Taloyhtiön

Taloyhtiöt tekevät yleensä näin: päättävät korjauksista ja lainoittavat ne kilpailutuksen jälkeen perinteisellä pankkilainalla. Sen sijaan taloyhtiöt voisivat tehdä näin: päättävät korjauksista, mutta tarjoavat osakkeenomistajille niin sanottua kevyemmän pääomavastikkeen lainaa, joka helpottaisi etenkin pienituloisten omistajien mahdollisuuksia rahoittaa tarvittavia korjauksia.

Hypoteekkiyhdistyksen toimitusjohtaja Matti Inhan mielestä asunto-osakeyhtiöt eivät riittävästi hyödynnä korjausten rahoittamiseen käytettävissä olevia erilaisia rahoitusvaihtoehtoja.

Eniten asunto-osakeyhtiöissä rahoitetaan korjauksia esimerkiksi 10-15 vuoden mittaisilla pankkilainoilla.
- Jos asunto-osakeyhtiöllä on pitkän tähtäyksen suunnitelma, jonka perusteella kerätään vaikka hyvin pientäkin korjausvastiketta, niin syntyyhän siitä pesämuna, joka varmasti helpottaa asunto-osakeyhtiön päätöksentekoa korjausten toteuttamisesta, Inha pohtii.

Asuintalovaraukset ja rahastointi ovat hänen mielestään myös sinällään hyviä keinoja, kunhan ne hoidetaan kirjanpidollisesti ja verotuksen suhteen niin, ettei asunto-osakeyhtiö joudu niiden vuoksi maksamaan aiheettomasti veroja.
- Kaikki tavat ovat fiksuja, ja hyvä, että näitä kaikkia vaihtoehtoja käytetään. Rahoituksen saatavuus ei olekaan tänä päivänä ongelma, Inha pohtii.

Asukkaan näkökulma
enemmän esiin
Isännöitsijät ratkaisevat rahoituksen useimmiten rutiininomaisesti ottamalla taloyhtiölle pankkilainalla, jota ainakin periaatteen vuoksi kilpailutetaan. Hallituksissa saattaa olla enemmän kiinnostusta muistakin vaihtoehdoista, mutta silti ratkaisut tehdään Inhan mielestä liiaksi vain taloyhtiön näkulmasta.
- Asioita ei katsota yksittäisten osakkeenomistajien talouden, varsinkaan pienituloisten eläkeläisten, kannalta. Meillä tuntuu vallitsevan ajatusmalli, että jos jollakin ei ole rahaa maksaa esimerkiksi putkiremontin kustannuksia, muuttakoot pois. Isännöitsijät ja hallitukset huolehtivat kyllä hyvin siitä, ettei lainoista makseta liikaa, mutta onko sillä asukkaan kannalta todellista merkitystä, maksetaanko lainasta 0,35 prosentin vai 0,37 prosentin marginaalia, Inha kysyy.

Hänen terveisensä asunto-osakeyhtiöiden hallituksille on, että jos taloyhtiöllä on esimerkiksi miljoonan euron rahantarve, tehkää päätös, mutta antakaa myös osakkeenomistajien itsenäisesti päättää neljästä vaihtoehdosta, miten he haluavat rahoituksen hoitaa.

Tässä Inha viittaa siihen, että osakkeenomistaja voi rahoittaa korjauksen taloyhtiön esimerkiksi 15 vuodelle ottaman lainan kautta lyhentämällä omaa lainaosuuttaan rahoitusvastikkeena.

Toinen vaihtoehto on niin sanottu kevyen pääomavastikkeen laina, jossa lainaosuus maksetaan vasta 20 vuoden päästä, eli sitä ei lyhennetä tänä aikana laisinkaan.
- Iäkkäämmät ihmiset ajattelevat tästä vaihtoehdosta, että perilliset sitten aikanaan maksavat tämän lainan, Inha kertoo.
Samat vaihtoehdot ovat tarjolla myös henkilökohtaisina lainoina, jolloin osakkeenomistaja voi hyödyntää esimerkiksi verovähennysoikeuden.

