Taloyhtiön

Oma vakuutusturva ajan tasalle ja huolellisuutta korjausten vakuuttamiseen

– Tutkikaa omat vastuuvakuutuksenne, niiden määrät, omavastuut ja kattavuudet, mutta älkää unohtako myöskään yhteistyökumppaneidenne vakuutusten tarkastamista, ettei käy niin, että olette maksamassa myös heidän aiheuttamiaan vahinkoja, neuvoi myyntijohtaja Antero Miikki Vakuutus- ja Lakikammarissa

– Älkääkä sotkeutuko sellaisiin töihin, jotka eivät teille kuulu, vaan käyttäkää niissä asiantuntijoita. Pysykää siis omassa ruotelissanne myös vakuutustenne kannalta, oli varatuomari Petteri Kuhasen ohje ongelmien välttämiseksi tilanteissa, joissa isännöitsijän työ uhkaa muuttua konsultin tehtäviksi ilman asianmukaista vakuutusturvaa.

Vakuutus- ja Lakikammarissa käsiteltiin monipuolisesti erilaisia vakuuttamiseen ja laintulkintaan liittyviä asioita ja näkökulmia. Uusi asunto-osakeyhtiölaki luonnollisesti kiinnosti, miten se mahdollisesti vaikuttaa isännöitsijän vastuisiin.

– Peikkona meidän maailmastamme katsottuna on lisääntynyt korjaustarve ja urakointi. Kuinka paljon isännöitsijätoimisto voi joutua vastuuseen käyttämiensä yhteistyökumppaneiden aiheuttamista vahingoista, myyntijohtaja Antero Miikki Colemont Finland Oy:stä nosti esiin.

Varatuomari Petteri Kuhanen Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen &  Kanerva Oy:stä vahvisti, että isännöitsijän vastuu sinällään tulee olemaan jatkossa periaatteessa samanlainen kuin tähänkin saakka, mutta juuri korjausrakentamiseen liittyy se kysymys, missä kohdin korjaushanketta isännöintityö alkaa ja loppuu.

Hyvin tyypillinen tilannehan on se, että isännöitsijäyhteisössä on hallinnollisia ja teknisiä isännöitsijöitä, ja ongelmaksi voi tulla se, että teknisen isännöitsijän työn kuva siirtyy liikaa konsulttivastuun puolelle.

Kuhasen mukaan eräässä tapauksessa isännöitsijätoimiston tekninen isännöitsijä hoiti urakan, joka menikin pieleen. Sen jälkeen katsottiin, että se ei kuulu isännöitsijän vastuuvakuutukseen, koska tekninen isännöitsijä ei isännöi, eikä isännöintiyhteisö ollut vakuuttanut konsulttitoimintaa. Asian käsittely on Kuhasen mukaan vielä kesken, mutta lopputulema tässä vaiheessa on sen suuntainen, että isännöitsijätoimisto maksaa koko aiheutuneen vahingon.

Isännöitsijällä ei Kuhasen mukaan ole myöskään mahdollisuutta käyttää vastuun rajoittamista samaan tapaan kuin konsulteilla on  rajoitussopimus, jonka mukaan heidän vastuunsa on hänen palkkionsa suuruinen.

– Isännöitsijän vastuu ei perustu ikään kuin sopimukseen, vaan siihen, mitä laki sanoo. Lain mukaista vastuuta ei voi henkilökohtaisella vastuunrajoituksella poistaa, hän muistutti.

Oman vastuuvakuutuksen määrä riittävän korkeaksi

Antero Miikki nosti esiin myös sen ongelman, mikä voi syntyä, koska monet kiinteistövakuutuksen ehdot rajaavat ammatti-isännöinnin pois kiinteistövakuutuksen korvauksista.

– Olenkin kysynyt, miksi asukasisännöitsijä sitten kuuluu vakuutuksen piiriin. Ainut vastaus on ollut, että ”kun ne raukat ovat siihen tehtävään vasten tahtoaan joutuneet”. Ammatti-isännöinti on siis valittu tie ja valitsemallanne tiellä teillä tulee olla toimiston vastuuvakuutus. Lisäksi teillä on oltava aina oma vastuuvakuutus ja teidän tulee huomioida, että siellä on ne kaikki toimialat, mitä työssänne mahdollisesti teette, hän neuvoi.

