Taloyhtiön

Turku tiedetään paikkakunnaksi, josta löytyy kokemusta perustusten painumisesta mutta myös ongelmaperustusten vahvistamisesta. Satojen turkulaisrakennusten perustusten alta löytyy reipas kerros savea, vahvimmillaan 50 metrin syvyyteen.  Konkreettisten vahvistustöiden rinnalla paikkakunnalla on tehty alan tutkimus- ja kehitystyötä. Niiden tulokset kiinnostavat maailmanlaajuisesti.

Perustusten painuminen ilmiönä tunnetaan toki monella muullakin paikkakunnalla kuin Turussa. Helsingissä perustusten vahvistamista on tehty etenkin Ateneumin ympäristön eli vanhan Kluuvinlahden seudun kiinteistöille. Ongelmallisesta, Suomessa etenkin pohjavesien tason laskemiseen liittyvästä  ilmiöstä on  saatu tuntumaa myös muun muassa Salossa, Lahdessa, Oulussa, Joensuussa ja Kuopiossa, kaikki vesistöjen äärellä olevia kaupunkeja.  Vahvistustöitä ja uudelleen paaluttamista on tehty julkisille rakennuksille, mutta paljon myös asuinkerrostaloille.

– Pari vuotta sitten kuivat kesät tuottivat paljon ongelmia, myös rivitaloille ympäri Suomen, kertoo Turussa vaikuttava, kansainvälisestikin alalla tunnettu tekniikan lisensiaatti Jouko Lehtonen.

Jouko Lehtoselta löytyy kokemuspohjaa perustusten vahvistamisen urakoitsijana, suunnittelijana ja tutkijana, ajallisesti yli 20 vuodelta. Nykyisin hän jakaa tietämystään ja kokemustaan yliopettajana Turun ammattikorkeakoulussa, oppituolinaan kiinteistönjohtaminen. Lisäksi hän on toiminut pitkään International Society for Micropiles -järjestössä, nykyisin puheenjohtajana. Tähtäimessä on saada oma, perustusten vahvistamisen rakennuttamiseen liittyvä väitöstyö valmiiksi parin vuoden sisällä.

Korjauskustannuksiin syytä järjestää tukea

- On silkkaa tuuria, millaisessa talossa sattuu asumaan, Jouko Lehtonen toteaa tilanteesta Turussa - mutta ei ainoastaan siellä. Esimerkiksi Helsingissä kylläkin siirryttiin käyttämään betonipaaluja puupaalujen sijaan jo 1960-luvulla, kun Turussa puupaalutusta jatkettiin aina 1970-luvun alkuun. Asunnonostajien ei silloin tullut mieleenkään miettiä talojen alla olevien paalutusten materiaalia, saati kyseisistä rakennuksista asuntoa 1980-luvulla ostavien.

Lehtonen näkeekin kohtuuttomana sälyttää tällaisia mahdollisesti odotettavissa olevia korjauskustannuksia pahaa aavistamattomien osakkaiden harteille. Hän vertaa painumisongelmia lähinnä luonnonkatastrofeihin, jotka nekin iskevät satunnaisiin uhreihin. Perustusten painumia eivät korvaa edes vakuutusyhtiöt; luonnonkatastrofeissa mahdollisuudet korvauksiin ovat todennäköisemmät.

– 1990-luvulla, kun jaettiin 10 prosentin remonttiavustuksia, kohteet, joissa tehtiin perustustenvahvistus, saivat avustuksen tuplana, Lehtonen kertoo. Tuolloin tosin avustuksen edellytyksenä oli, että vahvistustyö toteutettiin samalla ko. tekniikkaa kehittäen.
 
Nyt Lehtonen näkisi vähintään kohtuullisena, että kaikille taloyhtiöille, joissa tehdään perustusten vahvistusta, myönnettäisiin ainakin 10 prosentin avustus. Vielä mieluummin hän soisi sen myönnettäväksi kaksinkertaisena - vaikka urakkaan ei liittyisikään kehittämistä. Vahvistustekniikan ja -tarvikkeiden hän katsoo kehittyneen jo tasolle, johon kovin radikaalia uutta ei ehkä ole enää odotettavissa.

– Ainakaan ei kannattaisi jäädä odottamaan uuden, paremman kehittämistä, hän painottaa oikean ajoittamisen merkitystä jo kustannuksien hallinnan näkökulmasta.

Ajan, jolloin rakentaminen on hiljentynyt yleisesti, Jouko Lehtonen näkee perustusremontin käynnistämiselle kannattavaksi. Alan urakoitsijoita hän tietää olevan vain kourallisen, joten vilkkaaseen rakentamisen aikaan tarjouksia on vaikeampi saada.