Korjausvelan purkamisesta
halutuksi arvokiinteistöksi
Asunto-osakeyhtiöihin on Inhan käsityksen mukaan syntynyt korjausvelkaa, jota on onneksi vihdoin ruvettu purkamaan.
- Korostaisin erityisesti hallituksen roolia. Se on taho, jonka pitää ottaa vastuuta ja tehdä sellaisia asioita, jotka myös parantavat asumisviihtyisyyttä. Taloyhtiön hallituksen tulisi toimia niin kuin yritysmaailmassa toimitaan, sillä onhan taloyhtiö nähtävissä isohkoksi yritykseksi. Sitä  täytyy johtaa ja ajatella asioita myös pidemmälle tulevaisuuteen, suunnitella, miten taloyhtiötä hoidetaan ja laatia korjaussuunnitelmia, Inha jatkaa.

Hänen mielestään kysymys on pitkälti myös taloyhtiön sisäisen hengen luomisesta, viihtyisyyden, suvaitsevuuden ja yhteistoiminnan edistämisestä.
- Kaikki tällaiset asiat vaikuttavat omaisuuden arvoon. Ei kukaan halua asua riitaisassa taloyhtiössä, eikä sellaiseen halua kukaan muuttaakaan, Inha jatkaa vielä taloyhtiön hallituksen tärkeästä roolista tässäkin suhteessa.

Niin myönteisten korjauspäätösten aikaansaamiseksi kuin koko taloyhtiön toiminnan suunnitelmallisen ja yhteisen omaisuuden hoitamiseen tähtäävän toiminnan avainasia on Inhan mielestä viestintä.
- Pitäisi saada paremmin viestitettyä siitä, että jos taloyhtiössä huolehditaan yhteisestä omaisuudesta, se koituu kaikkien eduksi, vaikka yksittäisellä henkilöllä ei olisikaan juuri sillä hetkellä tarvetta muuttaa omaisuuttaan rahaksi, Inha sanoo ja ihmettelee sitä, miksi hissien rakentamista vastustetaan, vaikka ne kiistatta aina nostavat koko kiinteistön arvoa.

Jonakin päivänä Inhan mukaan nähdään sekin ilmiö, että asunto-osakeyhtiötalo kehittää itsestään niin sanotun arvotalon, jota markkinoidaan esimerkiksi historiikin, pitkän tähtäyksen suunnitelmien ja ajantasaisen esitteen perusteella ja myydään huoneistoja sijoittajien ja asunnonostajien silmissä haluttavana sijoitus- ja omistuskohteena. Tällaisia käytännön esimerkkejä ei vielä ole.

Asunto-osakeyhtiölaki
antaa hyvät raamit ja pelisäännöt
Helsingin Sanomissa parisen viikkoa sitten ilmestyneessä yleisönosastokirjoituksessa valitettiin sitä, että osakkeenomistajat eivät ole kiinnostuneita korjauksista, eivätkä halua laittaa rahojaan niihin. Kirjoituksessa ehdotettiin, että osakkeenomistajat ottaisivat mallia eurooppalaisesta asumisesta, jossa kukin vastaa vain omasta huoneistostaan, sen ylläpidosta ja korjaamisesta.

Inhan mielestä ehdotus on suorastaan karmea ja johtaisi kiinteistöjen kunnon kannalta kestämättömään tilanteeseen. Jos vastuuta eriytettäisiin koskemaan pelkästään omaa huoneistoa, miten kävisi niiden rakenteiden ja tilojen - julkisivujen, kattojen, parvekkeiden, putkistojen ja niin edelleen - jotka ovat asunto-osakeyhtiön vastuulla.

- Meillä on äärettömän hyvä asunto-osakeyhtiötoimintamalli. Se on ainutlaatuinen, mutta myös fiksu tapa toimia. Se on jokaiselle asukkaalleen myös jonkinlainen talousasioiden yliopisto, sillä osakkeenomistajana on pakko tietää edes jotakin tuloslaskelmista ja taseista. Asunto-osakeyhtiössä joutuu itse rahoittamaan omistuksensa ja maksamaan vastikkeita. Siinä joutuu miettimään, miten ylläpito- ja korjauskustannukset hoidetaan vastikkeilla taloyhtiön tasolla. Yhtälailla siinä joutuu miettimään, kuinka itse pystyy hoitamaan vastikkeensa, Inha konkretisoi.