Taloyhtiön

Osakkeenomistajat vertailevat nyt hanakasti putkiremonttien kustannuksia ja käsityksiä edullisista ja kalliista menetelmistä vaihdetaan mieluusti talon asukkaiden, mutta myös putkiremontin jo läpikäyneiden kanssa. Tässä muutamia esimerkkejä suunnitteluista, osin jo toteuttamisvaiheeseenkin edenneistä putkiremonttitapauksista. Ne osoittavat selkeästi, että yhtenäistä hintatasoa on mahdotonta löytää, koska jokainen kiinteistö ovat teknisiltä lähtökohdiltaan erilainen, niin myös jokainen taloyhtiö - päätöksentekijät ovat tarpeineen ja ajatuksineen - omansalainen.

Talo A

Korjausmenetelmien kustannusvertailu voidaan aloittaa esimerkistä, jossa lähtökohtana on 60 neliön huoneisto ja taloyhtiössä toteutetaan perinteinen, uusiva putkiremontti, jonka elinkaareksi lasketaan 50 vuotta. Uudet putket sijoitetaan entisille reiteille, kylpyhuoneeseen asennetaan uusi vesieriste, lattialämmitys, kalusteet ja kaakelit uusitaan. Kustannukset ovat 600 euroa neliöltä.

Elinkaarikustannus neliötä kohden kuukaudessa on 1,00 euroa 50 vuoden elinkaarella laskettuna.

Jos taloyhtiö toteuttaakin remontin niin, että putket uusitaan, mutta putket sijoitetaan pintavetoina, tehdään samalla myös uudet vesieristeet ja uudet laatoitukset sekä asennetaan uudet kylpyhuonekalusteet, tällöin kustannukset ovatkin hieman edullisemmat, 500 euroa neliöltä.

Elinkaarikustannus 50 vuodelle laskettuna on 0,83 euroa neliöltä kuukaudessa.

Kolmantena vaihtoehtona tarkastellaan pinnoitusvaihtoehtoa, jossa asuntokohtaiset viemärit pinnoitetaan, talon kaikki vesijohdot pinnoitetaan, kylpyhuoneiden kalusteet uusitaan ja vesieristeet tehdään, pohjajohdot talon alla sukitetaan ja uusitaan sekä tehdään siihen liittyvät korjaukset. Tällöin korjauskustannukset ovat asuinneliötä kohden 308 euroa ja elinkaarikustannus laskettuna 15 vuodelle 1,86 euroa neliöltä kuukaudessa.

Talo 2

Vuonna 1927 valmistuneessa asunto-osakeyhtiössä päätetään tehdä putkiremontti pinnoittamalla, jossa pinnoitetaan huoneistoissa sijaitsevat viemärit ja viemärihajoittimet sekä pystynousut, kalusteita ei uusita, eikä tehdä sähkötöitä.

Kustannukset ovat arviolta 190 euroa asuinneliöltä.

– Tässä tapauksessa asukkaat päättivät, että tehdään vain pinnoitus, vaikka taloyhtiö on vanha ja putkisto huonossa kunnossa. Putkiremontti on tehty kertaalleen joskus 60-luvulla, mutta siitäkin on siis aikaa. Kosteiden tilojen tasoa olisi pitänyt nostaa, mutta osakkeenomistajat lähtivät siitä, että kunhan saadaan remontissa putket ja viemärit, jotka pitävät vettä, se riittää. Miltä esimerkiksi kunkin huoneiston kylpyhuone näyttää, se jää tässä tapauksessa kunkin omaksi asiaksi, Räty kuvailee taloyhtiöstä, jossa on 29 huoneistoa.

Huoneistojen keskikoko on 71 neliötä. 
Lopullinen korjauskustannus tulee olemaan Rädyn mukaan hieman yli 200 euroa, koska lisätöitä on jouduttu tekemään ennakoitua enemmän.

