Taloyhtiön

Katto kolisee ja pihapuut kumartelevat pahaenteisesti, oksia lentelee. Ulkona jyrisee, räiskyy ja kohisee. Sisällä hetken enteilevä hiljaisuus - ja taas myrsky iskee voimalla vettä ikkunaan. Rajuimmillaan luonnonvoimat saavat ”cooleimmankin” kiinteistönomistajan varautuneeksi, vähintäänkin kelaamaan mielessään, minkälaisia lausekkeita oman kiinteistövakuutuksen luonnonilmiöosion alla olikaan. Jos vaikka kattoa ei kohta olisikaan tai ...

Luonnolla on konstinsa ajoittain koetella ihmisten kaikkivoipaisuuden tunteita, ja ihmisten luomien rakennelmien kestoa. Näyttöä on saatu myös tänä syksynä. Sattuneisiin vahinkoihin on haettu korvauksia, ja niitä on joko saatu tai sitten ei.

Tavallisten kaduntallaajien mielissä luonnonilmiö on venyvä käsite. Kun käsitellään luonnonilmiöiden aiheuttamia vahinkoja kiinteistöille tai keskustellaan kyseisten sattumusten varalle luoduista vakuutuksista, on operoitava paremmin määritellyillä termeillä.

Kiinteistövakuutusten omistajien on syytä olla tarkkana. Mikä on yhden vakuutusyhtiön vakuutusehdoissa selkeästi määritelty vahingonkorvausta puoltavaksi äkilliseksi luonnonilmiöksi, ei välttämättä oikeuta korvaukseen toisen vakuutusyhtiön mukaan. Perinteisesti isännöitsijät ovat pitkälti hoitaneet taloyhtiöiden vakuutusasioita. Vakuutusehtojen vertaileminen on tarkkaa peliä ja perusteellisesti tehtynä sen on katsottu haukkaavan suhteettomasti aikaa. Yhä useammissa taloyhtiöissä vakuutusten vertailu, kilpailutus ja hankinta onkin luotettu tässä suhteessa isännöitsijääkin ammattitaitoisemman ammattikunnan haltuun. Vakuutusmeklareiden kysyntä on kasvussa.

Yhden ja saman isännöitsijätoimiston asiakastaloyhtiöissä voi olla vakuutuksia useammista vakuutusyhtiöistä; jo suuria yhtiöitä Suomessa on kahdeksan. Ei riitä, että hallussa ovat yhden tai parin vakuutusyhtiön tuotteet ehtoineen.

– Valtaosa isännöitsijöistä on huomannut, että ehtojen ja korvauspäätösten hallinta on todella vaikeaa, nimenomaan kun tullaan vahinkopuolelle. Ammatti-isännöitsijöiden piirissä olevista taloyhtiöistä jo yli puolet on vakuutusmeklareiden hoidossa, meklari ja myyntijohtaja Antero Miikki Colemont Finland Oy:stä valottaa tilannetta.

Eri vakuutusyhtiöiden tuotteita ja vakuutusehtoja jo toista kymmentä vuotta päätyönään, ja sitä ennen vakuutuksia hankkineena isännöitsijänä, vertailleena Miikki tietää, että eroja todella on.

Toisen myrsky,
toiselle kova tuuli

Miikin mukaan ainoat luonnonilmiöt, jotka kaikki kotimaiset vakuutusyhtiöt ovat määritelleet korvausta aiheuttaviksi, ovat salamanisku ja myrskytuuli. Mutta näkemykset eroavat jo siinä, mikä luetaan myrskytuuleksi. Jossakin yhtiössä myrskytuulen määritelmä täyttyy, kun tuulen keskinopeus on 21 m/s, toisessa korvauksen edellytys saattaa olla, että tuulen hetkellinen nopeus on ollut 20 m/s.

– Näin ero voi olla suurikin, Miikki sanoo.

