Taloyhtiön

Taloyhtiöiden hallitusten pitäisi lisätä omaa ammattitaitoaan tavalla tai toisella, eikä luottaa pelkästään isännöitsijään tai ulkopuolelta valittuihin konsultteihin. Hallituksen jäsenillä täytyy olla kykyä keskustella ja kyseenalaistaa asioita.

Tarkan taloudellisen valvonnan ohella on syytä varautua siihen, että putkiremontin aikana kokoustiheys on aivan muuta kuin normaaliaikana ja kaikissa kokouksissa on käsiteltävä isännöitsijän ja valvojan raportit, miten työt ovat edistyneet ja tehdään tarvittavat ohjaustoimenpiteet. Kaikissa taloyhtiöissä on asiantuntemusta asukkaiden keskuudessa. Tämä kannattaa ottaa käyttöön, ja keskustella tulevien remonttien sisällöstä, tavoitteista ja toteutustavasta perusteellisesti ylimääräisissä yhtiökokouksissa. Remonttia, jonka vaikutukset ulottuvat 50 vuoden päähän, ei voi olla niin kiire aloittaa, että huolellinen valmistelu laiminlyödään.

Artikkelissa Putkiremontti meni pieleen olevat ovat asiantuntijatehtävissä toimivan Kari Immosen mukaan vain muutamia niistä tärkeistä ”pieleen menneen putkiremontin” perusopetuksista. Yhteydenpito osakkaisiin ja asukkaisiin remontin aikana on ehdottoman tärkeää, muttei sitä pidä unohtaa valmisteluvaiheestakaan.

Viesti on tarkoitettu erityisesti pääkaupunkiseutulaisten taloyhtiöiden hallitusten jäsenille, jotka valmistautuvat tai suunnittelevat putkiremonttia tai mitä muuta tahansa ison mittaluokan korjaushanketta.

Erityisesti juuri nyt, kun maan hallituskin patistaa aloittamaan remontteja, niin riski tarpeettomiin ylisuuriin ja virheellisiin remontteihin on suuri.

Osakkaiden kaikki toiveet mukaan
varhaisessa vaiheessa

- Valmisteluun ja suunnitteluun on kiinnitettävä huomiota. Nyt on jo alettu oppia tekemään hankkeesta kunnon suunnitelmat, joilla urakkatarjoukset pyydetään. Työnaikaiseksi toiminnaksi kuitenkin jätetään usein liian paljon osakkaiden omien erityistoivomusten toteuttaminen. Nekin pitäisi kerätä yhteen ennen kuin urakkaneuvottelut käydään. Toisin sanoen siinä vaiheessa, kun urakkaneuvottelut tarjousten sisääntulon jälkeen käydään, pitäisi tietää jokaisen osakkaan henkilökohtaiset toiveet kylpyhuoneen tai muiden toimien osalta niin, että niitäkin koskevat asiat voidaan liittää urakkaneuvottelun pöytäkirjaan, Kari Immonen Clavis Consulting Oy:stä neuvoo.

Yksinkertainen toimintaohje hallitukselle siis on, että urakkaneuvotteluun mennessä pitää olla kaikki asiat selviä, mitä korjauksen aikana aiotaan tehdä. Putkiremonteissa on hyvin tyypillistä, että osakkaille tarjotaan mahdollisuutta teettää taloyhtiön putkiremontin yhteydessä omassa kylpyhuoneessaan lisätöitä tai vaihtaa materiaaleja tai kalusteita, mutta muutoksista ja kustannusjaosta ei selkeästi sovita yhteisesti, vaan asiat jäävät ” lillumaan ilmaan”.

- Ja se on kaikkien osapuolten kannalta huono asia, jos asiat ikään kuin roikkuvat ilmassa. Se häiritsee koko työn toteuttamista, muutoksista aiheutuu viivytyksiä ja lopuksi tulee sekaannuksia taloudellisissa asioissa ja puutteita työn laadussa, Immonen jatkaa.

