Taloyhtiön

Yleensä taloyhtiöissä luotetaan siihen, että sen ammattitaitoinen isännöitsijä osaa ja hoitaa kaikki korjausrakentamiseen liittyvät vakuutus- ja sopimusasiat.

Tärkeintä kuitenkin on, että taloyhtiössä tiedetään, minkälaisten riskien varalta korjaushankkeissa on syytä vakuuttaa. Isoissa peruskorjaushankkeissa vakuuttamiseen liittyvien asioiden hoitaminen on todella pieni osa kokonaisuudesta, mutta jos siinä vaiheessa jo tehdään jotakin väärin tai huolimattomasti, se voi tulla loppujen lopuksi todella kalliiksi, muistuttaa myyntijohtaja Antero Miikki Colemont Oy:stä ja suosittelee ammattilaisen käyttämistä esimerkiksi urakkasopimuksen valmistelussa ongelmien ja jälkiriitojen välttämiseksi.

Rakennusprojektit ovat usein hyvin vaativia ja lisäävät väkisin isännöitsijän työn määrää, vaikka hankkeessa olisi mukana ulkopuolinen rakennuttaja ja valvoja. Hänen käsityksensä mukaan ammatti-isännöitsijät hallitsevat hyvin korjausrakentamiseen liittyvät vakuutusasiat ja sopimuksiinkin liittyvät asiat.
 
Tärkeintä Miikin mielestä kuitenkin olisi, että taloyhtiö on valmis käyttämään esimerkiksi urakkasopimuksen laatimisessa asiantuntijan, vaikkapa juristin, ammattitaitoa hyväksi. Näin säästyttäisiin monilta ongelmilta ja jopa oikeusprosesseihin johtavilta riidoilta.

Riskilisäilmoitukseen riittävästi
urakka-aikaa
Tärkein remontin aikaisista asioista on kiinteistövakuutuksen riskien lisääntymiseen liittyvä ilmoitus, jonka tekeminen saattaa Miikin kokemuksen mukaan toisinaan unohtua. Kysymyshän on siitä, että vakuutusyhtiölle on ilmoitettava remontista, johon liittyy vakuutuksen kannalta jokin lisäriski.

Vakuutusyhtiöillä on oikeus lisääntyvän riskin takia lisälaskutukseen, joka perustuu siihen ajatukseen, että jos esimerkiksi taloyhtiön katolla tehdään tulitöitä uuden kermin asentamisessa, kiinteistön tulipaloriski kasvaa,  ja vakuutusyhtiö haluaa suojautua tulipaloriskin varalta. Yleensä maksun suuruus määräytyy Miikin mukaan työn vaarallisuuden mukaan ja periaate on, että mitä suurempi riski urakassa on, sitä suurempi maksukin on.

Tässä kohdin hän kuitenkin muistuttaa taloyhtiöitä huomioimaan ja toimimaan sen mukaisesti, miten vakuutusyhtiöiden erilaisissa suojeluohjeissa suositellaan. Näin voidaan turvata taloyhtiön oma selusta, koska on pyritty välttämään vahinkojen syntyminen vakuutusyhtiöiden opastamalla tavalla.

Riskilisäilmoituksessa tärkeä asia Miikin mukaan on sekin, että siihen varataan riittävän pitkä urakka-aika ja jätetään pelivaraa lisätöille ja jälkitöille.
– Esimerkiksi julkisivu-urakassa on varauduttava siihen, että urakan aikana on sadepäiviä, jolloin työt eivät etene. Siksi riskilisäilmoitukseen ei kannata ottaa suoraan urakkasopimuksessa mainittua urakka-aikaa, ja varautua myös esimerkiksi siihen, että lisätöille tarvitaan vaikkapa kaksi viikkoa aikaa ja puutelistatöille myös kaksi viikkoa aikaa, Miikki opastaa.

Hallituksen turvaa selustansa remontin ajaksi
Hallitusta voi huolestuttaa sen vakuutusturva remontin aikana. Kiinteistövakuutuksessa on Miikin mukaan aina kiinteänä osana hallinnonvastuuvakuutus, joka korvaa yleensä hallituksen päätöksillään aiheuttamia taloudellisia vahinkoja. Vakuutus korvaa myös asukasisännöitsijän aiheuttamat vahingot, mutta ei ammatti-isännöitsijän aiheuttamia vahinkoja, sillä niiden korvaamisessa käytetään isännöitsijätoimiston omia vastuuvakuutuksia.
– Hallituksen vastuuvakuutuksessa on ongelmallista se, että vakuutusmäärät ovat yleensä hyvin pieniä. Hallitukset saattavat haluta korottaa niitä remontin ajaksi, mutta kaikki vakuutusyhtiöt eivät välttämättä siihen suostu, Miikki mainitsee.

Tarkista urakoitsijan vastuuvakuutuksen voimassaolo
Kun urakoitsija aloittaa työt taloyhtiön remonttityömaalla, pitää aina tarkistaa, että urakoitsijalla on voimassa oleva vastuuvakuutus. Se antaa turvan kolmannelle osapuolelle aiheutetun vahingon varalta. Käytännössä tässä tarkoitetaan Miikin mukaan esimerkiksi taloyhtiön asukasta tai vaikkapa työmaan ohi kulkevaa henkilöä, jolle on työmaasta aiheutunut korvattava vahinko.
– Jos taloyhtiö tekee remontin itse, myös sillä täytyy olla rakennustyövakuutus ja vastuuvakuutus, Miikki muistuttaa ja sanoo vakuutusten kannalta pitävänsä suotavampana, että taloyhtiö toimii tilaajana, ei työn varsinaisena toteuttajana.