Korvausoikeutta punnitessa vahinkoa aiheuttaneen myrskyn laadun määrittämisessä epäselvissä tapauksissa apua on kysyttävissä Ilmatieteenlaitokselta. Tuulimittarit tallentavat tietoja puhureista. Vaikka m/s -lukemia ei olisi saatavissa aivan vahinkopaikalta, lähialueilla mitatut tuulet antavat toki viitettä.

Paikallisten rankkasateiden voimakkuuden määrittäminen vasta vaikeaa onkin. Usein sitä ei tarvitse yrittääkään, sillä rankkasateesta on maininta luonnonilmiövakuutuksien vakuutusehdoissa vain yksittäisten vakuutusyhtiöiden tuotteissa.

Jos asia mietityttää, omasta vakuutuksesta on erikseen tarkistettava, onko rankkasateiden aiheuttamista vahingoista mainintaa, ja jos on, onko myös määritelty, mikä luetaan rankkasateeksi.

Mielenkiintoiseksi yhdistelmäksi vakuutusehdoissa tarkasteltuna Antero Miikki mainitsee myrskyn, tai vain kovan tuulen, ja voimakkaan sateen. Miten suhtaudutaan niiden yhdessä aiheuttamiin vahinkoihin, päätetään korvattavuus tai korvausten epääminen. Kyseisissä olosuhteissa ei ole mitenkään harvinainen seuraamus, että tuulen lennättämät lehdet ja roskat tukkivat kattokaivot ja vedenpinta nousee. Jos katolla ei ole muuta suunniteltua vedenpoistumisreittiä, vedet saattavat lopulta päästä rakenteisiin.

Taloyhtiöille edellä mainitunlaisen tapahtumaketjun seuraukset eivät ole luonnonilmiövakuutuksista korvattavia. Rakenteita pitkin osakkaiden huoneistoihin päässeiden vesien huoneistojen pinnoitteille aiheutuneista vahingoista sen sijaan kyllä voi muutamissa tapauksissa saada korvausta kiinteistön kiinteistövakuutuksesta, mutta silloin ei puhuta luonnonilmiövakuutuksesta.

Edellä mainituista syistä veden joutumista rakenteisiin sattuu Miikin mukaan usein. Korvauksia taloyhtiöt saavat kuitenkin huonosti, koska syiden katsotaan tuolloin olevan kiinteistön rakenteissa, ei luonnonolosuhteissa.

Kiinteistöjen omistajien kannattaa siis selvittää kriittisellä silmällä kattojen vedenpoistosysteemit. 

Toiset saivat, toiset eivät,
yhtiöstäkin riippuen

Parin vuoden takainen Porissa sattunut rankkasade seuraamuksineen toi Miikin mukaan monille ikävän yllätyksen.

Tuolloin monille taloyhtiöille selvisi karumman kautta, että luonnonilmiövakuutuksissa rankkasade ei todellakaan oikeuta korvauksiin, välttämättä.

Osan vakuutusyhtiöistä Miikki tietää tehneen porilaistaloyhtiöille myönteisen poikkeusratkaisun, katsoen sateen niin poikkeukselliseksi, että vahingot korvattiin. Ehtoja tiukasti tulkiten korvaus ei olisi ollut pakollinen.

– Valtaosa asunto-osakeyhtiöille tapahtuneista vahingoista jäi varmaan korvaamatta, Miikki arvelee.

Erään yhtiön luonnonilmiövakuutuksen vakuutusehdoissa mainitaan seuraavasti:
Vakuutus korvaa... ”sade- tai sulamisveden tunkeutumisen rakennukseen. Sillä tarkoitetaan sellaista poikkeuksellista tapahtumaa, jossa rakentamismääräysten mukaiset sadevesiviemärit, vesieristykset ja kallistukset eivät ehdi johtaa vettä pois normaalilla tavalla.”

