Taloyhtiön

Eräs helsinkiläinen asunto-osakeyhtiö on siinä tilanteessa, että sen vuonna 2004 loppuun saatettu käyttövesi- ja viemäri-järjestelmän saneeraus epäonnistui täysin, eikä taloyhtiöllä tunnu olevan muuta vaihtoehtoa kuin teettää putkiremontti uudelleen. Sitä ennen sen on  kuitenkin oikeusteitse haettava saataviaan vastuuvelvollisilta. Asiaa käsitellään Helsingin käräjäoikeudessa tämän syksyn aikana.

Taloyhtiölle tuli aika teettää putkistosaneeraus, mistä syystä se valitsi hyvissä ajoin yleisesti tunnetun ja yhden maan parhaista konsulteista tekemään suunnitelmat. Samoin taloyhtiö piti tärkeänä, että putkistosaneerausaikana taloyhtiössä on korjausrakentamisen alueella kokenut isännöitsijä. Taloyhtiön pitkäaikainen isännöitsijä vaihdettiin korjausajaksi.
 
Konsultin laatimien suunnitelmien pohjalta yhtiökokous hyväksyi menettely- ja korjaustavat. Nyttemmin kuitenkin näyttää siltä, että konsultin suosittelema urakoitsija ja suunnittelija-valvoja muuttivat tekotapaa hyväksyttämättä muutoksia taloyhtiön hallituksella ja yhtiökokouksella. Tälle toteutukselle ei myöskään haettu asianmukaista rakennuslupaa.

- Yksi tämän taloyhtiötapauksen opetuksista on, ettei tällaiseen remonttiin pidä lähteä ilman putkistojärjestelmäkohtaisia, mutta myös märkätilakohtaisia suunnitelmia, rakennusteknisenä asiantuntijana toiminut  diplomi-insinööri Kari Immonen Insinööritoimisto Clavis Consulting Oy:stä muistuttaa.

Lukuisia virheitä

Työn aikana osakkaat ja asukkaat reklamoivat huonosta työn jäljestä ja monenlaisista virheistä, esimerkiksi vääränlaisista kylpyhuoneiden lattioiden kaadoista ja laatoituksista. Viestit menivät hallitukselle, valvojalle ja isännöitsijälle, mutta huomautuksiin ei puututtu haluten antaa urakoitsijalle
työrauha.

Urakoitsijan työsuoritus osoittaa Kari Immosen mukaan kaikin puolin ammattitaidottomuutta. Lopputuloksena on lukuisia lvi-teknisiä ja rakennusvirheitä. Toteutus esimerkiksi vedeneritysten osalta on jopa Suomen rakennusmääräyskokoelman osan C2, veden- ja kosteudeneritysmääräysten, vastainen.

Palokatkot kuntoon jälkikäteen

Töiden valmistuttua paloviranomaisen tarkastuksessa kävi ilmi, että rakenteet asunnoissa ovat palomääräysten vastaiset. Paloviranomaiset asettivat lyhyen määräajan rakenteiden asianmukaiseen kuntoon saattamiseksi uhalla, että 1950-luvun lopussa rakennettu, yhdeksänkerroksisen, nelisenkymmentä asuinhuoneistoa ja viisi liikehuoneistoa käsittävä kerrostalo laitetaan asumiskieltoon erityisesti puuttuvien palokatkojen johdosta.

Selvitystyön käynnisti isännöitsijäksi valittu Rolf Kataja, joka sanoo toimivansa asiassa, koska on itsekin taloyhtiön osakas ja talossa sijaitsee hänen lapsuudenkotinsa. Aisapariksi asioiden selvittämiseen tuli  hallituksen puheenjohtajaksi valittu  Jukka Wallin.

Wallin kertoo palokatkoista, että ne jouduttiin siis tekemään jälkikäteen kesäkuussa 2007. Tästä aiheutui taloyhtiölle 50.000 euron lisäkulut, jotka lisäksi menevät hukkaan, kun muut rakenteelliset virheet joudutaan korjaamaan. Samassa yhteydessä kaikkia virheitä ei ole voitu alkaa korjaamaan taloudellisista syistä.

Kataja kertoo, että tämänhetkisen arvion mukaan kokonaiskorjauskustannukset ovat muualla asumisen kustannuksineen jo toista miljoonaa euroa. Rakentamiskustannukset ovat nousseet, eikä hänen mukaansa voi kuvitella asukkaiden asuvan enää toistamiseen remonttipölyn keskellä.

