Taloyhtiön

Asunto-osakeyhtiöissä parasta vuotovahinkojen ennaltaehkäisyä on se, että seurataan aktiivisesti kiinteistön ja vesi- ja viemärijärjestelmän kuntoa sekä vuotovahinkojen määrän kehitystä ja varaudutaan ajoissa putkiremontin teettämiseen. Vuotovahinkojen varalta taloyhtiön on syytä huolehtia riittävästä vakuutusturvasta, mutta muistuttaa myös osakkaita ja asukkaita oman, riittävän laajan vakuutusturvan merkityksestä vahinkotilanteiden varalta yhteisen edun nimissä. Jos vuotovahinko kuitenkin tapahtuu, silloin on tärkeintä ottaa mahdollisimman nopeasti yhteyttä isännöitsijään, jotta myös vakuutusyhtiö saadaan mukaan tapahtumaan aikaisessa vaiheessa.

Näin listaa korvauspäällikkö Jussi Korpelainen Tapiolasta neuvojaan taloyhtiöiden muistilistaksi vuotovahinkoihin liittyen.

Vuotovahinkojen kehitys ja vesi- ja viemärijärjestelmien ikääntymisestä johtuva remontin tarve ovat johtamassa siihen, että varsin monessa taloyhtiössä putkiremontti tehdään lähiaikoina tai ainakin sen valmistelu on alkamassa.

– Vuotovahinkojen ennaltaehkäisy kiinnostaa varmasti niin vakuutusten antajia kuin kiinteistönomistajiakin. Voisi sanoa niinkin, että se maksaisi itsensä takaisin, jos taloyhtiöissä olisi uskallusta tehdä putkiremontti hieman etukäteen - etenkin nyt, kun korjaushinnat ovat ainakin hetkellisesti menneet alaspäin - sen sijaan, että odotetaan ja lykätään remontin tekoa. Kehitys on jo nyt osoittanut, että putkiremontin teettäminen ei tule lykkäämällä halvemmaksi, varsinkaan, jos taloyhtiössä sattuu vuotovahinkoja, Korpelainen jatkaa.

Vakuutusyhtiön kannalta on tarpeen muistuttaa siitäkin, mitä vanhemmasta rakennuksesta kysymys, vuotovahingoissa ikävähennykset ja -poistot joka tapauksessa syövät merkittävän osan vakuutusyhtiön maksamasta korvauksesta:

– Putken korjauksen osalta kokonaan ja vuodonkin osalta, riippuen vakuutusyhtiöstä, 50-60 prosenttia voi mennä ikäpoistoon, minkä seurauksena taloyhtiölle voi tulla paljon maksettavaa, Korpelainen tuo esiin.

Vakuutusyhtiö mukaan mahdollisimman aikaisessa vaiheessa

Olipa sitten kysymys vahinkotilanteesta, jossa taloyhtiön katto on vuotanut, käyttövesi- tai viemäriputki on mennyt rikki tai astianpesukoneen tai pyykinpesukoneen aiheuttama vuoto turmellut pinnoitteita tai rakenteita, ensin otetaan yhteyttä isännöitsijään ja sitä kautta mahdollisimman nopeasti myös vakuutusyhtiöön. Korpelaisen mukaan olisi hyvä, että alkuvaiheen tilanteessa kaikki ne asianosaiset, joita vahinko koskee, olisivat neuvottelemassa ja miettimässä yhdessä korjausten toteuttamista.

– Vakuutusyhtiönä emme aina voi välttää, että vahinkotilanteissa esiintyy ristiriitoja korvauksen määrään liittyen, vaikka emme sitä tietenkään toivokaan. Siksi näkisin, että mitä nopeammin pääsemme keskustelemaan esimerkiksi korjausten tasosta ja laajuudesta, sen parempi. Keskustelun käyminen jo ennen korjausten aloittamista on etenkin vakuutuksen ottajan kannalta reilumpaa, koska me joudumme tekemään omat ratkaisumme vakuutusehtojen pohjalta, Korpelainen miettii viitaten siihen, miten paljon hankalampaa korvauksiin liittyvä selvittely on, jos korjaustyö on jo tehty, taloyhtiö työn tilannut, vastaanottanut ja laskutkin urakoitsijalle hoitanut.

Keskustelua korvauksista käydään usein vilkkaastikin

Ristiriitatilanteet, joihin Korpelainen viittaa, voivat liittyä siihen, mihin tasoon tai missä laajuudessa kussakin vuotovahinkotilanteessa korjaukset tehdään.

