Taloyhtiön

Putkiremontti on jokaisen kiinteistön elinkaaressa väistämätön urakka. Talon laitteistojen käyttöikä on rajallinen. Nyt tehdään putkiremontteja lähinnä 1960-luvulla rakennetuissa taloissa. 1970-luvun rakennusbuumin talojen tullessa korjausikään, korjaustarve lisääntyy rajusti. Riittääkö tuolloin korjaajia?

Vanhetessaan laitteistot aiheuttavat harmeja ja korjauskustannuksia. Onkin parempi, että perusparannus suoritetaan ajoissa hallitusti ennen kuin kiinteistön kunto laskee hallitsemattomasti.

– Isosta urakasta puhuminen voi herättää asukkaissa pelkoja ja kiistoja yhtiökokouksissa, mutta se on turhaa, vakuuttaa Suomen LVI-liiton toiminnanjohtaja Pekka Kontturi.

– Hyvin suunniteltu ja toteutettu lvi-perusparannus eli putkiremontti merkitsee asukkaille selvästi parantunutta asumisviihtyvyyttä ja alhaisempia asumiskustannuksia sekä huoneiston arvonnousua.

– Asukkaiden olot voidaan nykyisin järjestää remonttivaiheen ajaksi varsin hyviksi ja rahoituksen järjestämiseen on monia vaihtoehtoja.

Milloin remontti on ajankohtainen?

Kiinteistö tarvitsee koko putkiston remontin noin 40-50 vuoden välein.
– Kerrostalojen keski-ikä nykyisellään on noin 30 vuotta, joten nyt on jo Suomessa käynnissä suururakka ja vauhti kiihtyy edelleen, Kontturi huomauttaa.

– Tällä hetkellä julkisivu- ja parvekeremontteihin käytetään enemmän rahaa kuin putkiremontteihin, mutta tilanne on nopeasti muuttumassa sellaiseksi, että niiden osuus on pienempi kuin putkiremonttien.

Putkiremonttejakin on erilaisia ja niiden hintavertailuun kannattaa paneutua huolellisesti. Kaiken uusinnan rinnalle on tullut myös vaihtoehtoja, joissa korjataan putkiston osia akuutin tarpeen mukaisesti.

– Tällöin esimerkiksi pelkkä viemäriputkien pinnoitus ei ole hinnaltaan verrattavissa hintavampaan peruskorjaukseen, missä samalla uusitaan myös keittiö- ja kylpyhuonekalusteet, asennetaan laajakaistayhteydet ynnä muuta. Halvemmalla menetelmällä ostetaan aikaa lopulta väistämättömän ison remontin tekemiseltä.

- Tämä asia on syytä selvittää asukkaille heidän päivitellessään hintaeroja naapurikiinteistössä mahdollisesti halvemmalla toteutettuun remonttiin, Kontturi painottaa.

Kontturi on myös huolissaan siitä, että ikääntynyt väestö ei aina näe mielekkääksi enää osallistua perusteellisen remontin kustannuksiin.

– Tällöin he kuitenkin unohtavat sen, että ostajan nykyisin kiinteistövälittäjälle ensimmäiseksi esittämä kysymys lienee, ”milloin on edessä putkiremontti?” Jos se on jo suoritettu, on se myyjälle edullinen tilanne.

Lopullisesti putkiremontin oikean ajankohdan määrittelee kuitenkin asiantuntijan arvio kiinteistön senhetkisestä kunnosta. Sen pohjalta taloyhtiö laatii pitkäntähtäimen kunnossapitosuunnitelman.

– Arviota ja PTS:aa seuraava askel on hankesuunnittelu, joka on asiantuntijan laatima yksityiskohtainen selvitys putkiremontin tarpeellisuudesta ja laajuudesta. Kustannusten kannalta tärkeimmät päätökset tehdään jo suunnittelun alkuvaiheessa, Kontturi sanoo.

Koska putkiremontti on laaja perusparannushanke, jolloin rakennuksessa joudutaan tekemään suuria purkutöitä, on samassa yhteydessä edullista tehdä useita eri parannustöitä.

Mistä rahat?

Kaikki taloyhtiön osakkaat osallistuvat putkiremontin kustannuksiin vastikeperusteella. Taloyhtiön päätettävissä on, maksetaanko kustannuksia normaalissa hoitovastikkeessa vai erillisellä pääomavastikkeella.

– Jos lainanmaksuosuuksien poismaksuosuudesta ei ole mainintaa yhtiöjärjestyksessä, niin siitä tulisi päättää ennen hankkeeseen ryhtymistä, Kontturi muistuttaa.

– Rahoitusvaihtoehtoja ovat muun muassa omaisuuden myynti, kiinteistön jalostus, ennakkoon rahastointi, remonttilaina, osakepääoman korotus tai edellisten erilaiset yhdistelmät.