Kun taloyhtiön työmaalla sitten tapahtuu vahinko, se usein korvataan mieluummin taloyhtiön omasta kiinteistövakuutuksesta kuin urakoitsijan vastuuvakuutuksesta. Toisinaan voisi Miikin mielestä olla paikallaan kysyä sekin, että jos vahinko aiheutuu urakoitsijan huolimattomuudesta, niin miksi taloyhtiön pitäisi ottaa se kontolleen.
– Moni on sanonut, että mitä väliä sillä on, kummasta vakuutuksesta vahinko korvataan, mutta on sillä taloyhtiön kannalta vaikutusta: kun sen vahinkosuhde kärsii, niin kiinteistövakuutuksen hintakin saattaa nousta, Miikki pohtii.

Keskeneräinen työ suojataan rakennus- ja asennustyö-vakuutuksella
Suosittelisin aina, että urakoitsija ottaa, ei taloyhtiö, rakennustyövakuutuksen, Miikki opastaa rakennustyövakuutuksen ottamisesta, jonka tarkoituksena on  kattaa keskeneräinen työ ja materiaalit.

– Tässä on kaksi asiaa: jos esimerkiksi olemassaolevan talon viereen tehdään lisärakennus, niin silloinhan tämän lisärakennuksen käsittämät kuutiot eivät sisälly niihin kuutioihin, jotka on vakuutettu. Silloin rakennustyövakuutuksella voidaan vakuuttaa tämän lisärakennuksen käsittämät kuutiot. Sen jälkeen kun lisärakennus on valmis, se lisätään kiinteistön vakuutettuihin kuutioihin, Miikki kuvailee.
– Ja toinen asia on esimerkiksi uusi putkisto.  Putket voidaan vakuuttaa rakennustyövakuutuksella siihen saakka, kunnes ne otetaan käyttöön, koska ennen käyttöönottoa ne eivät yleensä sisälly rakennuksen vakuutukseen, Miikki jatkaa.

Avainkontrolli suojaa katastrofilta
Miikin  kokemuksen mukaan on valitettavan yleistä, että taloyhtiöiden remonteissa hukkuu avaimia. Paras tapa suojautua tämän riskin varalta on hänen mielestään hankkia asiallinen avainkaappi, missä taloyhtiön avaimia säilytetään remontin ajan. Kaapin voi hankkia joko taloyhtiö itse tai urakoitsija. Nykyään on myös numerokoodilla toimivia avainkaappeja, joissa turvallisuus lisääntyy, kun koodin perusteella tiedetään, kuka on viimeksi ottanut avaimen kaapista ja kenelle se siten viimeksi on ollut.
– Yhtä tärkeä, että avaimet säilytetään hyvin, on kontroloida, kenellä niitä on, Miikki muistuttaa.
– Ymmärrän hyvin, että työmaan kannalta yleisavain on todella helppo, mutta silti kannattaisi miettiä, onko se pakollinen, koska sen katoaminen on melkoinen katastrofi, Miikki vielä jatkaa.

Avaimia säilytetään Miikin mielestä usein holtittomasti ja väärin: Jos toinen ja paras ääripää on avainten säilyttäminen asianmukaisessa avainkaapissa, niin toinen ja huonoin ääripää -ja valitettavan yleinen - on se, että avaimet lojuvat työmaatilojen pöydillä.

Asiantuntija-apua jo sopimusvaiheeseen
Urakkasopimusten laatimiseen Miikillä on kaksi ehdotonta suositusta: käyttäkää valmiita sopimuspohjia ja mieluiten vielä ammattilaisen apua sopimusten tekemisessä.
– Mitä vaikeampi korjaushanke on kysymyksessä, sen tärkeämpää on käyttää alkuvaiheessa ammattilaisia, esimerkiksi juristeja, ettei heitä tarvitse käyttää sitten loppuriidoissa. Jos riidoilta voitaisiin välttyä sillä, että on tehty sopimukset hyvin, niin sehän olisi kaikissa tapauksissa aina kaikkien osapuolten kannalta myös edullisin ratkaisu. Hyvin monissa tapauksissa riitoja on tullut yksinkertaisesti sellaisista asioista, jotka olisi saatu hoidettu jo etukäteen hyvällä sopimustekniikalla, Miikki vielä painottaa.
Kaikista asioista on syytä sopia kirjallisesti. Sillä on merkitystä erityisesti silloin, jos joudutaan jälkikäteen riitelemään siitä, mikä on ollut esimerkiksi urakan laajuus.

 Vakuutusturvaa saatetaan tarvita myös silloin, kun taloyhtiö ja urakoitsija riitelevät urakan myöhästymisestä ja siitä aiheutuvista vahingoista tai urakkasuorituksen laatu ei tyydytä tilaajaa.
– Oikeusturvavakuutus antaa taloyhtiölle turvan, jos sillä tulee urakoitsijan kanssa riitaa. Vakuutusmäärät ovat kuitenkin sen verran pienet, että ne kattavat yleensä selvittelystä aiheutuvia kuluja, eivät välttämättä oikeudenkäyntikuluja, Miikki korostaa.