Taloyhtiön

Elinkaarikustannuksiin ja energiatehokkuuteen
uutta näkökulmaa taloyhtiöiden korjauksia
suunniteltaessa ja päätettäessä

Onko elinkaarikustannusten kannalta olennaista, että tehdään perusteellinen ja niin pitkäikäinen korjaus kuin mahdollista vai se, että korjataan nyt vain välttämätön ja varaudutaan samalla siihen, että jatkossa rakenteita voidaan helposti korjata ja uusia? Voidaanko nykyisellä tulorahoitusperusteisella toimintamallilla rahoittaa 40-70 miljardiksi euroksi arvioitua korjausvelkaa? Voiko vaativa asiakas pakottaa yrityksiä kehittämään palveluaan ja korjauskonseptejaan? Näin kysyy Tekesin Rakennetun ympäristön ohjelmapäällikkö Kari Hiltunen ja haastaa kaikki mukaan korjausrakentamisen kehittämistä koskevaan keskusteluun.

Korjausrakentaminen on vahvasti mukana Rakennetun ympäristön -ohjelmassa, joka käynnistyi vuoden alussa ja kestää vuoden 2014 loppuun. Ohjelmapäällikkö Kari Hiltusen mukaan ohjelman kokonaisvolyymi tulee olemaan noin 85-90 miljoonaa euroa, josta noin puolet muodostuu Tekesin yrityksille, kunnille ja tutkimuslaitoksille myöntämästä tukirahoituksesta. Ohjelmassa kehitetään hankkeita, jotka liittyvät infrastruktuuriin, korjaus- ja perusparantamiseen sekä hyvinvointirakentamiseen.

– Korjauskilpailun sato oli mielenkiintoinen ja kilpailuehdotusten määrä positiivinen yllätys. Kilpailun tavoite oli generoida liikkeelle hankkeita, ja luulenkin, että ainakaan kaikki näistä hankkeista eivät olisi syntyneet ilman tätä kilpailua. Meidän tehtävämme on nyt pyrkiä saamaan mahdollisimman moni hankkeista - joko meidän avustuksella tai yrityksen omilla ponnistuksilla - liikkeelle ja synnyttää niistä liiketoimintaa. Kilpailua pitää markkinoille synnyttää, luoda asiakkaille erilaisia vaihtoehtoja, mistä valita, Hiltunen sanoo.

Korjausvelan rahoittaminen

- Taloyhtiöiden korjausrakentaminen on hyvin pitkälle keskittynyt putkisto- ja linjasaneerauksiin. Siinä sivussa puhutaan myös energiatehokkuudesta, mutta se on käytännössä enemmän vain pelkkää puhetta. Minun mielestäni energiatehokkuuden parantaminen pitäisi kytkeä aina silloin mukaan, kun taloyhtiössä jotakin korjataan, Hiltunen aloittaa.

– Se minua kuitenkin huolestuttaa, että markkinoille ei ole syntynyt sellaisia rahoitustuotteita, jotka mahdollistaisivat rahoituksellisesti energiatehokkuuden parantamisen. Tarkoitan ESCO-ansaintalogiikkaan perustuvia rahoitusmalleja ja palveluja, jotka mahdollistaisivat taloyhtiöille korjauksen tekemisen sillä tavalla, ettei se rasittaisi taloyhtiön tasetta, eikä yhtiövastikekertymää liikaa. Viime kädessä osakkaathan siitä korjauksesta maksavat, mutta jos rahoitus syntyisikin säästöjen kautta, niin se olisi ihan eri asia, ja korjaus varmasti helpompi myös myydä asukkaille ja osakkaille, Hiltunen miettii.

Vaihtoehtoisia rahoitusmalleja pitäisi hänen mielestään etsiä erityisesti siksi, että korjausvelka - jonka haarukaksi arvioidaan 40:stä 70 miljardiin euroon - on niin valtava rahamäärä, ettei rahan tarvetta pystytä ratkaisemaan tulorahoitusperusteisesti.