- Pelastusviranomaiset vaativat  viime vuoden loppuun mennessä taloyhtiöltä pelastussuunnitelmat. Palokatkoja ei voitu siis jättää tekemättä tilanteen vaarallisuuden vuoksi, vaikka korvausasian käsittely on kesken, Wallin mainitsee.

Vuotovahinkoja tapahtuu, vakuutusta ei ole

Asunto-osakeyhtiön kiinteistövakuutusyhtiö on ilmoittanut, että se ei korvaa vahinkoja, jos saneeraus asennusten ja liitosten osalta on tehty määräysten vastaisesti ja virheellisesti. Tässä suhteessa tilanne on taloyhtiössä Wallinin mukaan huono, sillä vesivuotoja on jatkuvasti, ja tiedossa on, että esimerkiksi viemäriputkien kannakoinnit ja putkiliitokset on tehty väärin. Järjestelmässä ei myöskään ole asianmukaisia sulkuventtiilejä.

Vuotovahingot voivat muodostua erittäin suuriksi ja kalliiksi taloyhtiölle ennen kuin järjestelmät saadaan asianmukaiseen kuntoon.

Selvittäminen vienyt valtavasti aikaa

Putkistoremonttia suunniteltiin ja toteutettiin vuosina 2002-2004. Joitakin urakkaan sisältyneitä töitä tehtiin loppuun vielä viime vuoden keväällä vuositakuutöiden yhteydessä.

Urakan alkuperäinen hinta oli vähän vajaa 600 000 euroa, minkä päälle kertyi jonkin verran lisä- ja muutostöitä, joista urakoitsija laskutti lisää.

- Onneksi huonoon lopputulokseen tartuttiin uuden hallituksen ja isännöitsijän toimesta tilanteessa, jossa korjausaikaiselle hallitukselle ja isännöitsijälle ei myönnetty tili- ja vastuuvapautta, Wallin sanoo.

- Virheiden ja puutteiden selvittäminen on lvi- ja rakennusalan asiantuntijoilta vienyt liki kaksi vuotta aikaa. Ongelmien selvittyä  yhtiökokous on tehnyt yksimielisen päätöksen nostaa kanne urakoitsijayhtiötä, suunnittelija-konsulttiyhtiötä, valvojakonsulttiyhtiötä, isännöitsijää ja  isännöitsijätoimistoa sekä urakan aikaisen hallituksen jäseniä vastaan sen jälkeen, kun jokainen edellä mainittu vuorollaan kiisti vastuunsa ja korjausvelvollisuutensa, Kari Immonen kertoo selvitysvaiheen jälkeisestä tilanteesta.

- En tiedä, mikä virhe tässä tapauksessa enää puuttuisi, Immonen lausahtaa vielä kuvatessaan selvitystyön yhteydessä esiin tulleita, törkeinä ja erittäin vakavina pidettäviä virheitä, niiden laajuutta ja monipolvisuutta.
- On vaikea ymmärtää ongelmien aiheuttajien motiivia menettelylleen.

Taloyhtiön asiamiehenä toimiva varatuomari Raija Himberg Laki- ja Kiinteistötoimisto Himberg Oy:stä kertoo, että riitaprosessiin kirjallisen valmistelun vaihe alkaa olla lopuillaan muutamia tarkennuksia lukuunottamatta.

Asia etenemässä käräjäoikeuteen

Helsingin käräjäoikeudelle osoitetussa kanteessa asiana on urakka-, suunnittelu- ja valvontasopimukseen perustuvan sopimuksen rikkominen ja vahingonkorvaus sekä asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenten ja isännöitsijän vahingonkorvausvelvollisuus.

Vahingonkorvausvaatimus on yhteensä noin 1,5 miljoonaa euroa.

Raija Himbergin mukaan vaatimukset on kohdistettu ensisijaisesti suunnittelu- ja valvontakonsulttiyritykseen sekä urakoitsijaan, mutta myös isännöitsijään ja isännöitsijätoimiston.

Taloyhtiön viisihenkisen hallituksen vastuuta perätään hallinnon huolimattomuuden perusteella. Esimerkkinä taitamattomuudesta Raija Himberg mainitsee, että työ otettiin vastaan miltei huomautuksitta, vaikka se oli erittäin pahasti keskeneräinen, sovitusta aikataulusta merkittävästi myöhässä. Myöhästymissakkovaatimuksia ei urakoitsijaan kohdistettu, urakoitsijan annettiin luopua yksipuolisesti osasta sovittua urakkaa, osakkaiden ja asukkaiden asiallisiin huomautuksiin korjausaikana ei suhtauduttu asiallisesti ja niin edelleen. 