Suunnitelmien toimivuudelle ”testiaika”

Taloyhtiöiltä ja urakoitsijoilta on Immosen mielestä unohtunut sekin, että kun suunnitelmat ovat valmiit, sitten pitäisi varata riittävästi keskustelu- ja valmistautumisaikaa varsinaisen urakan toteuttamiseen.

– Suunnitelmia pitäisi ikään kuin testata taloyhtiön asukkaiden kanssa keskustellen - vähintään puoli vuotta. Mieluummin vaikka siirtää putkiremonttia vuodella eteenpäin, jotta saadaan riittävästi aikaa valmisteluun suunnitteluvaiheen jälkeen, Immonen sanoo.

Osakkaiden kanssa suunnitelmista voi käydä keskustelua tekninen isännöitsijä, jos sellainen palvelu on isännöintitoimistossa tarjolla tai sitten ulkopuolinen valvoja.

– Hänet on palkattu jo siinä vaiheessa, koska ulkopuolisen valvojan täytyy tietää jokaisen osakkaan toiveet, jotta hän voi niitä sitten urakan aikana valvoa. Siksi hänen siis pitää olla mukana jo siinä vaiheessa, kun toiveista keskustellaan ja suunnitellaan, Immonen jatkaa.

– Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että valvontaan pitää varata pikkuisen enemmän rahaa kuin aikaisemmin on luultu valvontaan tarvittavan, hän vielä jatkaa.

Valvontasopimukseen kuuluu Immosen mukaan näin ollen myös osakaskohtaisten valmistelevien neuvotteluiden läpikäynti, jotta ennen urakkaneuvottelua tiedetään, mitä ”spesiaalia” kuhunkin huoneistoon tarvitaan.

– Jos joku osakas haluaa, että hänen kylppärinsä suunnitellaan erityiseen muotoon tai malliin tai tehdään muita taloyhtiön suunnitelmasta eroavia muutoksia, niin nekin ehditään teettää valmiiksi suunnittelijalla, joka sitten laskuttaa siitä osakasta erikseen. Samoin ehditään hakea rakennuslupa.

Riittävä valmisteluaika turvaa Immosen mukaan paremmin myös sen, että taloyhtiö voi rauhassa määritellä hyvitykset, joita mahdollisesti maksetaan kylpyhuoneremonttinsa jo tehneille osakkaille. Kun siihenkin paneudutaan riittävän ajoissa, Immosen mukaan on todennäköistä, että se on siten myös helpommin sovittavissa.

Valvonta perustuu suunnitelmiin,
joita noudatetaan tarkasti

- Jos ajatellaan valvontaa, niin esimerkiksi Helsingin rakennusvalvonnalla on hyvät ohjeet putkiremonttien ja märkätilojen valvontaan liittyvistä tarkastuksista ja tarkastusvaiheista. Niitä kuuluisi noudattaa ihan kirjaimellisesti. Valvojan tulisi siis esittää hallitukselle hänen urakoitsijan kanssa yhdessä laatimansa suunnitelma tarkastusohjelmasta.

– Apuna voi käyttää ympäristöministeriön opasta: Asuinkerrostalotyömaan tarkastusasiakirja. Tarkastusohjelma on laadunseurannan runko, ja pitäisi liittää myös urakkaneuvotteluiden liitteeksi ja siinä olisi tarkasti määritelty, mitkä asiat töiden edetessä tarkastetaan ja missä vaiheessa kyseisessä  urakassa, Immonen painottaa.

Toimintatapaa hän suosittelee siksi, että on ymmärrettävää, ettei hallituksen jäsenillä ei ole välttämättä riittävää asiantuntemusta ja kokemusta. Selkeällä tarkastusohjelmalla voidaan selventää sitä, missä vaiheessa hallitus voi puuttua esimerkiksi laatuvirheisiin tai joihinkin muihin asioihin, joihin se kokee tarpeelliseksi puuttua. Immosen mukaan se antaa hallitukselle yhden tärkeän työvälineen nimenomaan laatutason seurantaan ja valvontaan.

Mallikappaleet, mallihuoneet ja
havainnolliset piirrokset avuksi

Suunnitelmat paperilla eivät riitä kertomaan osakkaille, mitä kylpyhuoneissa konkreettisesti tehdään, eikä kalusteiden esittelemistä saa jättää vain kuvien varaan.