– Meidän pitää etsiä uudenlaisia rahoitustuotteita ja niihin liittyviä vakuutustuotteita ja sitä kautta ohjata myös asunto-osakeyhtiötä miettimään korjauksia enemmän omaisuuden hallinnan näkökulmasta. Pitää muistaa, että asunto on heille ehkä kaikkein merkittävin omaisuus - valtaosalle ihmisiä ainakin, Hiltunen sanoo harmitellen sitä, että ihmiset edelleenkin huolehtivat usein autostaan paremmin kuin asunnostaan.

Kun korjaamista tarkastellaan paremmin omaisuuden hallinnan näkökulmasta, silloin ihmisiä Hiltusen mielestä voivat kiinnostaa enemmän esimerkiksi korjaamisen elinkaarikustannukset ja asunnon jälleenmyyntiarvo. Niihin liittyen myös ilmaston lämpenemiseen ja energiatehokkuuteen liittyvät asiat rupeavat kiinnostamaan nykyistä enemmän ja ilmapiiri kokonaisvaltaisia korjauksia kohtaan muuttuu positiivisemmaksi.

–Ihmiset tulevat jatkossa maksamaan asunnoista enemmän, koska asuntojen hinnoissa tulee näkymään paremmin sekin, kun ne ovat hyvin hoidettuja ja energiatehokkaita. Ihmiset ovat tähän valmiimpia, koska ostavat ikään kuin hyvää omaatuntoa osallistuessaan ilmastonmuutoksen vastustamiseen ja energiatehokkuuden edistämiseen, Hiltunen jatkaa.
 
Tämä taas johtaa Hiltusen mielestä sellaiseen kehitykseen, että esimerkiksi putkiremonttiin tai muuhun saneeraukseen yhdistetään paremmin ja enemmän myös energiatehokkuutta parantavia elementtejä - yhdistetään ikkunoiden, julkisivujen, ilmanvaihdon ja ohjausjärjestelmien korjauksia samaan pakettiin.

– Minä uskon vahvasti, että teknologia on se, jolla saadaan paras hyöty erityisesti korjausrakentamisessa, toki uudistamisrakentamisessakin, eli nimenomaan yhdistetään ilmanvaihto-,  lämmitys-, ja ohjausjärjestelmät kokonaisuuteen. Passiivitaloratkaisuunhan ei päästä millään yksittäisellä keinolla, vaan sekin on aina kokonaisuus, Hiltunen miettii.

Lisäksi ei pidä unohtaa uusiutuvien energiamuotojen hyödyntämistä - ovat ne sitten aurinko-energiaa, tuulienergiaa, lämpöpumppuja tai muita teknisiä ratkaisuja.

– Ehkä näitä ei kannata rakennuskohtaisesti rakentaa, mutta lähiökohtaisesti varmasti, sillä itsenäiset, eriytetyt energiajakelujärjestelmät voivat olla kova sana tulevaisuudessa, Hiltunen vielä mainitsee.

– Kun ajatellaan yhteiskunnan ohjauskeinoja, jotka tulevat ymmärtääkseni olemaan aika radikaaleja, esimerkiksi kiinteistövero riippuvainen rakennuksen energiankulutuksesta, ja energian hinta tulee varmuudella nousemaan heti, kunhan tämä meidän taantuma "v" tai "w" on ohi. Meidän tulee miettiä näitä entistä enemmän, Hiltunen jatkaa.

Vaativan asiakkaan aikaansaaminen

Valtiovallan asettamia energiatehokkuusvaatimuksia on Hiltusen mielestä mahdoton saavuttaa vain uudisrakentamisen kautta.

– Ja tämä on se pointti, minkä takia meillä tulee varmuudella kehittymään isommat kokonaiskonseptit, joissa ovat mukana ikkunat, ovet, ilmanvaihtojärjestelmät, eikä putkistosaneerauskaan ole vain sitä, että laitetaan paikat kuntoon, vaan samalla parannetaan merkittävästi muitakin asioita, Hiltunen sanoo.

Asumisviihtyisyyteen liittyvät parannukset ovat tietysti jokaisessa remontissa läsnä, mutta ne eivät ole putkistosaneerauksenkaan perimmäinen tarkoitus, vaan mukana tulee olemaan entistä enemmän energiatehokkuuteen, mutta myös asumisen laatuun liittyviä asioita.