– Isännöitsijätoimistojen vastuuvakuutukset vaihtelevat suuruudeltaan aika paljon. Ne ovat pienimmillään 50 000 eurosta Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistyksen ISA:n vaatimaan 170 000 euroon saakka. Nyt ilmeisesti on jo tullut miljoonaluokan korvausvaateita, ja korjausrakentamisen lisääntyminen tuo niitä varmasti lisää, Miikki nosti esiin ja kehotti tarkistamaan myös toimiston vastuuvakuutuksen suuruuden. Kuhanen varoitteli, ettei vahingonkorvaustapauksissa kannata tuudittautua tuomioistuimen haluun käyttää kohtuullistamisperiaatetta ja sovittelumahdollisuutta, vaan huolehtia, että vakuutuksen kattavuus on riittävä.

Konsultin toiminnan vakuuttaminen

Korjausrakentamiseen ja konsulttien käyttöön liittyen Antero Miikki nosti esiin tilanteet, joiden perusteella on syytä selvittää, mitä konsultin vastuuvakuutus pitää sisällään.

– Jos teillä on konsultti, jonka tehtävä on tehdä suunnitelmia, niin hänellä pitää olla konsultin vastuuvakuutus sitä varten, että hän on tehnytkin väärät suunnitelmat ja niissä on jotain vikaa. Mutta jos konsultti tulee käymään työmaalla ja aiheuttaa siellä jonkin vahingon, esimerkiksi jättää oven lukitsematta tai poistattaa kaiteen, minkä seurauksena joku putoaa, niin se ei menekään konsultin vastuuvakuutuksesta, koska sitä vahinkoa ei aiheuttanut ne väärät suunnitelmat, vaan hänen oma toimintansa työmaalla. Siksi hänellä pitää olla toiminnan vastuuvakuutus koskien työmaalla toimimista ja konsultin vastuuvakuutus siltä varalta, jos hän tekee suunnitelmissa virheitä. Nämä asiat eivät siis mene samasta vakuutuksesta, Miikki muistutti huomioimaan konsultin vakuutuskirjaa tarkastettaessa.

Riskilisäilmoitus pienemmistäkin tulityötä sisältävistä urakoista

-Tässä teille hyvä nyrkkisääntö: Ilmoittakaa kaikki yli 20 000 euron arvoiset urakat vakuutusyhtiölle, mutta jos urakkaan liittyy paljon tulitöitä, sitten ilmoittakaa selkeästi pienemmätkin urakat. Näin Antero Miikki neuvoi käytäessä läpi korjaushankkeisiin liittyviä vakuutusturva-asioita isännöitsijän tehtävien ja asiakastaloyhtiöiden kannalta.

Tärkeintä on, että isännöitsijä huolehtii vakuutusyhtiölle riskilisäilmoituksen tekemisestä. 20 000 euron rajaa Miikki piti hyvänä nyrkkisääntönä, vaikka vakuutusehdoissa ei yleensä olekaan määritelty, mikä raja riskilisäilmoituksen tekemiselle on.

– Riskilisäilmoitusta ei tarvitse tehdä, jos kysymys on huoneistoremontista, joka kuuluu taloyhtiölle. Taloyhtiön omat kunnossapitotoimenpiteet tai -korjaukset eivät edellytä riskilisäilmoitusta, mutta silloin kun taloyhtiössä tehdään katto-, julkisivu- tai putkiurakka, silloin se on hoidettava, Miikki vielä muistutti.

– Riskilisäilmoitus aiheuttaa suurimmassa osassa vakuutusyhtiöitä aina lisämaksun. Se lasketaan yleensä urakkahinnasta, katsotaan, kuinka vaarallista tai riskialtista työ on ja sitten määritellään siitä urakkasummasta jokin promille ja näin saadaan riskilisälle hinta, Miikki jatkoi.

Jos riskilisäilmoitus jää tekemättä, niin suojeluehtojen mukaan vakuutusyhtiö voi tehdä vähennyksen korvauksista tai törkeissä tapauksissa evätä sen kokonaan. Miikin mukaan joissakin tapauksissa vähennys korvauksista on ollut 25 prosenttia. Sellaista tapausta ei kuitenkaan ole tiedossa, että korvaus olisi kokonaan evätty.

Urakoitsijan vastuut korjausrakentamisessa

Tilaisuudessa kerrattiin, mitä vakuutuksia urakoitsijalla on oltava.

– Hyvin usein ajattelemme, että meidän pitää tarkistaa, onko urakoitsijalla vastuuvakuutus ja rakennustyövakuutus, mutta minkälaisia ne ovat. Ensinnäkin urakoitsijan vastuuvakuutuksesta pitäisi pystyä selvittämään, että on vakuutettu oikea toimiala. Se on hyvin harvoin virhe, että sieltä puuttuisi se toimiala, mitä he tekevät, mutta sellaistakin joskus sattuu, Miiikki kertoi.

