuon kerrostalojen putkiremontit, Koivikkotien rivitalojen putkiremontit ja "Maunulan vaippa"-hanke.