Taloyhtiön

Suunnistusapu tarpeen vaihtoehtojen viidakossa

Putkiremonttitarpeita piisaa ja niihin liittyen puhetta, monilla foorumeilla ja monen tason asiantuntemuksella ja asiantuntemattomuudella. Näkökulmia aiheeseen riittää niin ikään. Kuka tarkastelee tilanteita kuntotutkimuksen nimissä, kuka minkäkin korjausmenetelmän edustajan, kuka urakoitsijan, kuka tilaajan ja kuka tekijän tai laskuttajan roolissa.

1970-luvulla kaupunkien ja taajamien liepeille suurin joukoin nousseiden kerrostalojen tuleminen putkistojen kunnon kannalta kriittiseen ikään tietää, että ihan äkkiä uurastus putkien parissa ei hiljene. Aikoinaan sama on edessä 1980-lukujenkin rakennusten osalta. Kakkua haukattavaksi riittää siis vuosikymmeniksi eteenpäin, ja pitoihin halukkaita on monella taholla.

Maksajan ominaisuudessa myllytyksessä on mukana laaja ja kirjava joukko osakehuoneiston omistajia. Suuri osa asuu osakkeessaan, kuuntelee keskustelun kohteena olevan rakennuksen putkien ja viemärien kohinoita ja kurlutuksia päivittäin. Osalla riittää putkistojen kuntoasioita pohdittavaksi monellakin suuntaa, sijoitusasunnoissa, ehkä sen lisäksi vielä asumassaan omakotitalossa ja vapaa-ajan asumuksessa, lomaosakkeissa ja ties missä.

Osa omistajista seuraa valppaasti tilanteita, haluaa antaa oman painavan mielipiteensä jo päätöksiä valmisteltaessa. Monet luovuttavat toimivallan auliisti taloyhtiön palkkaamille ammattilaisille.

Ketkä taloyhtiölle ja rakennukselle mahdollisimman hyviä ratkaisuja sitten lähtevätkään etsimään, heillä on edessään valintojen viidakko. Vertailutaidot punnitaan jo kuntotutkimusvaiheessa. Tulisiko putkistojen kunto selvityttää sisäpuolisin kuvauksin? Jos tulisi, mihin tekniikkaan perustuvien kuvausvälineiden ammattilainen olisi paras vaihtoehto omassa kohteessa? TV-kuvaus, perinteinen röntgenkuvaus tai ehkä digitaalinen röntgenkuvaus? Mitkä laitteet ja tekijät, onko putkisto puhdistutettava ennen kuvausta? Minkälaista kuva-aineistoa mitenkin toimien saadaan, onko jollakin tekniikalla kuvaten toiseen tekniikkaan verraten suurempi riski, että joitakin kohtia jää sittenkin tutkimatta? Kuinka ja kuka aineiston tulkitsee, missä muodossa antaa tulokset jatkopäätösten tekijöille, ja kuinka luotettavia tulkinnat ovat?

Entä, kun riskikohdat ja vauriot ovat selvillä? Kuka on pätevin päättämään, onko verkoston täydellinen uusiminen perinteisin menetelmin sittenkin se ainoa oikea korjausvaihtoehto, pisimmälle tulevaisuuteen rauhallisen elinkaaren putkistolle piirtävä? Tai olisiko mahdollista ja ehkä perusteltuakin kallistua vähemmän asumishäiriöitä tuottavan, vaihtoehtoisen korjausmenetelmän kannalle? Ja jos olisi, minkä niistä: pinnoituskäsittely käyttövesiputkille ja viemäriputkistolle tai ehkä vain viemärille ja käyttövesiputkistot uusittaviksi? Tai olisiko viemärille sukitusmenetelmä omassa tapauksessa optimaalisin?

