Taloyhtiön

Pian viisikymmentä vuotta vanhassa Asunto-Oy Aitiossa on meneillään putkiremontti, kuten monessa muussakin samanikäisessä asuinkerrostalossa.
Kuuden talon ja 199 huoneiston taloyhtiö remontissa poikkeuksellista on se, että alun perin viidelle vuodelle ajateltu remontti tehdään kolmessa vuodessa.
Lisäksi "yksillä pölyillä" on päädytty tekemään mahdollisimman paljon: sekä putket että sähköt huoneistoihin saakka uusitaan perusteellisesti.

Helsingin Haagassa sijaitseva kuuden kolmikerroksisen talon ja 22 rapun As Oy Aitio on valmistunut vuonna 1956. Nuijankopautus putki- ja sähkösaneerauksen aloittamisesta lyötiin yhtiökokouksessa joulukuussa 2002 ja työt käynnistyivät tammikuussa 2003.

As Oy Aition isännöitsijänä vuodesta 1996 lähtien toiminut Erkki Oksanen kertoo, että missään vaiheessa remontista ei tarvinnut äänestää, mutta keskusteluja toki käytiin runsaasti. Taloyhtiön hallituksen varapuheenjohtajana vuodesta 1988 ollut Tomi Salo kertoo puolestaan, että aluksi oli tietysti epäilijöitä jotka vastustivat koko putkiremonttia.

- Pelättiin sekä kustannuksia että remontin tuomaa vaivaa. Toisaalta, kun remonttiin oltiin päätymässä, sen laajentamista sähkötöihin ei sitten enää juuri vastustettu. Samalla kertaa haluttiin saada kaikki kuntoon, monet osakkaat ovat teettäneet saman tien myös lisätöitä omissa huoneistoissaan.

Toimittaja yhyttää Oksasen ja Salon helmikuun alussa Ida Ekmanin tie 1:n paraikaa menossa olevalla työmaalla. Mukaan työmaakierrokselle ehtivät myös talonmies Pentti Norola sekä hankkeen suunnittelusta ja valonnasta vastaavan Suomen Talokeskus Oy:n toimistopäällikkö Kari Puro ja insinööri Arto Heikkilä.

Norola on 25 vuoden kokemuksella ilman muuta As Oy Aition kuuden rakennuksen paras asiantuntija. Purolta ja Heikkilältä löytyy puolestaan vuosikymmenien kokemus sekä putki- ja sähkösaneerausten suunnittelusta että valvontapuolelta.

Putkiston kuntotutkimus 1996

Pian viisikymppisessä taloyhtiössä tehtiin putkiston kuntotutkimus vuonna 1996. Pentti Norola kertoo, että kuumavesipuolella pikkuvuotoja alkoi olla kiihtyvään tahtiin: - Ei hälyttävästi, mutta selvä merkki ne olivat putkiston yleiskunnosta. Lisäksi viemäreissä oli varsinkin syyskesällä tukkeutumia. Myös käyttöveden kierrossa alkoi olla ongelmia.

Kari Puro vahvistaa, että merkit olivat normaalit.  - Rakennuksen ikähaarukka putkistosaneerauksissa on 30-60 vuotta. As Oy Aitiossa oli sikäli hyvä tilanne, että kuntotutkimuksen lisäksi hallituksella oli talonmiehen ansiosta todellinen käsitys siitä, missä kunnossa vesijohto oli. Ei oltu vielä paniikkitilanteessa. Nyt vanhaa putkistoa purettaessa kaikki merkit viittaavat kuitenkin siihen, että oli aikalailla optimiaika tehdä putkisaneeraus. Heikoin lenkki tässäkin kohteessa olivat Puron mukaan kupariputkien messinkiset juotoskohdat.