– Toinen on se, että urakoitsija ottaa pienen vakuutusmäärän, jotta saisi edullisen vakuutusmaksun ja vielä korkean omavastuun, jotta vakuutuksesta tulisi mahdollisimman edullinen. Tähän liittyy sellainen vaara, että joku pieni urakoitsija tekee kuitenkin kohtuullisen isoa urakkaa, niin vakuutusmäärä ei riitä kattamaan, jos hän tekee jonkin vahingon. Toisekseen, jos omavastuukin on tässä korkea, niin taas alkaa huojua urakoitsijan kannattavuus, Miikki konkretisoi.

– Kiinteistövakuutus korvaa olemassa olevan kiinteistön, mutta jos rakennetaan laajennusosa, ullakkoasuntoja, tehdään putkistoa, niin silloin rakennustyövakuuksella vakuutetaan se keskeneräinen työ ja materiaali. Tämä on minusta sellainen vakuutus, joka kannattaa siirtää urakoitsijalle.

Yleensä rakennusliikkeellä on jatkuva rakennustyövakuutus, mikä perustuu heidän liikevaihtoonsa, joten heidän on se helppo ottaa ja se on aina voimassa. Isännöitsijälle sen ottaminen merkitsisi ylimääräistä työtä, Miikki muistutti.

Lisäksi käsiteltiin sitä, että urakoitsijan vastuuvakuutukseen sisältyy nimenomaan sellainen ehto, että se korvaa kolmannelle osapuolelle aiheutuneen vahingon, ei esimerkiksi sitä, että urakoitsija tekee virheitä työssään.

– Logiikka tässä se, että olisi aika hassua, että jos teen susityötä ja ostan vakuutuksen, mikä korvaa sen, kun en osannut tehdä työtä oikein. Ei ole siis mahdollista saada sellaista vakuutusta, että kun yritän tehdä tuota ja jos epäonnistun, vakuutus korvaa, Kuhanen jatkoi.

– Tämä urakoitsijan vakuutusturva onkin helpompi mieltää niin, että se korvaa esimerkiksi huoneistossa remonttia tehdessä asukkaan omaisuudelle tai ohikulkijalle aiheutettuja vahinkoja, Miikki vielä totesi.

Kannattaa tarkistaa ja olla tarkkana

Tilaisuudessa keskusteltiin, voiko isännöitsijä joutua vastuuseen, ellei ole tarkistanut esimerkiksi urakoitsijan vastuuvakuutuksen olemassaoloa tai sisältöä.

– Kun te isännöitsijät teetätätte urakan, jossa ei ole vakuutukset kunnossa, ettekä ole asiaa miettineet, kysymys kuuluu, onko se huolimatonta kiinteistönhallintaa. Kyllä se riski helposti on olemassa, että jos hyväksyy täysin ulkopuolisenkin silmin pitämättömän vakuutusturvan ja se realisoituu, se saattaa olla lain tulkinnan mukaan huolimatonta toimintaa, varoitteli Kuhanen.

Räätälöikää viivästysseuraamukset

-Minusta valitettavan vähän käytetään sitä, että laaditaan räätälöidyt viivästyssakkoseuraamukset, Kuhanen totesi puhuttaessa siitä, voiko urakan vakuuttaa myöhästymisen varalta.

Siihen on käytettävissä myöhästymiskeskeytysvakuutus, jonka ehtona on, että myöhästymisen aiheuttaa jokin kiinteistövakuutuksessakin korvattava vahinko, kuten tulipalo, vuotovahinko, luonnonilmiö, murto- tai ilkivaltavahinko.

Yleensähän sopimusta tehtäessä lähdetään siitä, että urakan myöhästymisen seuraamus on viivästyssakko, jolle Kuhasen mukaan on olemassa ikään kuin vakio- ja kattomäärät.

– Ne ovat kuitenkin pieniä suhteessa viivästyksen aiheuttamaan vahinkoon. Yleensä lähtökohtaisesti on aika hankala hakea korvausta yli sen viivästyssakon suuruuden. Siksi kun tehdään sopimuksia, ei pitäisi pitäytyä siinä YSE:n mukaisessa viivästyssakossa, vaan miettiä, että jos meille on hyvin tärkeä onnistua tässä korjaushankkeessa ja saada se valmiiksi ajallaan, sille määritellään oma viivästyssakko ja määritellään se riittävän isoksi, Kuhanen neuvoi.