Teettääkö rakennukselle saman putkiremontin tai linjasaneerauksen myötä tasoa nostavan perusparantamisen ajanmukaisine vedeneristyksineen, laatoituksineen ja kalustevaihdoksineen, ehkä samalla uusien ja ajanmukaistaen myös sähköistystä, turvatekniikkaa ja tietoverkkokaapelointeineen ja niin edelleen? Vai riittäisikö tason säilyttävä peruskorjaus, putkistojen palauttaminen sille tasolle kuin ne olivat rakennuksen valmistuttua? Tai mitä jos jättäisi putkistot toistaiseksi sinälleen? Käyttäisi niiden elinkaaren viimeiseen asti, pienehköjä vuotoja korjaillen sitä mukaa kuin niitä ilmenee? Katsoen kuinka käy, tuleeko isompia havereita milloin ja millaisin seuraamuksin? Jospa siinä vaiheessa suurin korjausbuumi olisi jo taittunut, peruskorjauttamisen kustannukset olisivat nykyistä matalammat.

Vaihtoehdoista selkeää, vertailukelpoista tietoa

Suomen LVI-liitto ry kutsui 15.10.2007 Tikkurilaan ”linjasaneeraus-kuntotutkimuskoulutuspäivään” koko joukon alan ammattilaisia esittelemään edustamansa yrityksen tai instanssin putkiremontteihin linkittyvää uusinta tietämystä ja tarjontaa sekä alan yritysten kesken toisilleen jakaen, mutta myös kuulijoiksi paikan päälle tulleille.

Eri menettelytapojen välinen hinta-, hyöty- ja haittavertailu ei ole yksinkertaista alan ammattilaisillekaan, saati asiakkaille. Tietoa joutuu haravoimaan monelta suunnalta ja punnitsemaan tietojen uskottavuutta parhaan kykynsä mukaan, kuten tärkeissä valintatilanteissa yleensäkin.

Aamupäivän seminaariosuuden osalta tilaisuuden puheenjohtajana toiminut neuvontainsinööri Jaakko Laksola Uudenmaan asuntokiinteistöyhdistyksestä kuulutti toimijoilta korjausstrategiaa asukaslähtöisellä otteella.

– Alan ihmisten on osattava esitellä asiat, hän korosti.

– Mitä aiheutuu siitä, jos remonttia vedätetään myöhemmäksi? Se on kirjoitettava asiakkaille auki myös rahallisesti, euroina, hän totesi esimerkkinä.

Asiakkaan näkökulmasta oleellista olisi tietysti myös, että tietoa olisi saatavilla mahdollisimman puolueettomassa muodossa.

– Innonavigointia, vertailua eri vaihtoehtojen välillä, taso- ja hinta-arvioineen, mieluiten taulukkomuodossa, Jaakko Laksola kannatti hankesuunnitteluohjelmien sisällöksi, asiakkaiden parasta ajatellen.

 – Sujutus, valu, pinnoitus .... osa on itsestään kantavia, osa ei. Erot on selvitettävä asiakkaalle.

Laksola korosti kuitenkin, että pakollisia yhtiökokoukseen vietäviä ovat ne asiat, jotka sisältävät päätöksiä taloyhtiön rahojen käytöstä. Teknisten asioiden selvittely, vertailu ja puiminen ovat hänen näkemyksensä mukaan viisaampi hoitaa omana vuorovaikutuksellisena tilaisuutenaan, ei yhtiökokouksessa.

Omalta osaltaan päätöksentekoon valmistautuvan osakkaan kannalta hän toi esiin seikan, joka liittynee persoonallisuuseroihin:

– Ihmisellä, jolla on vankat mielipiteet asiasta, saattaa tosiasiassa olla myös vähäiset perustiedot asiasta. Parempi olisi, että tehtäisiin vain tietoisia päätöksiä.

Selkeyttä kentälle InSert-hankkeella

– Sitä saa, mitä tilaa ja sitä tilaa, mitä on tarjolla - mutta mitä tilata, sitä ei oikein tiedetä.
Jotenkin tuon suuntaisesti kuvasi viemäri- ja käyttövesiputkistojen korjauksiin valmistautuvien taloyhtiöiden tilannetta SuLVIn tilaisuudessa puheenvuoron käyttänyt teknologiapäällikkö Markku J. Virtanen VTT:ltä.