– Ilman muuta näin, ja kilpailussakin tietysti toivoimme, että syntyisi tällaisiin tarpeisiin kokonaispalvelukonsepteja. Olen aina painottanut sitä, että miettikää korjattaessa ja palveluissa kokonaisuutta. Jos puhumme energiansäästöstä, niin kyllä se edellyttää kaikkiin olennaisiin asioihin puuttumista, Hiltunen vielä lisää.

Asunto-osakeyhtiöiden kanssa toimittaessa eletään tilanteessa, jossa urakoitsija saa aina yhtä monta asiakasta kuin talossa on asukkaita.

– Uskon kuitenkin, että kun lisätään asiakkaan tietoisuutta ja valveutuneisuutta siitä, minkälaisia erilaisia toteuttamismahdollisuuksia on tarjolla, niin myös asiakkaat rupeavat vaatimaan niitä eri organisaatioilta ja silloin niiden on tietysti myös pakko kehittää omia palvelujaan ja omia konseptejaan. Tämä on yksi meidän tavoitteistamme Tee parannus -viestintäkampanjassa eli tietoisuuden lisääminen ja vaativan asiakkaan synnyttäminen, Hiltunen sanoo.

Suhtautuminen esimerkiksi uusiin putkistosaneerausmenetelmiin on ollut Suomessa joiltakin osin nihkeää ja insinöörien mielipide sen suuntainen, ettei meillä onnistu saksalainen saneerausmalli - putkistosaneeraus viedään läpi viikossa parissa.

– Minun mielestäni tässä on se itseisarvo, että asiakas rupeaa kyseenalaistamaan, miksi ei onnistuisi. Sen jälkeen kun asiakas kysyykin remonttia toteuttamaan aiotulta yritykseltä, mikä ero tässä on ja miksi meillä ei onnistu putkiremontti viikossa tai kahdessa, niin silloin organisaation on pakko ruveta miettimään, olisiko meillä tässä sittenkin jotakin kehittämisen tarvetta, Hiltunen jatkaa.

Toisaalta Hiltunen ihmettelee sitä, ettei markkinoille ole löytynyt vastausta siihen, miksi niin paljon vielä käyttökelpoisiakin putkia puretaan pois ja laitetaan uutta tilalle.

– Putkiston systemaattinen kuntokartoitus ja sellainen palvelutuote, jossa tämä tarpeen täyttäminen on mietitty asiakkaan kannalta, sellaisia meillä ei vielä ole. Että jos putkiremontin toteuttaminen on todella välttämätöntä vasta esimerkiksi viiden vuoden päästä, joku palveluntarjoaja, yritys, ottaisi vastuun siitä, että tänä aikana seurattaisiin säännöllisesti putkiston kuntoa. Silloin asioita voitaisiin tehdä oikea-aikaisesti ja ne voitaisiin myös budjetoida oikealla tavalla, millä säästettäisiin pitkä "penni".

– Putkethan ruostuvat, mutta kuntokartoituksella voitaisiin seurata, missä kohdin ne menevät niin huonoiksi, että vuotoja syntyy ja silloin määritettäisiin korjausaste - haasteellista, mutta mahdollista.

– Nykyiset remontit usein lähtevät liikkeelle siitä, että vuotoja on jonkin verran ollut, mutta tällaista jatkuvan seurannan palvelua, joka auttaisi määrittämään korjauksen oikean ajankohdan, meillä ei ole. Nykyinen sensoritekniikkakin on niin halpaa ja on etäluettavissa, että sitäkin voitaisiin hyödyntää huomattavasti enemmän kuin nykyisin, Hiltunen jatkaa.

Pitkäikäisintä vai helposti vaihdettavaa?

- Elinkaarikustannuksia lähestytään nykyisin yleensä ajatuksella, että kun kerran tehdään, tehdään kerralla ja kunnolla ja niin pitkäikäistä kuin ikinä vain voidaan saada. Mutta toinen lähestymistapa elinkaarikustannuksiin, joilla voidaan saavuttaa yhtälailla edulliset elinkaarikustannukset, olisikin se, että tehdään nyt välttämätön korjaus, mutta sillä tavalla, että rakenteita on tulevaisuudessa helppo korjata ja uusia tarvittaessa. Silloin tässä olisi vielä yksi hieno piirre - me voisimme ottaa aina uusinta teknologiaakin käyttöön, Hiltunen tuumii.