Tapaus KM

-Olemme pohtineet sitä, minkä takia vuonna 1950 valmistuneessa taloyhtiössä päädyttiin pelkästään putkiston pinnoitusratkaisuun, mutta ei sähköjärjestelmän uusimiseen, vaikka he olisivat saaneet 500 euron hintaan putkiston pinnoituksen sähkötöineen päivineen ja siten sähköjärjestelmänsäkin tämän päivän tason edellyttämään kuntoon. Nyt he tekevät pelkän pinnoituksen taloyhtiössä, jonka kylpyhuoneissa ei ole vesieristeitä ja ongelmia on ollut niin vesieristeiden kuin kosteusvaurioidenkin kanssa, Räty pohtii valittua korjaustapaa, jonka kustannukset ovat arviolta 330 euroa asuinneliöltä.

Hän ennustaa, että lopulliset kustannukset tulevat tässäkin tapauksessa hieman nousemaan. Se johtuu siitä, että alunperin on ajateltu, ettei vesikalusteita tarvitse pinnoitusremontissa uusia. Kun ne sitten joudutaan irroittamaan, sen jälkeen usein huomataan niiden todellinen kunto ja se, että ne onkin pakko uusia.

– Veikkaan, että tässäkin tapauksessa hinta on käytännössä 400 euroa, kun kalusteiden uusimisesta ja muista lisätöistä aiheutuvat kustannukset tulevat nyt annetun kustannusarvion päälle, Räty sanoo.

Miksi taloyhtiö ei tee myös sähköremonttia, on se toinen kysymys, johon Räty tässä tapauksessa tarttuu. Hänen mielestään taloyhtiöiden kannattaisi ehdottomasti yhdistää putkiremontteihinsa sähköjärjestelmien ajan tasalle saattaminen.

Viime vuonna toteutetuissa sähköremonteissa kustannukset liikkuivat Rädyn mukaan 5 000 eurosta 7 000 euroon huoneistoilta, jolloin keskimäärin hinta oli noin 6 000 euroa huoneistolta. Tällaisessa remontissa on silloin saatettu sähköjärjestelmä nykyajan vaatimusten tasolle, mutta lisäksi parannettu teknisiä valmiuksia esimerkiksi antenni- ja puhelinverkon osalta, lukitusjärjestelmän kannalta saatu esimerkiksi ovipuhelimet tai parannettu pihavalaistusta ja saatu autojen lämmitystolppia.

Talo K

Osakkaat tehneet muutoksia huoneistoissaan, esimerkiksi purettu kevyitä väliseiniä ja muutettu wc-tiloja kylpyhuoneiksi, uusittu kylpyhuoneiden ja wc-tilojen lattia- ja seinäpinnoitteita omina töinä, märkätilojen vesieristyksien kunnosta ei täyttä varmuutta, keittiökalusteita muutettu alkuperäisestä, esimerkiksi tiskipöydän mallit ja paikat ovat muuttuneet, vesikalusteita uusittu osakkaiden toimesta, ammeita poistettu, useita vesivahinkoja korjattu ja kuivattu, tehty muutoksia kellaritiloissa sijaitsevissa saunatiloissa, uusittu tonttiviemäri, uusittu sähköpääkeskus ja nousut, liitytty kaapelitelevisioverkkoon ja uusittu taloverkko, tehty kellarin putkieristeissä asbestikorjauksia, viemärit kuvattu, asennettu vedenkäsittelylaite, tehty putkiston kuntotutkimus ja uusittu ullakon ilmanvaihtoa - isännöitsijän antama tilannekuvaus vuonna 1946 valmistuneesta kerrostalosta, jonka huoneistoala on 3 240 neliötä.

Tilannekuvauksen pohjalta on lähdetty suunnittelemaan, mitä korjauksia pitäisi vesi- ja viemärijärjestelmälle tehdä.

Sen pohjalta on syntynyt kolme korjausvaihtoehtoa, joita ovat putkien uusiminen piiloasennuksena entisille reiteille tai putkien uusiminen siten, että runkojohdot sijoitetaan piiloon, kytkentäjohdot pinnalle tai entisten putkien pinnoittaminen.