Kustannusten ennakoimiseen laskentamalli

Turun AMK:ssa on useamman vuoden ajalla kehitetty ja testattu laskentamallia, jolla määrittää perustusten vahvistamisen kustannukset kohdekohtaisesti todellisuutta vastaaviksi. Nimenomaan kerrostaloja ajatellen kehitetty malli on osoittautunut varsin hyvin toimivaksi.  Tarkka ennakoitavuus edellyttää kuitenkin, että laskentaan otetussa kohteessa on tehty kunnon suunnitelmat tarvittavine paalumäärineen ja pituuksineen, kuormansiirtorakenteineen jne. Esimerkkikohteissa kustannukset asuinneliömetriä kohden olivat halvimmillaan 100 euroa, kalleimmillaan 600 euroa.

– Jos kerrostalo on puupaaluilla tai pehmeiköllä ilman paaluja, Jouko Lehtonen katsoo, että sille tulisi olla olemassa seurantaohjelma. Vähintään kerran vuodessa tulisi tarkastaa rakennuksen korkeusasema, pysyteltävä ajan tasalla ainakin äkillisten isojen vaurioiden estämiseksi.

– Ei tarvitsisi ajatella, että miten näin kävi.
 
Turusta löytyy hyvin paikallisia geoteknisiä suunnittelutoimistoja painumaseurantaan. Ammattikorkeakoululla on laite, jolla voidaan paikan päällä tutkia puupaalun kuntoa, mutta kaupalliseen toimintaan  koulu ei ole lähtenyt.

– Kunnolliset suunnitelmat valmiiksi ajallaan, vahvistushanke pitkäntähtäimen suunnitelmaan, kun rakennus on vielä ehjä. Korjausvastiketta kannattaa kerätä ennakkoon ja toimenpiteisiin on hyvä tarttua, kun markkinat ovat sen kannalta edulliset.

Siihen Lehtosen mukaan ei korjausta kannata jättää, että on viimeinen pakko.

– Silloin voi olla monella muullakin pakko, ja se ei suosi taloudellisuutta.  Mitä enemmän painumista ehtii tapahtua, sitä kalliimmat menetelmät on otettava kehiin.

Esimerkkejä tällaisista huonoista ajoituksista hänellä on tiedossa.

Sen suhteen, onko kaikki perustuksia kannattavat puupaalut korvattava uusilla, Jouko Lehtonen sanoo olevansa yksioikoinen.  Siitä on lähdettävä, että jossain vaiheessa kaikki tulevat vaihdettaviksi.

Puupaalujen lahoamattomuus perustuu siihen, että pohjaveden ja sen yläpuolella olevan orsivesikerroksen ympäröiminä puu pysyy märkänä. Tällöin läsnä ei ole happea, jota  lahoamisilmiö tarvitsee. Tosin on ilmennyt, että veden suojaaminakaan puupaalut eivät välttämättä ole turvassa.

– Hollannissa on tutkittu paljon vanhoja puupaaluja. Siellä havaittiin, että jopa miinus 40 metriin asti, pohjaveden pinnan alapuolellakin löytyy anaerobisia, lahottavia bakteereita, Lehtonen kertoo. Hapettomassakaan tilassa puu ei siis välttämättä ole suojassa.

Pohjaveden pinta herkkä muutoksille

Puupaalutusta on käytetty pehmeille maakerroksille rakennettaessa perustuksia kannattamassa kauan.  Puupaalutuksella ja puupaalutuksella on kuitenkin eroja.  Suomessa viimeiseksi vuosikymmeneksi puupaalutusten historiassa jäi 1960-luku. Juuri näiden rakennusten tilanteesta Jouko Lehtonen kertoo kantavansa suurinta huolta. Huoli perustuu siihen, että tuolloin tukipaalut lyötiin kovaan pohjaan saakka. Kun näiden paalujen yläpäät kuiville jäätyään lahoavat, niiden kannattelemat perustukset voivat painua tosi nopeasti. Rakennuksilla on olemassa jopa sortumisvaara.

Orsiveden pinnan lasku ja sen myötä lahoaminen saattaa saada alkunsa esimerkiksi salaojittamisen seurauksena. Kuivuessaan maa painuu ja paalujen päät jäävät kuiviksi tyhjään tilaan. Päiden lahotessa rakennuksen ja paalun väliin jää tyhjä tila, toisin kuin rakennuksissa, joissa on käytetty koheesiopaaluja.  Niiden alla ei ole kova maakerros, vaan vedenpinnan laskiessa paalut pääsevät hiljalleen laskemaan. Rakennuksen vajoaminen on tasaisempaa ja hitaampaa.

Vielä 1960-luvulla vallinnutta suhtautumista Lehtonen kuvaa naiviksi.

–  Ajateltiin, että ei pohjaveden pinta laske.

Se osoittautui luuloksi.  Perustusten vajoamisen torjumiseksi ryhdyttiin mm. tekemään niiden ympärille erilaisia rakenteita estämään vedenpinnan laskemista. Se ei oikein onnistunut.