Viiden vuoden sijasta remontti tehdään kolmessa vuodessa

Kuntotutkimuksen sulattelu vei osakkailta muutaman vuoden. Putki- ja sähköremontista keskusteltiin Tomi Salon mukaan sinä aikana sekä hallituksessa että pihaparlamentissa aktiivisesti. Tavoite oli hänen mukaansa se, että asioista tiedotetaan avoimesti. Samaa linjaa on noudatettu myös itse remontin aikana.

Hallitus teetti Suomen Talokeskuksella putki- ja sähkösaneeraussuunnitelmat. Ennen varsinaista remonttia, vuonna 2001, kunnostettiin tonttiviemärit, yhteensä noin 200 metriä. Sujutuskorjauksessa viemäreitä ei tarvinnut kaivaa esiin, kustannukset jäivät noin 40 000 euroon.

Putki- ja sähkösaneeraussuunnitelmat esiteltiin kevään 2002 yhtiökokouksessa osakkaille. Niihin oli jokaisella aikaa perehtyä syvällisesti siten, että seuraavassa yhtiökokouksessa joulukuussa 2002 remontista päätettiin ilman äänestystä.

- Remontti oli aikataulutettu viidelle vuodelle siten, että ensin tehdään kaksi taloa vuodessa, sitten välivuosi, seuraavaksi kaksi taloa ja taas välivuosi ja viimeiset kaksi niin, että koko remontti on valmis vuoden 2007 lopussa, Erkki Oksanen kertaa.

Kahden ensimmäisen talon remontti sujui sekä aikataulun että kustannusten osalta täsmällisesti. Kun vielä asukkaiden palaute oli myönteistä, alkoi olla paineita remontin nopeuttamiseen. Välivuodet karsittiin ja viimeiset talot valmistuvat tämän vuoden loppuun mennessä.

- Koska ykkösvaiheen remonttia maksoivat jo kaikki osakkaat, halusivat loputkin päästä nauttimaan remontin hyödyistä suunniteltua nopeammin, Oksanen huomauttaa.

- Remontin aikataulu on laadittu yhdessä urakoitsijan kanssa, siten varmistetaan että urakoisijan resurssit ja aikataulu kohtaavat. Sopimusteknisesti aikataulun pitävyys on varmistettu jatkuvilla välitavoitesakoilla. Tähän mennessä urakoitsijat ovat onnistuneet täsmällisesti, Puro kehaisee.
Myös jo parin vuoden ajan toistunut, joka toisena tiistaiaamuna pidettävä työmaakokous, on varmistanut sen, että hankkeen kaikki osapuolet tietävät koko ajan missä mennään.

Neliökustannus 440 euroa
Kokonaisuudessaan remontin kustannuksiksi muodostuu noin 440 euroa neliötä kohti. Siitä putkiurakan osuus on karkeasti runsaat kaksi kolmannesta ja sähköurakan vajaa kolmannes. Osakas voi rahoittaa osuutensa joko kertaluonteisina peruskorjausvastikkeina tai rahoitusvastikkeena.

Kari Puron ja Erkki Oksasen mukaan kustannuksissa näkyy selvästi suuruuden etu: - Kun kyseessä on näin iso kohde, se kiinnostaa ja syntyy todellinen urakkakilpailu. Isossa kohteessa vältytään myös monilta päällekkäisiltä sekä työmaan perustamiseen ja purkuun liittyviltä töiltä. Tässä sekä 1- että 2-vaiheen urakan voitti vielä sama urakoitsija sekä LVI- että sähköpuolella.

Oksasella on vertailukohtana pari tänä syksynä käynnistynyttä 20-40 huoneiston kohdetta.
- Toisessa kustannukset neliötä kohti ovat aika tarkkaan 500 euroa, toisessa vähän yli. Kummassakaan ei tehdä huoneiston sisäisiä sähkötöitä.

Vain muutama asukas remontin keskellä

Koska As Oy Aitiossa päädyttiin kattavaan putket, sähköt ja telet sisältävään remonttiin, kovin moni asukas ei ole jäänyt asumaan remontin keskelle.

