Taloyhtiön

Tulipalo työmaalla, huoneiston parkettilattian pilaava putkirikko, varas murtautunut asuntoon ja vienyt arvoesineitä, kaikki paikat pölyssä ja likaisena, valmistuminen myöhässä - tässä epämiellyttävä mielikuvaleikki sellaisista vahingoista, joita voi oikeasti tapahtua asunto-osakeyhtiön remontin aikana ja siten hankaloittaa asukkaiden elämää, mutta ennen kaikkea aiheuttaa taloyhtiölle taloudellista vahinkoa. Johtaja Ilkka Larmio Marsh Oy:stä muistuttaa, että kaikenlaisiin riskeihin on syytä varautua ja lähdettävä liikkeelle päätöksenteosta ja suunnitelmista, hankkeen toteuttajien valitsemisesta päätyen vakuutusturvan varmistamiseen.

Pitkältä ajalta rakennusalan ja vakuutusalan kokemusta omaavalla Marsh Oy:n kiinteistömeklaritoimintaa johtavalla Ilkka Larmiolla on monta selkeää ohjetta, miten asunto-osakeyhtiön kannattaisi valmistautua korjaushankkeisiinsa ja viedä niitä läpi hallitusti riskitkin huomioiden.

Liikkeelle lähdetään osaavan rakennuttajakonsultin-valvojan valitsemisesta.

- Hänen tehtävänsä on hankkia taloyhtiön puolesta pätevät suunnittelijat, ei siis sitä halvinta, vaan sellaisen, jolla on kokemusta korjauskohteista.
 
Rakennuttajakonsultti-valvoja ohjaa myös suunnittelua riskittömiin ratkaisuihin eli siihen, ettei tehdä tarpeettomasti tulitöitä esimerkiksi asuintalossa, missä se ei ole mahdollista. Hän ohjaa korjaushanketta pysymään budjetissa eli ei siihen, että tehdään huippukallis remontti, johon rahat juuri ja juuri riittävät, vaan toteutetaan remontti niin, että siihen kaavailtu raha riittää, Larmio neuvoo.

Rakennuttajakonsultin-valvojan on pidettävä tilaaja ajan tasalla ja tarvittaessa myös koulutettava ja opastettava päätöksenteossa. Lisäksi rakennuttajakonsultti-valvoja huolehtii viranomaisluvista ja valvoo, että ne tulevat asianmukaisesti haettua.

Laskutyö järkevää, kunhan töiden tekoa valvotaan tarkasti

- Kilpailuttaminen ei ole itsetarkoitus, vaan voisi jopa sanoa, ettei sitä tietyissä tilanteissa edes tarvita, jos urakka tehdään laskutyönä, Larmio heittää.

Hänen mielestään etenkin saneerauskohteissa laskutyön käyttö olisi järkevää ja edullisinta, koska silloin tilaaja maksaa vain niistä töistä, mitkä tehdään. Kiinteähintaisten urakoiden hintatasoa tuppaa nostamaan urakoitsijoiden tekemät riskivaraukset.

- Miksi tilaaja ei voisi lähtökohtaisesti kantaa riskiä itse ja laskutyöllä toimien maksaa vaikeista ja kustannuksia aiheuttavista asioista. Toisaalta jos hankkeessa joltakin osin selvittäisiin vähemmin kustannuksin ja helpommin kuin on alunperin ajateltu, se olisi kaikki tilaajalle kotiinpäin, Larmio konkretisoi.

Laskutyönä toteutettavassa urakassa olisi Larmion mukaan se tärkein asia huolehtia, että korjaushanke etenee suunnitellusti ja töiden suorittamista valvotaan tarkasti.

- Laskutyö vaatii tiukempaa valvontaa ja kontrollointia, mutta se on ihan varmasti hintansa väärti. Vaikka hankkeessa olisi kaksi-kolme ihmistä valvomassakin, isossa projekteissa he varmasti hintansa tilaajalle tienaisivat, Larmio jatkaa.

Lisäksi hän muistuttaa siitä, ettei tarjouspyyntöjä kannata lähettää sellaisille toimijoille, joita ei tosiasiallisesti edes haluta toteuttajaksi. Ei kannata myöskään ottaa urakoitsijaa urakkapyyntöjen ja urakkaneuvottelujen ohitse ikään kuin takaovesta. Tämä voi nimittäin tulla loppukädessä Larmion mukaan erittäin kalliiksi lopputuloksen kannalta.

Riskien hallintaa tämäkin, nimittäin se, että valitaan korjaamiseen siihen sopivat, oikeat ratkaisut. Suunnittelijalta voidaan edellyttää erilaisia vaihtoehtoja, eikä silloinkaan pidä välttämättä ja automaattisesti valita halvinta, mutta ei kalleintakaan.

- Siis kysymys on oikeista ratkaisuista ja niiden valitsemisesta. Puhuimme jo tulitöistä, että suunnittelijan pitää arvioida tällaisia asioita, tarvitaanko tulitöitä tai voidaanko niitä ylipäänsä tehdä. Lisäksi korjaus on suunniteltavana toteutuksen kannalta hallittavissa olevina kokonaisuuksina. Ei niin, että ensin putkiremontissa vedetään kaikki alas ja tehdään työt ja katsotaan, että tuleeko hanasta vettä vai ei, Larmio karrikoi.