– Vaihtoehdot menevät yhtiökokoukseen ja osakkaat tekevät päätöksen, mitä nyt sitten valitsevatkin, Räty kiteyttää hankkeesta, jonka kustannukset vaihtelevat toteuttamistavasta riippuen 412 eurosta 780 euroon asuinneliöltä.

Taloyhtiössä on pohdittu Rädyn mukaan sitä, että putket uusittaisiin mieluummin piiloasennuksena kuin vedettäisiin pintaan, koska putkistolle käytettävissä olevat tilat ovat hyvin ahtaat.

– Asukkaat ovat tosissaan sitä mieltä, että 0,1 neliötäkään ei voi putkistolle antaa. Tilaa ei yksinkertaisesti ole, Räty kertoo.

– Talo on joka tapauksessa niin vanha, että sähköt pitäisi laittaa uusiksi ja vesieristeetkin puuttuvat. Osa asukkaista tuntuu pitävän tärkeänä, että paikat laitetaan sellaiseen kuntoon, että ne kestävät 50 vuotta, mutta on siellä toki sitä pinnoitusvaihtoehtoakin katseltu ja mietiskelty, Räty kertoo valmisteluprosessista.

Mikäli vesi- ja viemäriputket aiotaan uusia piiloasennuksena, kustannukset vesi- ja viemäritöistä sekä tarvittavista sähkötöistä ovat arviolta 660 euroa asuinneliöltä.
Elinkaarikustannus on laskettu 50 vuodelle, jolloin se olisi 1,1 euroa asuinneliöltä kuukaudessa.

Toisessa vaihtoehdossa on suunniteltu putkien uusimista osin vanhoihin, osin uusille reitelle ja pintavetoina, rakennustekniset työt ja sähkötyöt kaikkineen olisivat tuolloin 780 euroa asuinneliöltä.

Elinkaarikustannus on laskettu 50 vuodelle, jolloin se olisi 1,3 euroa asuinneliöltä kuukaudessa.

Kolmannessa vaihtoehdossa on laskettu entisten putkien ja viemäreiden pinnoittamisesta aiheutuvat kustannukset kaikkineen 412 euroa asuinneliöltä. Pinnoituksen elinkaarikustannus on laskettu 20 vuodelle, jolloin kuukausittainen maksu olisi 1,71 euroa asuinneliöltä kuukaudessa.

– Pinnoitusvaihtoehdossa elinkaariodotus on 20 vuotta, joka on sinällään jo riski ja edellyttää, että työn pitää onnistua hyvin. Me lähdemme tietenkin tässä laskelmassa siitä, että työ onnistuu. On syytä kuitenkin muistaa, että urakoitsijan takuu saattelee putkiston pinnoittamista kymmeneen vuoteen saakka, mutta jos se menee rikki 10 ja 20 vuoden välissä, niin silloin siihen ei ole mitään takuuta,  eikä korvausmahdollisuutta, Räty muistuttaa.

Tapaus X

Merkilliseksi esimerkiksi Räty luonnehtii seuraavaa tapausta, jossa hankittiin urakoitsijoilta kahdet laskelmat - uusivasta putkiremontista ja pinnoituksesta.
– Kysymyksessä oli sen verran iso kohde, useampia taloja, että suuri urakoitsija tarjosi putkien uusimista pinta-asennuksena uusille reiteille. Työ sisältäisi vesieristeiden teot, pintarakenteet, laatoitukset ja kylpyhuoneiden sähköistyksen parantamisen tämän päivän tasoon. Sähköjärjestelmän nousujohtoja ei olisi tarkoitus tehdä, vaan saattaa vain kylpyhuoneiden sisäpuoliset sähköjärjestelmät tämän päivän tasoon, Räty kertoo hankkeen taustasta.

Tämän urakan hinta olisi urakoitsijan mukaan 390 euroa asuinneliölle. 50 vuoden elinkaariodotuksella kustannus on 0,65 euroa asuinneliölle kuukaudessa.