Vaikka eristeet, kallistukset ja viemärit täyttivätkin määräykset, silti kaikissa näissäkään kiinteistöissä korvattavuus ei täyttynyt, tai ei täyttynyt täysin. Tuolloin perusteluna oli, että rakennuksesta tarkastettaessa oli havaittu joku muu rakennusvirhe, jonka vuoksi veden pääteltiin päässeen rakenteisiin.

Voi siis käydä niinkin, että vahinkoa syntyy, vaikka tekijöiden summassa ei ole mukana herkemmin korvauksiin johtava myrskytuuli, vaan ainoastaan kova tuuli. Tai kyseessä ei ole ollut oman yhtiön ehkä korvauksen tuottamaksi määrittelemä rankkasade, ainoastaan kova sade.

Jos kaikkien taloyhtiöiden luonnonilmiövakuutukset eivät Porissa tuoneet niille korvauksia, yksittäiset asukkaat sielläkin sen sijaan saattoivat saada jotain korvauksia - kotivakuutuksestaan, vakuutuksesta riippuen.

Sama aiheuttaja, korvaus
eri vakuutuksesta

Salamaniskuihin Miikin mukaan kaikkien yhtiöiden luonnonilmiövakuutuksissa suhtautuminen noudattelee samaa linjaa. Näin sanoo yksi vakuutus:

Vakuutuksesta korvataan vahinko, jonka on aiheuttanut suora salamanisku vakuutettuun rakennukseen. Korvattavan vahingon tunnusmerkkinä on omaisuuden pirstoutuminen.

Useimmiten tuo salamaniskun pirstoutuminen merkitsee myös tulipaloa. Sen sijaan jos salamanisku on aiheuttanut sähkölinjoille ylijännitteen ja sitä kautta aiheuttanut vahinkoa talotekniikalle kiinteistössä, korvausta ei ole luvassa luonnonilmiövakuutuksesta. Ne vahingot voidaan korvata sähköilmiönä tai talotekniikan rikkovakuutuksesta.

– Näissäkin on vaihtelevuutta. Toisissa vakuutuksissa ehdot on määritelty tarkemmin, toisissa huonommin.
 
Raesade kuuluu myös niihin ilmiöihin, joita kaikki vakuutusyhtiöt eivät korvaa luonnonhaittailmiönä. Miikin mukaan ne harvemmin aiheuttavatkaan merkittäviä kiinteistövahinkoja. Viime kesänä sentään hän tietää Tampereella kovan raekuuron hajottaneen joissakin taloyhtiöissä valokatteita. Rakeilta varautuminen Miikin mukaan lienee harkittavampaa useammin omakotitaloissa ja huviloissa, joissa on suuria lasiverantoja ja -katteita. Ja autonomistajia hän kannustaa tutkimaan autovakuutuksistaan, luvataanko niissä korvausta rakeiden aiheuttamiin vaurioihin. Pingispallon kokoisista rakeista on saatu lukea uutisissa.

Lumi ei sentään vielä ole
poikkeuksellinen ilmiö

Lumi ja jää eivät kuulu suomalaisten vakuutusyhtiöiden katsannossa poikkeuksellisiin luonnonilmiöihin. Talojen rakenteiden tulee kestää niitä.

– On ymmärrettävä, että lunta sataa ja että jossain vaiheessa vesi voi jäätyä. Siinä ei ole ennalta arvaamattomuutta, vaikka lumi tulisi äkkiäkin.

Yleisimpiä vaurioita lumen ja jään aiheuttamina ovat tapaukset, kun vedenpoistojärjestelmät jäätyvät. Kun lumi sulaa katolla, kattokaivo voi olla vielä lumen peitossa tai jäässä eikä vedä. Tilanne on sama kuin jos lehdet tukkisivat kaivon ja vesi siksi noususi. Korvauksia mahdollisista vahingoista ei tule.

Myöskään lumen painosta johtuviin vahinkoihin ei ole saatavissa korvauksia, ainakaan luonnonilmiövakuutuksesta.