Miten päätös tehdään?

Putkiremontista päättäminen on pitkä prosessi, johon on varattava runsaasti aikaa ja pidettävä monia yhtiökokouksia ja hallitusten kokouksia.

– Suunnittelu- ja urakkatarjouksia käsitellessään taloyhtiön kannattaa huomata, että halvin ei ole aina edullisin. Asiantuntijoiden pätevyys on putkiremontin onnistumisen kannalta tärkeämpi kuin hinta. Yksi suunnittelijoiden ja vastaavien työnjohtajien pätevyyden mittari on FISE Oy:n ylläpitämä pätevyydentoteamisjärjestelmä, joista saa tietoa myös meiltä SuLVIsta.

– Putkiremontista päättämisessä runsas tiedottaminen on avainasemassa, jotta osakkaat saadaan sitoutettua hankkeeseen. Asian myymiselle osakkaille on varattava valmisteluvaiheessa 1-2 vuotta aikaa. Urakoitsijoiden valinnan yhteydessä järjestetään heidän esittely asukkaille ja annetaan urakoitsijoille puheenvuoro.

– Työn aikana sitten tiedotetaan aina tarvittaessa urakan aikataulusta, työn etenemisestä ja mahdollisista muutoksista, Kontturi sanoo.

Miten remonttia johdetaan ja valvotaan?

Putkiremontti on rakennusluvan vaativa toimenpide, mikä edellyttää hankkeen suunnittelutyön johtajaksi ja eri suunnitelmien koordinoijaksi pääsuunnittelijan.
 
Hankkeen hyvä johto ja valvonta ovat sen onnistumisen edellytys. Ammattilaisten palkkaaminen näihin tehtäviin on paikallaan.

– Mikäli taloyhtiö ottaa itse hoidettavakseen johdon ja valvonnan, on sillä suuri riski ajautua remontin aikana ongelmiin. Isännöitsijän ja hallitusten jäsenten aika eivät yleensä riitä tehtävien hoitamiseen.

– Projektipäällikkö on koko hankkeen läpi vievä, taloyhtiön valitsema asiantuntija, joka on mukana tai vetää jo hankesuunnittelun.

– Valvojan tehtävänä on seurata, että urakka etenee suunnitelman mukaan. Hän tekee myös työn aikana käytännön vaatimia nopeita päätöksiä, Kontturi selvittää.

Yhteistyön sujuminen taloyhtiön ja urakoitsijan välillä varmistetaan nimeämällä molemmille osapuolille yhteyshenkilöt, jolloin tiedon kulku hoidetaan pelkästään heidän kauttaan. Näin vältytään ristiriitaiselta tiedolta ja sekaannuksilta.
Projektipäällikkö, valvoja ja yhdyshenkilö ovat eri tehtäviä, mutta käytännössä niitä voi hoitaa samakin henkilö.

Riittääkö tekijöitä?

Perinteisesti on ajateltu, että putkiremontit on suoritettava vuoden lämpimänä aikana. Nykyisin ei ulkoilman lämpötilalla ole enää asiassa merkitystä.

– Esimerkiksi talon lämmönlähteen vaihtaminen ja samassa yhteydessä tehty linjasäätö- ja sulkuventtiileiden sekä huoneistokohtaisten patteriventtiilien uusiminen kolmiportaisessa kerrostalossa tapahtuu parhaimmillaan yhdessä työpäivässä, kun hanke on ennakkoon hyvin suunniteltu. Näin ripeässä toiminnassa ei pakkanen pääse puremaan asukkaita.

– Usein unohdetaan, että urakoitsijoillakin on kesälomat. Tästä syystä voi olla vaikeata, ainakin jossakin päin maata, saada urakoitsijaa työhön kesäaikana, joka ehkä olisi asukkaille paras ajankohta.

– Kannattaa siis tehdä tarjouspyynnöt riittävän aikaisin ja mainita niissä toivottu toteutusajankohta. Jos se ei sovi urakoitsijalle, niin aina voidaan pyytää urakoitsijalta omaa ehdotusta toteutusaikataulusta, Kontturi muistuttaa.
Kontturin mukaan tulevaisuus näyttää valoisalta, sillä lvi-alalle on tulossa runsaasti opiskelijoita.

–  Toisen asteen oppilaitoksissa oli kevään 2006 yhteishaussa keskimäärin kaksi ensisijaista hakijaa yhtä aloituspaikkaa kohti.

– Ammattikorkeakouluissa oli samaan aikaan yhtä alamme opiskelupaikkaa kohden kolme hakijaa. Kyllä tekijöitä siis tulevaisuudessa riittää, kunhan pidämme huolta nuorista ja heidän opettajistaan.