Niin Raija Himberg kuin Kari Immonenkin ennakoivat tapauksen etenevän käräjäoikeudesta vielä hovioikeuteenkin. Kuitenkin on selvää, että vielä käräjäoikeudessakin taloyhtiö pyrkii sovinnolliseen ratkaisuun, kunhan se on riittävän kohtuullinen taloyhtiön erittäin vakaviin ongelmiin verrattuna.

Maallikoiden vaikea asema

Kun yhtiökokous ei antanut urakan aikaiselle hallitukselle tili- ja vastuuvapautta, niin uusi hallitus lähes saman tien päätti vaihtaa myös isännöitsijän. Tästä on ollut hallituksen nykyisen puheenjohtajan Jukka Wallinin mukaan etua selvitystyössä, koska kaikki korjausaikaiset ja sitä edeltävät asiakirjat luovutettiin uudelle hallinnolle. Yksi osa selvitystyötä oli Immosen mukaan myös urakanaikaisen hallituksen haastatteleminen. Lisäksi taloyhtiö purki ja rakensi uudelleen yhden kylpyhuoneen nähdäkseen, miten työt on tosiasiallisesti tehty. Sittemmin kaikkien huonetilojen virheelliset rakenteet ovat tulleet esiin palokatkoja toteutettaessa.

Tapaus on surullinen. Wallinin mukaan osakkaista riippumattomista syistä syntynyt erittäin mittava ja vakava tilanne on koetellut osakkaita raskaasti niin henkisesti kuin taloudellisestikin. Taloyhtiössä on paljon pienehköjä asuntoja ja eläkeläisiä. Kenelläkään ei ole ollut varaa maksaa turhasta.

Osakkaat ovat pyrkineet kaikin käytettävissä olevin keinoin torjumaan nyt pommin tavoin eteen räjähtäneen tilanteen. He ovat palkanneet pääkaupungissa tunnetuimman ja itseään ennen kaikkea  putkistosaneerauksissa osaajaksi markkinoivan yhtiön huolehtimaan teknisten ratkaisujen kelvollisuudesta niin suunnittelussa kuin toteutuksessakin. Huippukonsulttia on haluttu käyttää turvaamaan se, että kallis saneeraus onnistuu ja että se on kaikin puolin viranomaistenkin hyväksymä.

Pettymys oli valtava, kun osoittautui, että suunnitelmia ei noudatettu, eikä oltu tarkoitettukaan noudatettavaksi, valvonta petti täydellisesti, viranomaisille ei annettu oikeita tietoja ja niin edelleen. Jälkikäteisarvion mukaan suunnittelijan ja valvojan olisi pitänyt olla eri tahoilta, kuten saneerausurakasta päätettäessä eräs yhtiön rakennusalalla työskentelevä osakas painokkaasti esitti.

Osakkaat olivat valmiit maksamaan sievoiset summat suunnittelusta ja valvonnasta juuri siitä lähtökohdasta, että suuri saneeraus edellyttää erikoisosaamista niin teknisellä puolella kuin hallinnollisestikin.

Raskasta prosessin läpivieminen on ollut myös siksi, että siihen on mennyt paljon aikaa, kokouksia on pidetty lähes kolmen viikon välein ja kuitenkin normaalikin työ on täytynyt hoitaa.
Wallin kiittää taloyhtiön osakkaiden tahtoa selvittää asiat juurta jaksain ja maltillisesti.

Itsekin kiinteistöalalla työskentelevä Wallin mainitsee, että tilannehan on useimmissa taloyhtiöiden hallituksissa juuri tämä - toimitaan maallikoina ja luotetaan asiantuntijoihin. Hän ehdottaakin tämän tapauksen antaman kokemuksen perusteella, taloyhtiöissä voitaisiin välttyä vastaavilta ikäviltä yllätyksiltä, jos esimerkiksi tietyn euromäärän ylittävässä korjaushankkeessa taloyhtiöiden hallituksiin tulisi ammattilaisjäseniä.

He olisivat hallitusjäseniä vain remontin ajan, jonka jälkeen hallituspaikat palautuisivat varsinaisille osakkaille. Näille paikoille tulisi istuttaa ainakin kokenut korjausrakentamisen tekniikan ja juridiikan ammattilainen. Totta kai taloyhtiön osakasedustajakin tarvitaan jo puhtaasti tiedonkulun vuoksi hallitukseen. Toivottavaa on, että putkistosaneerausta nyt suunnittelevat taloyhtiöt voisivat välttyä tämän taloyhtiön kaltaiselta tilanteelta ja saisivat rahalleen täyden vastineen.

Lue myös: Erillinen toimikunta taloyhtiön työrukkaseksi