– Kaikista asennustyypeistä täytyy olla nähtävissä mallityöt. Lisäksi, jos suunnitteluvaihe hoidetaan oikein, osakkaiden nähtäville tuodaan jo silloin kalustetyypit, eikä niin, että ne on nähtävissä vain paperilla tai kuvina. Taloyhtiölle se ei ole iso kustannus ostaa mallikappaleet, koska ne voidaan käyttää urakassa hyödyksi, Immonen nostaa esiin. Joskus voi olla hyödyksi tehdä kokonainen kylpyhuone malliksi.

Piirustuksista on niihin tottumattoman vaikea katsoa, miten kalusteet on suunniteltu sijoitettavaksi mihinkin ja ellet ole nähnyt esimerkiksi lavuaariakaan, niin miten pystyisit hahmottamaan tarkasti, minkälainen se on.

– Jos kalusteiden paikkaa tai vaikkapa korkeutta joudutaan säätämään, niin se voidaan tehdä ennen urakkaneuvottelua ja urakkasopimuksen lopullista allekirjoitusta. Näin päästään siltäkin osin siihen, että urakassa jää mahdollisimman vähän asioita, jotka ovat työn aikana päätettäviä tai valittavia, Immonen jatkaa.

”Pieleen meni...”

”Pieleen menneellä putkiremontilla” viitataan tapaukseen, josta kerrottiin Kiinteistöpostissa vuoden 2007 syksyllä otsikolla ”Putkiremontti meni pieleen - taloyhtiö perää vastuuta ja korvauksia vahingoista”.

Siinä kerrottiin eräästä helsinkiläisestä asunto-osakeyhtiöstä, jonka vuonna 2004 loppuun saatettu käyttövesi- ja viemäri-järjestelmän saneeraus epäonnistui täysin. Taloyhtiöllä ei ollut silloin, eikä edelleenkään ole näköpiirissä muuta vaihtoehtoa kuin teettää putkiremontti uudestaan. Nyt taloyhtiö perää saataviaan vastuuvelvollisilta oikeusteitse.

Kaikki osapuolet saivat haasteen

Diplomi-insinööri Kari Immonen Insinööritoimisto Clavis Consulting Oy:stä on toiminut tässä tapauksessa rakennusteknisenä asiantuntijana.

– Vahingonkorvauskanteessa haastettiin kaikki osapuolet - ensisijaisesti urakoitsija, toissijaisesti valvoja, kolmanneksi suunnittelutoimisto, isännöitsijä isännöintiin liittyvistä hallinnointivirheistä ja vielä rakennusaikainen hallitus sen aikana tapahtuneista virheistä, Immonen kertoo.

Kanteen mukaan taloyhtiö vaatii korvaamaan vesijohtojen ja viemäreiden uusimistöiden, purku ja uudelleenrakennustöiden arvioidut kustannukset rakennus-, asbestin purku- ja sähkötöinen 1,5 miljoonaa euroa.

Osapuolet antoivat vastineensa käräjäoikeudelle viime vuoden alussa. Ensimmäiset valmisteluistunnot pidettiin marras- ja joulukuussa ja varsinainen todistelu ja oikeudenkäynti alkaa tämän vuoden helmi-maaliskuussa.

Taloyhtiön korvausvaatimukset perustuvat siihen, että putkiremontin lopputulos ei vastaa sitä, mitä taloyhtiön yhtiökokouksessa oli päätetty tehtäväksi.

Piittaamattomuutta ja lainvastaisuuksia

Työsuorituksissa on urakoitsijan osalta selvitysten mukaan havaittu virheitä ja puutteita. Kanteen mukaan urakkasuoritus on kokonaisuudessaan hyvän asennus- ja rakennustavan vastainen ja osoittaa tahallista piittaamattomuutta rakentamismääräyksistä. Lisäksi todetaan, että urakoitsija on valinnut työtään koskevat asennustavat omavaltaisesti ja noudattamatta työselitystä.