- Vain kymmenkunta. Muutama niistä, jotka alun perin suunnittelivat asumista remontin keskellä, on lisäksi remontin kuluessa vähin äänin häipynyt, Pentti Norola laskeskelee.

Miehet myöntävät, että putkiremontti on aina asukkaille iso ja hankala asia: - Veden- ja sähkönkulun loppumisen lisäksi pöly on pahinta. Minkäänlaisin suojauksin sitä ei kohtuukustannuksin pystytä täydellisesti estämään. Lisäksi työ aiheuttaa vääjäämättä melua, Kari Puro lisää.

Erkki Oksanen huomauttaa, että lähtökohta on kuitenkin se, että halutessaan jokainen voi asua koko remontin ajan asunnossaan: - Kellareihin on järjestetty wc:t ja saunatiloihin suihkumahdollisuus.
Työntekijöiden kannalta remontin teko luonnollisesti yksinkertaistuu, jos asunto on tyhjillään. Toisaalta myös ilman asukkaita olevissa huoneistoissa on esimerkiksi huonekaluja varastoituina. Ne on suojattu huolellisesti. Kylpyhuoneen ja keittiön putkistoremontti on sikäli selkeä, että ne tehdään periaatteessa "oven takana", sähkötöiden tekijät sen sijaan joutuvat menemään jokaiseen huoneeseen.

Sähkövetojen johtoreittisuunnitelma osakkaan kanssa

Arto Heikkilä kertoo, että sähkötöiden osalta jokaisessa huoneistossa tehdään yhdessä osakkaan kanssa huoneiston sisäinen johtoreittisuunnitelma: - Periaatteena on käyttää vanhoja putkituksia mahdollisimman paljon hyväksi. Lisäkalusteet sekä antenni- ja tietoverkon pistorasiat vedetään kuitenkin pintavetoina kunkin osakkaan omien tarpeiden mukaisesti. Tämä sähköpiirustus liimataan sitten kunkin huoneiston oveen. Siitä urakoitsija näkee suoraan, mitä kussakin huoneistossa tehdään. Osakas voi myös tehdä haluamansa muutokset päiväyksellä ja nimikirjoituksella varustettuna suoraan piirustukseen. Käytäntö, joka helpottaa sekä urakoitsijan, suunnittelijan että valvojan elämää, on toiminut erittäin hyvin, hän huomauttaa.

Selvennyksenä Heikkilä huomauttaa, että pakko osakkaan ei ole tehdä mitään. - Taloyhtiö on näet teettänyt LVI- ja sähkösuunnitelmat siten, että niiden perusteella urakoitsija pystyy tekemään huoneistoon ns. standardiratkaisun.

Osakkaat teettäneet paljon lisätöitä

As Oy Aitiossa asukkaat ovat sillmiinpistävän runsaslukuisesti teettäneet urakan yhteydessä lisätöitä: - Tähän pätee varmasti myös tuo yksillä pölyillä selviäminen. Itsekin päädyin uusimaan esimerkiksi keittiön kaapistot ja huoneiston pintamateriaaleja. Muutamat osakkaat ovat jopa laajentaneet kylpyhuoneitaan, Tomi Salo kertoo.

Taloyhtiön kannalta remontin periaatteena on märkätilojen osalta ollut se, että remontoidussa kylpyhuoneessa kaikki pinnat ja kalusteet ovat valaisimia myöten uusia. Märkätilojen ulkopuolella osakas ja urakoitsija ovat voineet keskenään sopia lisätöistä. Osan lisätöistä on tehnyt koko hankkeen urakoitsija, maalaus- ja parkettitöitä ja keittiökaapistoasennuksia on ollut tekemässä myös muita urakoitsijoita.

Tiedotukseen on satsattu

Hyvien suunnitelmien ja aikataulutuksen lisäksi miehet korostavat tiedotuksen tärkeyttä. Ennen kunkin urakkavaiheen alkua on järjestetty osakkaille ja asukkaille tiedotustilaisuus, jota on ryyditetty kymmensivuisella tiedotteella. Se sisältää mm. huoneistokohtaisen aikataulun ja kattavan yhdyshenkilöluettelon suunnittelijoista urakoitsijoihin.