Hallittavien kokonaisuuksien toteuttaminen edellyttää hyvää työn suunnittelua ja aikataulutusta, jotta kaikki saadaan etenemään sopivassa rytmissä.

Aikataulu on yksi suunnitelma, josta pidettävä kiinni

Korjaushankkeessa ei Larmion kokemuksen mukaan pidä jättää mitään sattuman varaan, vaan ennakoida ja varmistaa asioita, että ne sujuvat niin kuin pitää. Esimerkiksi urakoitsijan kanssa tehtävään sopimukseen hän suosittelee kirjaamaan korjaushankkeen valmistumispäivän, mutta myös siltä varalta, ettei sitä tavoiteta, kirjata väliaikatavoitteita ja myöhästymisen varalta sanktiot.

- Aikatauluhan ei ole - entisenä työnsuunnittelijana itsekin näitä veivanneena ja aikatauluista saarnanneena - sellainen lappu, joka laitetaan seinälle ja siitä katsotaan, että eipä näyttänyt aikataulun tekijä oikein onnistuneen aikataulutuksessaan. Sen sijaan aikataulu on, jos se on realistisesti laadittu, niin kuin pitäisi olla - sellainen asiakirja, jota pitää noudattaa. Jos tuntuu, ettei ehditä tehdä asioita aikataulussa, urakoitsijan on lisättävä resursseja tai keksittävä jokin muu ratkaisu. Mikäli ollaan myöhässä, voidaan laatia työvaiheaikataulu, jolla saadaan ongelmat hoidettua. Aikataulu on siis suunnitelma siinä kuin suunnittelijan laatimat piirustuksetkin. Niitäkin täytyy noudattaa, Larmio korostaa.

Avainturvallisuus paremmalle tolalle

Korjaustyömaalla tapahtuva tulipalo tai vesivuodot ovat Larmion mukaan ne pahimmat vahingot - ottamatta tässä kohdin huomioon mahdollisia henkilövahinkoja - jotka taloyhtiö saattaa joutua korjaushankkeessaan kohtaamaan. Hyvin toimiva taloyhtiö kuitenkin miettii hankkeen mahdolliset riskit etukäteen.

- Tulipalossa vakuutukset toki kattavat vahingot aika hyvin, mutta se ei taloyhtiön kannalta paljon auta, koska tulipalon seurauksena korjaushanke aina viivästyy, Larmio tuo esiin.

Toisen merkittävän ongelmaryhmän muodostavat vesivuodot ja kosteusvauriot, mitkä voivat aiheutua esimerkiksi siitä, kun vanha putki pettää ennen kuin uutta on saatu asennettua paikoilleen, joku tärvelee olemassa olevia putkia, joissa on remontin aikana kuitenkin vpaine päällä, sadevettä menee kattoremontissa kattorakenteisiin tai pakkanen poksauttelee putkia rikki ja niin edelleen.

Lisäksi Larmio muistuttaa varautumaan murtoihin ja varkauksiin, jotka voivat kohdistua rakennustyömaalle tai huoneistoihin.

Henkilökorttien käyttö työmailla on nykyään pakollista. Larmion mielestä pakollista henkilökorttia tai kulunvalvontaa ei pitäisi pitää korjaustyömaalla vain kaikkia koskevana hurskaana toiveena, vaan todella kontroloida työmaalla liikkuvia henkilöitä.

- Jos taloyhtiössä tehdään isoa remonttia, kannattaa tehdä lukkoihin rakennusaikainen sarjoitus. Tai ei toimia ainakaan niin, että ensin sarjoitetaan lukot uuteen sarjaan ja sitten aletaan remontti. Se on juuri väärin päin. Mieluummin siis niin, että tehdään remontin jälkeen lukkojen uusi sarjoitus ja varmistetaan sillä, ettei kukaan sivullinen enää pääse kohteeseen mahdollisilla avaimillaan, Larmio neuvoo.

Hän sanoo olevansa hyvin huolestunut siitä, miten huolettomasti ja välinpitämättömästi asukkaat, mutta myös isännöitsijät ja isännöitsijätoimistot suhtautuvat avaimiin ja niiden säilyttämiseen.

- Yleisavain on arvoesine ja oma avain tavalliselle asukkaalle ehkä ainut turva, Larmio korostaa.

Isännöitsijätoimistoille ja kiinteistönhuoltoyrityksille hän suosittelee yleisavainten säilyttämistä kassakaapissa, joka on myös kiinnitetty rakenteisiin kaapin irtisaamisen ja poiskuljettamisen estämiseksi.

Taloyhtiön remontissa pääsy huoneistoihin pitäisi Larmion mielestä järjestää niin, että yksi ihminen nimetään henkilöksi, joka vastaa ovien aukaisemisista ja sulkemisista. Se voi olla esimerkiksi vastaava mestari tai projektipäällikkö, joka on säännöllisesti työmaalla paikalla.

- Hän avaa ne ovet, mitkä täytyy saada auki ja vain siksi aikaa, kun työtä siellä tehdään. Ei voi toimia niin, että avataan kaikki ovet aamulla, varsinkin,  jos ihmisiä asuu huoneistoissaan remontin aikana. Jos talo on tyhjä, tilanne on tietenkin toinen, Larmio sanoo ja uskoo, että tilaajakin on valmis maksamaan siitä, että työmaalla on tältäkin osin turvallista.