Selvityksessä havaittujen virheiden lista on pitkä koskien purkutöitä, viemärien ja vesijohtojen asennustöitä, läpivientien toteuttamista,  lattia- ja välipohjarakenteiden sekä alas lasketun kylpyhuoneen katon rakenteiden toteuttamista, vedenerityksen toteuttamista, kalusteiden asentamista, sähköasennuksia ja niin edelleen.

Suunnitelmien ja valvonnan osalta kanteen mukaan taloyhtiölle syntyneet vahingot ovat seurausta suunnittelijan ja valvojan huolimattomuudesta. Käytännössä suunnittelun ja valvonnan on hoitanut sama tunnettu konsulttiyritys ja pääosin sama henkilö.

Isännöitsijätoimistoa ja isännöitsijää perätään vastuuseen siitä, ettei se ole hoitanut isännöintiä huolellisesti ja on laiminlyönyt sopimuksen mukaiset velvollisuutensa. Lähinnä kysymys on siitä, että toimisto on antanut virheellistä tietoa isännöitsijän ammattitaidosta ja toisaalta isännöitsijän laiminlyönnistä seurata työn edistymistä, laatua ja aikataulua. Lisäksi isännöitsijää syytetään siitä, että hän on maksanut urakkaeriä, vaikka vastaavaa työsuoritusta ei ole tehty.

Rakennusaikaisen hallituksen toiminnassa on myös ollut puutteita, eikä sen ole katsottu toimineen huolellisesti. Hallituksen olisi pitänyt tarkoin selvittää rakennuttamistehtävään palkatun isännöitsijän työkokemus ja koulutus. Lisäksi hallituksen olisi pitänyt kohdistaa urakoitsijaan viivästyssakkovaatimus, koska vastaanottotarkastuksessa urakan todettiin olevan osin kesken. Hallitus ei ole huomioinut sitä, että osakkaat ovat tiedottaneet havaituista virheistä, eikä ole vaihtanut valvojaa, eikä reagoinut siihenkään, että urakan sisältö on muuttunut oleellisesti urakan alkamisen jälkeen.

Kaikki ovat vastustaneet kanteita ja esittäneet niiden hylkäämistä.

Kari Immonen: Rakennetaan uutta vai korjataan vanhaa?

Korjaustavan valinta, tekninen ratkaisu, on sekin tehtävä ennen kuin ollaan osakaskohtaisissa keskusteluissa selvittämässä osakkaiden toiveita.

– Tämä on ehkä tällainen ajatuksellinenkin juttu, mutta kun nyt monet pitävät putkiremontteja korjauksina, niin eiväthän ne ole varsinaisesti korjauksia, vaan uuden rakentamista - olemassa olevaan rakennukseen rakennetaan uusi vesi- ja viemärijärjestelmä - uusia määräyksiä noudattaen - tavoitteena 50 vuoden kestoikä, Immonen vielä korostaa.

– Pinnoituksistakin voisi ajatella, etteivät nekään ole pelkästään korjaamista, vaan nekin sisältyvät uuteen järjestelmään, jota rakennetaan kestämään seuraavat 50 vuotta. Tähän ajatukseen kuuluu silloin sekin, että huoltokirjassa lukee nykytietämyksen perusteella, että viemäriputkien pinnoitus uusitaan 15 vuoden tai 20 vuoden päästä, Immonen jatkaa.

Lisäksi järjestelmää suunniteltaessa pitäisi ottaa ennakoivasti huomioon sekin, että jos pinnoitetut putket joudutaankin vaihtamaan vaikkapa 20 vuoden päästä, miten se käytännössä tehdään - onko tarkastusluukkuja ja muita järjestelyitä, joilla mahdollistetaan ja helpotetaan putkien vaihtamista.

Putkiremontti on usein ainoa keino estää vuotovahinkoja ja siten ennaltaehkäistä pahempia vahinkoja. Niinpä remontin yhteydessä kannattaa asentaa järjestelmiä, passiivisia vuodonilmaisimia ja aktiivisia vuotovahteja, jotka ilmoittavat automaattisesti vesivuodoista tai katkaisevat veden tulon putkirikon sattuessa.