- Jokaiselle osakkaalle ja vuokralaiselle on lisäksi jaettu tiedustelukaavake, jossa hän puolestaan kertoo omat yhteystietonsa sekä mahdolliset lisätyötoiveensa urakoitsijalle. Erinomainen tiedotuskanava on myös ennakkokatselmus, joka tehdään hyvissä ajoin ennen työn alkua jokaisessa huoneistossa. Lisäksi urakoitsijalla on vielä jokaisen porrashuoneen ala-aulassa postilaatikko, johon asukas voi laittaa postia urakoitsijalle, Kari Puro kertoo keinoja, joilla tietoa jaetaan.

- Itselläni on näistä hommista 30 vuoden kokemus, joka on osoittanut, että mitä selvemmin ja avoimemmin asioista tiedotetaan, sitä vähemmän tarvitaan puhelinsoittoja ja kyselyjä. Jos yhdellä tiedotepaketilla voi hoitaa 199 puhelua, on tulos hyvä, hän naurahtaa.

Tomi Salo vahvistaa, että hyvä tiedotus on vähentänyt selkeästi myös pihaparlamentin luuloja ja huhuja. Kaikkein parhaan tuloksen luulojen karistajana toi hänen mukaansa kuitenkin se, että remontin ensimmäinen vaihe sujui sekä aikataulun että budjetin osalta suunnitellusti: - Kun remontin läpikäyneet asukkaat vielä kertoivat naapureille, että remontti todella sujui niinkuin oli luvattu, epäilevät äänet vaimenivat eikä välivuosiakaan enää haluttu pitää.

Putkiremontin ei tarvitse olla maailmanloppu...

Juttutuokio As Oy Aition putki- ja sähköremontin tiimoilta osoittaa, että putkiremontti on asukkaille aina vähintään hankala. Erkki Oksanen sanoo kuitenkin huomanneensa, etteivät osakkaat välttämättä enää ole lykkäämässä remonttia hamaan tulevaisuuteen: - Pikemminkin on alettu kysellä, milloin meille tulee putkiremontti. Se halutaan teettää ajoissa ennen kuin vuotavista putkista aiheutuu mahdollisesti isompia vaurioita. Samoin se nähdään huoneiston laatutason nostajana, kun samassa yhteydessä teetetään usein huoneiston sisäisiä muitakin remontteja.

Varsinkin iäkkäille asukkaille putkiremontti on usein pelottavakin, onhan kyseessä lähes muuttoon verrattava tilanne.

- Kyllä meilläkin juuri iäkkäämmän asukkaat saattoivat jo vuotta ennen remontin alkua kysellä, milloin kellarikomero pitää tyhjentää. Tätä epätietoisuutta on juuri hyvällä tiedotuksella pyritty vähentämään, Tomi Salo toteaa.

As Oy Aitiossa asukkaiden siivousrumbaa on helpotettu tuomalla pihalle siirtolavat poisheitettävää tavaraa varten.

- Yksi hyvä puoli remontissa onkin se, että jopa vuosikymmenien asumishistorian aikana kertyneet turhat 'rojut' voi heittää pois, Kari Puro sanoo.

Viemäri ei ole roskis

Kari Puron mukaan As Oy Aition osakkailla on lupa odottaa, että remontin jälkeen uudet putket kestävät vähintään saman verran kuin alkuperäisetkin.
Kysymykseen siitä, voiko yksittäinen asukas vaikuttaa putkien kuntoon, on miehillä yhteneväinen vastaus.

- Ei ehkä varsinaiseen putkiston kuntoon, mutta huomattavasti siihen, että viemäreistä olisi vähemmän harmia. Pelkästään katsomalla mitä sinne viemäriin heittää. Viemäri ei ole roskakori, vaikka valitettavan moni sitä sellaisena käyttää, he korostavat.