Toinen kädenvääntökohta saattaa olla siinä, mikä menee kiinteistövakuutuksesta, mikä kannattaa mahdollisesti hoitaa asukkaan oman kotivakuutuksen kautta.

Korpelainen jatkaa, että toisinaan ”vakuutussoppaan” joudutaan lisäämään vielä vahingon aiheuttaneeseen kohdistettavat vahingonkorvausvaateet ja niihin liittyvät vakuutusmenettelyt.

Kiinteistövakuutusten kannalta katsoen taloyhtiössä asumiseen liittyy aina se riski, että joku toimii huolimattomasti ja aiheuttaa vahingon, josta koko taloyhtiö joutuu kiinteistövakuutuksen perusteella maksamaan.

Vuotovahinkoihin tai viemäritukoksiin ei tietenkään mikään auta, vaikka olisi uudet putketkin. Toisaalta taloyhtiöllä ei ole myöskään helppoa, eikä kovin yksiselitteistä lääkettä tällaisten huolimattomasta käytöstä johtuen riskien alentamiseen. Toki taloyhtiö voi oman vakuutuksensa sijasta hakea korvausta vahingon aiheuttajalta, Korpelainen miettii.

– Olen kokenut, että ainakaan silloin ei mene väärin, jos putkistovuoto tapahtuu selvästi siellä taloyhtiön vastuulla olevissa putkissa tai laitteissa ja että ne silloin hoidetaan kiinteistövakuusvetoisesti. Näin ei ainakaan monimutkaisteta ja vaikeuteta tilanteen selvittämistä, vaan päinvastoin - kokkien määrä pysyy hallinnassa, niin myös vakuutusturva- ja korvausjärjestelyt, Korpelainen pohtii.

Isännöitsijällä tärkeä viestinviejän rooli

Isännöitsijä saattaa usein joutua tahtomattaan melkoiseen ristituleen selvitettäessä korvausmenettelyitä kussakin tapauksessa.

Korpelaisen mukaan isännöitsijä on avainasemassa tiedonkulun kannalta.
– Mehän emme voi kertoa asukkaalle taloyhtiön vakuutussopimuksen sisällöstä, eikä se toimi toisinkaan päin eli me emme voi kertoa taloyhtiölle vuokralaisen vakuutussopimuksen sisällöstä. Siksi vuokralainen ohjataan aina näissä tilanteissa ottamaan yhteyttä isännöitsijään tai vuokranantajaan ja sieltä kautta hoitamaan asiaa, Korpelainen painottaa.

Toisinaan asukkaat eivät myöskään välttämättä tiedä, mikä on isännöitsijän rooli vahinkotilanteissa ja silloin tyypillisin harhaluulo on, että isännöitsijä ikään kuin päättäisi, mitä korvataan ja mistä vakuutuksesta.

– Isännöitsijä edustaa vahinkotilanteessa vakuutuksen ottajaa.

Vakuutusyhtiön rooliin kuuluu luonnollisesti päättää, mitä vakuutuksesta korvataan. Korjausten toteuttamisessa prosessi sen sijaan menee niin, että kiinteistönomistaja päättää, mitä siellä tehdään. On myös ymmärrettävää, että asukas, joka on hädässä ja huolissaan vahingon aiheuttamista seurauksista ja jolle vahinko on yleensä ainutkertainen tapahtuma, missä hän tarvitsee isännöitsijän apua ja tukea vahingon hoitamisessa. Samat odotukset kohdistuvat tietysti myös asukkaan omaan kotivakuutusyhtiöön, Korpelainen vielä toteaa.

Vuokralaisella kotivakuutus

Asuntoa vuokrattaessa vuotovahinkojenkin kannalta Korpelainen suosittelee sitä, että vuokralaisella olisi oma kotivakuutus. Se takaa myös taloyhtiölle paremman turvan vahinkotilanteissa, koska kotivakuutukseen yleensä sisältyy vastuuvakuutus.

Hänen mukaansa ovat lisääntyneet myös sellaiset kotivakuutustyyppiset vakuutukset, joilla on mahdollista vakuuttaa esimerkiksi yhden tai kahden sijoitusasunnon kiinteät sisustukset.