Toiseksi vaihtoehdoksi pyydettiin tarjous entisten johtojen pinnoituksista. Urakka piti sisällään vesijohtojen, asuntokohtaisten viemäreiden pinnoitukset, uudet vesieristykset, laatoitukset ja kalusteet sekä pohjajohtojen sukittamisen.

Urakoitsijalta saadun tarjouksen mukaan kustannus olisi 450 euroa asuinneliöltä. Elinkaariodotus on 20 vuotta, jolloin elinkaarikustannus kuukaudelta olisi 1,87 euroa asuinneliöltä.

– Asukkaat halusivat, että vesieristys pitää joka tapauksessa tehdä, joten siksi se haluttiin sisällyttää myös pinnoitusurakkaan. Tässä tapauksessa pinnoitusurakan kustannus olisikin 15 prosenttia kalliimpi kuin putkiston täysin uusiva remontti, Räty mainitsee.

Kyseinen esimerkki osoittaa hänen mielestään sen, ettei niin sanottu perinteinen putkiremontti ole välttämättä aina pinnoittamista kalliimpaa - tässä tapauksessa perinteisen remontin kuukausikustannus osakkeenomistajalle olisi 65 senttiä, pinnoittamisessa lähes kaksi euroa.

Taloyhtiössä asian käsittely on kesken. Hallitus ehdotti ensisijaisesti pinnoitusremontin teettämistä, vaikka se olisi ollut kustannuksiltaan kalliimpi.

Taloyhtiössä onkin nyt aika sekava tilanne, kun uusimisen ja pinnoittamisen kannattajat kiistelevät keskenään ja aika näyttää, miten siinä käy.

Pinnoittamisvaihtoehtoa esitettiin Rädyn käsityksen mukaan arvattavasti siksi, että pinnoitusmenetelmistä on syntynyt mielikuva helposta, vaivattomasta ja yksinkertaisesta remontista.

Pinnoitustapauksessakin, jos vesieristeet laitetaan, niin se  on isoin työ työaikaisen haitan ja ajan viemisen kannalta. Perinteistä putkiremonttia saatetaan vastustaa usein myös sillä perusteella, että oma kylpyhuone on hiljattain remontoitu.

Pinnoittamisesta päätettäessä on Rädyn mukaan kuitenkin hyvä tiedostaa se, että sen käyttöikä on arviolta lyhyempi kuin perinteisesti tehdyllä putkiremontilla saadaan aikaan.

– Kysymys on kuitenkin siitä, että asukkaat päättävät ja se, mitä tehdään, on heidän oma päätöksensä, Räty korostaa.

Talo U

Vuonna 1954 rakennettu vuokratalo, jossa on keskimäärin 32,6 neliön asuinhuoneistoja, päätettiin tehdä pinnoittamista perusteellisempi putkiremontti.

– Omistaja oli heti sitä mieltä, ettei pelkällä pinnoituksella pärjätä, vaan putket pitää korjata perusteellisemmin ja panna kaikki kerralla kuntoon. Teimme pohjajohdoissa kuvauksia ja totesimme, että ne ovat huonossa kunnossa, osin jo paikaltaan irronneita ja romahtaneita, joten ne joudutaan myös uusimaan. Urakkatarjous kohteesta on juuri saatu, Räty kertoo taustaksi.

Tässä tapauksessa saatu urakkatarjous merkitsee, että putkistojen uusimisesta pinta-asennuksena, keittiöiden korjaamisesta, mittavasta sähköremontista ja pohjajohtojen uusimisesta aiheutuu asuntoa kohden 23 800 euron kustannukset. Koska asuinhuoneistot ovat pieniä, remontin hinta asuinneliötä kohden nousee 730 euroon.

– Tässä hintaa nostaa pohjajohtojen uusimisen lisäksi mittava sähköremontti, joka on kuitenkin järkevä tehdä putkiremontin yhteydessä, Räty mainitsee hankkeesta, joka lähtee pian liikkeelle.