Kysymyksiä on enemmän kuin niihin vastauksia. Korjausvaihtoehtoja putkiremontteihin on, mutta etenkin putkien pinnoitusmenetelmistä on toistaiseksi ollut niukahkosti tietoa saatavilla. Miten toimia, jotta korjaushanke sujuisi ja lopputulos olisi hyvä? Tähän ongelmaan on tartuttu VTT:llä elokuussa käynnistyneen InSert hankkeen eli Linjasaneerausten uudet hankinta- ja palveluratkaisut -nimissä.

Tekesin rahoittama InSert-hanke valmistuu kokonaisuudessaan vuoden 2009 lopulla, mutta ensimmäisiä aikaansaannoksia kiinteistönomistajien päätöksenteon ja hankesuunnittelun tueksi Virtanen lupasi hankkeen antavan jo muutaman kuukauden sisällä.

Isoimmat huiput linjasaneerauksessa ovat hänen mukaansa odotettavissa noin kymmenen vuoden päässä, joten tiedon tarvitsijoita tulee vastaisuudessa olemaan entistäkin enemmän.

InSert -hankkeen päätyttyä vuoden 2009 lopussa pitäisi sitten olla jo tarjolla paljon paitsi tuoteratkaisutietoutta myös apuvälineitä tilaajien ja toteuttajien toimintaprosesseihin ja päätöksentekoon.

Yhdeksi hankkeen tavoitteeksi Markku J. Virtanen mainitsi sen, että saadaan taloyhtiöiden käyttöön eräänlainen ”menu”, josta korjauttajat voivat valita tilauksensa.
 
– Jo tietoisuus, että hankintamenettelyyn on apua, rauhoittaa, Virtanen perusteli hankkeen merkitystä.

–  Päätavoitteet ovat tutkia ja testata uusia liiketoimintamalleja ja palvelukokonaisuuksia, tuottaa asukkaille tietoa mahdollisimman havainnollisesti ja saada päätöksentekoon selkeyttä. Lisäksi odotettavissa on uusia malleja, joilla tiedottaa linjasaneerauksista ja niihin liittyvistä toimenpiteistä ennakoivasti tilaajalle ja ennen kaikkea asukkaille ja rakennusten käyttäjille, havainnollisesti.

VTT:n kumppaneina tutkimushankkeessa ovat Suomen Kiinteistöliitto, Espoon Tapiolan asuntoyhtiöiden puheenjohtajafoorumi (pilottikohteet), talotekniikka-alan suunnittelijat, urakoitsijat, kiinteistöpalveluyritykset, tuoteteollisuus ja isännöitsijät.

InSert-hanketta edelsi kesäkuussa julkistettu VTT:n selvitys putkien pinnoitus- ja sujutusmenetelmistä. Sen perusteella nimenomaan todettiin, että pinnoitus- ja sujutusmenetelmillä korjattujen viemäri- ja käyttövesiputkien käyttöiästä, eikä laadusta ole riittävästi tutkimustietoa Suomessa, eikä Euroopassa. Selvityksen antama tärkein viesti oli, että erityisesti rakennusten sisäpuolisten putkistojen pinnoitusten laadunvarmistusta on kehitettävä voimakkaasti sekä kehitettävä toimintatapoja, joilla voidaan tutkia putkien kuntoa ennen pinnoitusta ja myös jälkikäteen tarkastaa, onko pinnoitus onnistunut.

Työ ei lopu, mutta mistä tekijät?

Työstä ei LVI-alalla tule olemaan pulaa, se nousi myös SuLVIn tilaisuudessa esiin. Päänvaivaa tuottaa sen sijaan, mistä riittää osaavia tekijöitä.

Korjausrakentamisen lisäksi heitä tarvitaan sentään vielä myös uudisrakentamisessa.
Eikä sielläkään ainoastaan asentajia, vaan myös kuntotutkijoita, mm. viemäreiden varmistuskuvauksessa ennen uuden talon käyttöönottoa.

Ammattikoulutuksessa lvi-ala onkin noussut suosikkialaksi. Toisessa päässä ikähaitaria eläkkeelle lähtijöitä on paljon, heidän mukanaan kokemuspohjaista tietoa poistumassa alalta huolestuttavasti. Osaajilla on vara valita, kenelle työskentelee ja millä ehdoin.