– Jos vuokranantaja ottaa esimerkiksi sisustukselle vakuutuksen, se on hänen kannaltaan tietysti hyvä asia, mutta vuokralaisen kohdalla se tarkoittaa sitä, että hän ei tule vuokranantajan ottamalla vakuutuksella vakuutetuksi, koska vakuutus kattaa vain vakuutuksenottajan kanssa yhteistaloudessa vakituisesti asuvat henkilöt. Näin vuokralainen ja hänen omaisuutensa jäävät tämän vakuutusturvan ulkopuolelle, Korpelainen mainitsee.

Asunnon omistavalla osakkaalla voi olla myös esimerkiksi vuokratuoton keskeytystä varten oma vakuutus, Korpelainen mainitsee.

Niin taloyhtiön kuin osakkaankin vakuutusturva ajan tasalla

Isännöitsijöitä Korpelainen neuvoo kiinnittämään vakuutuksia vertailtaessa huomiota vuotovahinkojen osalta  lähinnä ikäpoistoihin, korvaussäännöksiin ja omavastuisiin.

Lisäksi kiinteistövakuutukseen liittyy sellainen peruskysymys, onko taloyhtiöllä täysarvovakuutus vai vakuutusmäärällinen kiinteistövakuutus.

– Jos taloyhtiö on päätynyt vakuutusmäärälliseen kiinteistövakuutukseen, isännöitsijän on hyvä tarkistaa, että sen vakuutusmäärä on riittävän suuri. Hyvin usein nimittäin on niin, että vakuutusmäärällisissä vakuutuksissa vakuutusmäärät eivät ole riittävällä tasolla, Korpelainen sanoo.

Lisäksi hän muistuttaa siitä, että jos taloyhtiöllä on täysarvovakuutus, on tärkeää, että tiedot, mihin se perustuu, ovat oikein.

– Eli että annetut pinta-ala- ja tilavuustiedot, mahdollisesti annettu putkiston ikätieto, ovat kaikki oikein. Tällaiset tiedothan on helppo tarkistaa, koska eiväthän ne yleensäkään muutu, mutta vahinkotilanteessa sillä on kuitenkin merkitystä, että kiinteistön pinta-ala- ja tilavuustiedot ovat paikkansa pitäviä. Yleensähän taloyhtiöistä on keskimäärin aika hyvät tiedot ja piirustukset, mutta esimerkiksi loma-asuntokiinteistöjen kohdalla törmätään siihen, että tiedot eivät välttämättä ole ajan tasalla, Korpelainen mainitsee.

Osakkaan vakuutusturvasta Korpelainen nostaa esiin sen, että mietittäisiin mahdollisten vahinkojen ja riskien kannalta sitä, minkätasoista turvaa halutaan - halutaanko niin sanottu all risk -vakuutus, joka korvaa lähtökohtaisesti kaikki ennalta arvaamattomat vahingot, joita ei ole rajattu vakuutusehdoissa pois vai onko kyseisen vakuutusyhtiön perustermin mukainen perusturva, niin sanottu ilmiöpohjainen vakuutus, joka korvaa nimetyistä tapahtumista syntyneitä vahinkoja vai sitten hyvin suppea turva.
 
– Vakuutusturvan laajuudella ei ole osakkaan kannalta useinkaan merkitystä silloin, jos vuotovahinko on äkillinen ja ennalta-arvaamaton, koska perusturvankin tasoinen vakuutus turvaa vuotovahingot. Rikkoutunutta laitetta, esimerkiksi pesukonetta, tällaisesta vakuutuksesta ei kuitenkaan korvata, vaan se edellyttää laajan turvan tasoa, Korpelainen vielä mainitsee.

Olennaisin ero ja kysymys vakuutusturvan laajuudesta tulee Korpelaisen mukaan eteen juuri rikkotilanteissa, jos esimerkiksi jääkaappi, vesisänky tai akvaario rikkoontuvat ja vesi turmelee pinnoitteita leviten pahimmassa tapauksessa myös taloyhtiön vastuulle kuuluviin rakenteisiin.

– Silloin sillä on laajemminkin kuin vain esineen rikkoontumisvahingon kannalta merkitystä, minkä tasoinen vakuutusturva asukkaalla on, Korpelainen vielä toteaa, sillä vain laajan turvan tasoinen vakuutus korvaa edellä mainituissa tilanteissa nesteen pinnoitteille aiheuttaman vahingon.

- Jos vahinko aiheutuu asukkaan huolimattomuudesta, voi taloyhtiö hakea rakenteille aiheutuneen vahingon osalta korvausta vahingon aiheuttajalta, Korpelainen vielä sanoo.