Lumien tippuminen katolta ja sen seurauksena mahdollisesti sattuviin vahinkoihin taloyhtiöissä voidaan varautua  vastuuvakuutuksella. Luonnonilmiövakuutuksiin se ei kuulu, kuten eivät tontilla tai katuosuuksilla liukastumisetkaan, joihin voi varautua vastuuvakuutuksella.

Joillakin vakuutusyhtiöllä korvattavina luonnonilmiövakuutuksessa voivat olla myös villieläinten (ei tuhohyönteisten eikä jyrsijöiden) aiheuttamat tuhot. Villieläinten aiheuttamia vahinkoja kiinteistöille Miikin mukaan esiintyy harvanlaisesti, vaikka vakuutusyhtiöiden mainoksissa hirvet ja peurat näyttävinä eläiminä vilahtelevat.

Meklarin mielipide:
Mieluummin maksuihin lisää
kuin turvaa vähentämään

Täydellistä vakuutusta, sellaista, missä kaikki mahdolliset vahingot olisivat katettuna, ei olekaan. Vakuutuksia joutuu vertailemaan aina, siitä ei pääse yli. Miikin neuvo on, että on punnittava kiinteistökohtaisesti, minkälaisia vahinkoja pitää todennäköisimpinä. Sitten panostettava sellaisiin vakuutuksiin, jotka tarjoavat juuri niihin korvauksia.

Vakuutusten kanssa työkseen toimiva meklarialan ammattilaisena Antero Miikki sanoo miettivänsä todella mielenkiinnolla, miten vakuutuksiin tulee vaikuttamaan se, että ääriolosuhteet säätiloissa näyttävät yleistyvän ja voimistuvan. Johtaako se siihen, että vakuutusmaksuja nostetaan ja vakuutusturvaa parannetaan? Vai käykö niin, että vakuutusturvaa heikennetään? Itse hän sanoo toivovansa, että jälkimmäinen vaihtoehto ei toteutuisi.

 – Oikein olisi, että asiakkaiden olisi mahdollisuus ostaa laajaa turvaa.

Rakennusteollisuudelta ja rakennusmääräyksiltä Antero Miikki toivoisi tilanteiden huomioon ottamiseen entistä vahvempaa otetta. Hän on nähnyt tulleen paljon vahingonkorvaushakemuksia tapauksista, joissa kovat tuuli on lyönyt sadevettä läpi rakenteiden - esimerkiksi ikkunanpielistä ja vesipellityksistä. Vahinkoseuraamukset ovat olleet suuriakin, mutta ...

– Niihin ei saa korvauksia koska syiden katsotaan olleen huonoissa rakenteissa.
– Välillä jo tuntuu, että vesi sataa enemmän vaaka- kuin pystysuorassa. Se asettaa haasteetta myös rakentamiselle, hän tuumaa.

Mitä vakuutusten meklarointi maksaa, paljonko vakuutusten luottaminen ammattilaisen hoidettavaksi tuo niihin lisälaskua? Miikin mukaan ei välttämättä euroakaan. Outo ilmiö perustuu siihen, että vakuutusyhtiöt antavat vakuutuksista rekisteröidyille meklareille alennuksen. Meklarit lisäävät kyseiseen hintaan oman palkkionsa, joka ei välttämättä nosta asiakkaiden vakuutuksen hintaa siihenkään tasoon, mitä se olisi ilman välikäsiä vakuutusyhtiöstä hankittuna.

Myrsky vei katon, korvaako luonnonilmiövakuutus?

Välttämättä ei. Korvauksen epääväksi rakennevirheeksi voi löytyä esimerkiksi:
- saumatussa peltikatossa todetaan olleen kiinnikkeitä liian vähän, rakennusmääräykset eivät ole siltä osin täyttyneet.
- autokatoksen katteen kiinnityksessä on todettu käytetyn lyhyempiä nauloja, mitä rakennusmääräykset tai suunnitelmat ovat edellyttäneet.