Rakentamisen ja uuden teknologian ongelmana hän näkee sen, että niiden elinkaaret ovat niin erilaiset - talon elinkaari on 50-100 vuotta, mutta uuden teknologian ehkä vain 2-5 vuotta. Miten ne voitaisiin yhdistää?

– Meidän pitäisi pystyä paremmin esimerkiksi ohjelmistojen päivittämiseen. Valtaosa automatiikastahan on ohjelmistoja, joiden päivittäminen on suhteellisen helppoa. Mutta siinä tapauksessa, että talo tai rakennus ei mahdollista tekniikan asentamista tai se on hyvin kallista, siitä tulee ongelmakenttä. Me yritämme vastata ohjelmassamme tähänkin - herätellä keskustelua siitä, miten rakennettu ympäristö vastaa todella nopeaan teknologian kehittymiseen, Hiltunen jatkaa.

Niin pitkäikäinen kuin mahdollista vai helposti uusittava ja korjattava ovat näkökulmia, joita voisi Hiltusen mielestä pohtia myös esimerkiksi ilmanvaihtojärjestelmiä hankittaessa.

– Eikö ilmanvaihtojärjestelmä kannattaisi suunnitella niin, että sen kanavistoa ei tarvitsisi myöhemmin uudistettaessa vaihtaa, mutta kaikki päätelaitteet, moottorit, automatiikka ja lämmöntalteenottolaitteisto pitäisi pystyä siellä helposti ja kustannustehokkaasti vaihtamaan aina parempaan ja parempaan, Hiltunen kysyy.

– Lämmöntalteenottojärjestelmät kehittyvät koko ajan. Mutta jos niidenkin hankinnassa lähdetään siitä, että järjestelmän pitää hyrrätä seuraavat 20 vuotta, niin jokainen ymmärtää, että silloin ollaan hankkimassa ikivanhaa teknologiaa. Tässä se ongelma onkin, että me mietimme teknisen laitteen teknistä käyttöikää, mutta emme laisinkaan sen taloudellista käyttöikää, hän jatkaa.

– Lisäksi jos laite- ja järjestelmätoimittajat rupeaisivat miettimään asiaa erilaisella ansaintalogiikalla, niin niiden kannattaisi tehdä sellaisia laitteita, joita parannetaan esimerkiksi viiden vuoden välein tai ajetaan niihin aika ajoin uusi ohjelma, joka on aina parempi kuin vanha, Hiltunen visioi.

Asuinrakennuksissa automaation osuus on todella minimaalinen, vaikka sen asentaminen esimerkiksi rakennusvaiheessa edustaisi kokonaiskustannuksissa vain muutamaa prosenttia.

– Valtaosassa asuinkerrostaloja ei juuri ole automatiikka- tai ohjausjärjestelmiä. Siellä ainutta automatiikkaa voi edustaa se termostaattinen patteriventtiili, ei ole keskusilmanvaihtoa, ei huoneistokohtaista ilmanvaihtoa, Hiltunen vielä nostaa esiin ja muistuttaa, miten merkittäviä asioita ilmanvaihto ja lämmitysjärjestelmät automaatioineen ja ohjausjärjestelmineen olisivat energiatehokkuutta ajatellen unohtamatta sisäilmaan ja terveellisyyteen liittyviä asioita.

ESCO-ansaintalogiikalla Kari Hiltunen viittaa ESCO-yrityksiin, joiden liikeideana on rahoittaa ja hallita energiaa säästäviä investointeja ja toimenpiteitä. Investointi maksetaan korkoineen takaisin syntyneistä säästöistä siten, että investoinnin lyhennyserät sidotaan toteutuvaan säästöön. Periaatteessa asiakkaana voi olla kuka tahansa energiankäyttäjä. Asiakkaalle ESCO-sopimus tarjoaa riskittömän ja vaivattoman tavan pienentää energialaskua. ESCO-konsepti syntyi 1980-luvun alussa USA:ssa, josta se levisi Kanadaan. Nykyään alalla toimii Pohjois-Amerikassa kymmeniä yrityksiä ja toiminta on vakiintunutta.