Lisävauhtia orsi- ja pohjavedenkin kaikkoamiselle ovat monesti antaneet savipohjalle perustettujen rakennusten lähellä isoiksi kasvaneet puut, etenkin koivut ja vaahterat.

– Pohjaveden aleneminen on vääjäämätön ilmiö, Lehtonen sanoo, eikä vain puita syyt-täen. Ilmiö on moniongelmainen. Vaikuttajina ovat myös lisääntyneen liikenteen aiheuttamat tärinät, hajonneista pohjaviemäreistä maahan päässeet bakteeripitoiset likavedet, pohjavesimuutoksia aiheuttavat maanalaiset rakennushankkeet. Perustuksia koettelevat myös itse rakennukseen tuodut lisäkuormitukset, ja kuivat kesät.

– Pahimmillaan yhdessä kohteessa painumiseen vaikuttavia tekijöitä voi olla viisikin.

Arvopihan luomisessa syytä katsoa syvällekin

Osataanko sitten nyt rakennuspaikka katsoa kelvolliseksi, perustukset mahdollisine tukipaalutuksineen tehdä varmasti kestäviksi? Jouko Lehtosen mukaan osataan.

 – Rakennuslupaa ei anneta, jos perustukset eivät ole asiallisesti hoidossa, hän vakuuttaa.

Sen sijaan hän kantaa huolta, kuinka käy ajan oloon taloyhtiöiden piha-alueiden. Niiden  viihtyisäksi tekemiseen käytetään nykyään suuria summia, jopa satoja tuhansia euroja. Pihathan painuvat edelleen ongelma-alueilla pohjaveden laskiessa, vaikka lahoavien tukipaalujen ongelma olisi poistunut vaihtamalla ne teräspaaluihin. Piha-alueiltaankin paalutettuja kiinteistöjä kyllä on, mutta harvassa.

– Nyt on olemassa uudet määräykset, että piha ei saisi painua enempää kuin 30 senttimetriä, Lehtonen kertoo. Silti hän ei ole mitenkään varma, etteivätkö jotkut pihat saattaisi laskea jopa 80-100 senttimetriä, jolloin ne ilman muuta menevät pilalle.

– Nyt on vielä vähän opetteluaika. Tilaajat, eivätkä välttämättä suunnittelijat ja urakoitsijatkaan ole vielä ihan ajan tasalla tässä asiassa, hän viitaa savialustan haastavuuteen itse rakennusta laajemmallakin ulottuvuudella.
 
Yksi keino paalutetulla paikalla olevien kerrostalojen pihan korkeuden turvaamiseksi Lehtosen mukaan voisi olla löysän maa-aineksen stabilointi sekoittamalla siihen kalkkia tai kalkkisementtiä - eli turvautumalla samaan menettelyyn, jota jo käytetään maanteiden alla.
 
Haastetta tarjolla meille ja muille

Maailmassa on sadoittain Turun tapaan jokisuistoihin rakennettuja kaupunkeja. Silti vain Göteborgissa savikerros yltää yhtä vahvoihin lukemiin kuin Turussa. Itse asiassa siellä on kohtia, joissa savea on peräti 100 metrin vahvuudelta. Onnea tai viisautta, korjattavaa rakennuskantaa göteborgilaisilla noilla alueilla on kuitenkin suhteellisen vähän.

Myös Amsterdamissa painumisilmiö tunnetaan hyvin, samoin Venetsiassa.  Kosolti rahaa tullaan vielä polttamaan perustusten vahvistamistöissä Jouko Lehtosen mukaan myös Pietarissa, vaikka pehmeät savikot kaupungin alla ovat verraten matalia. Kaliningradissa ihmeteltävänä on, mitä tehdä muinaiselle tuomiokirkolle, joka on painunut saveen jo kaksi metriä. Turkulaisilla tuomiokirkostaan ei ole huolta, vaikka kirkon ympäristössä on jouduttu uudelleen paaluttamaan jo useita isoja rakennuksia. Itse kirkon alustaksi rakentajat ovat löytäneet moreenikukkulan.

1800-luvun alussa Aurajokeen vajosi kokonainen talo. Modernina aikana maapohjan pettämisestä johtuvia totaalisia sortumia Lehtosen mukaan meillä ei ole sattunut. Venäjällä on romahtanut kokonaisia kerrostaloja, joiden paalutus on aikoinaan tuettu ikiroutaan - joka sittemmin on pehmennyt, ehkä lämmön johduttua paaluja pitkin syvyyteen. Liekö mukana ilmastonlämpenemisilmiötäkin?

Suomalaiset paalutustekniikan ja korjauspaalutyyppien kehittäjät ryhtyivät  luomaan maailmankattavaa tietokantaa mikropaaluista Japanin Kobessa 1996 sattuneen, paljon moderneja taloja sortaneen maanjäristyksen herättämänä. Tietokannan ylläpitämisessä mukana on nyt osallisia kautta maailman, ketkä maanjäristysaluesijaintinsa vuoksi, ketkä mistäkin syystä.