Taloyhtiön

"Kimpparemontti" on taloyhtiön remontin toteuttamiselle yksi varteenotettava vaihtoehto, joka toisi tullessaan kustannussäästöjä, mutta ennen kaikkea toiminnallisia ja laadullisia hyötyjä. Tämän asian nosti esiin isännöitsijä Antti Syrjälä puhuessaan Kiinteistöpostin 15-vuotisjuhlaseminaarissa isännöitsijän kokemuksista putkistoremonteissa.

Korjausrakentamisen määrä kasvaa, ammattitaitoisten suunnittelijoiden, urakoitsijoiden ja valvojien tarve kasvaa - miten korjausikään tuleva taloyhtiö voi varautua siihen, että sillä on putkistosaneerauksen toteuttamisen h-hetkellä käytettävissään paras mahdollinen remontin toteuttajakunta.

Isännöitsijäkonttori Oy:n aluejohtaja, isännöitsijä Antti Syrjälä AIT, ISA, JET piti yhtenä keinona valmistautumisessa tulevaan sitä, että sanaikäiset, samantapaiset ja toisiaan lähellä sijaitsevat taloyhtiöt teettäisivät remonttinsa "kimpassa".

- Kimpat eivät saisi olla suuria, vaan kohtuullisen kokoisia. Kimpassa taloyhtiöt kävisivät koko peruskorjaamisen ketjun lävitse yhdessä ja niin, että kaikissa taloyhtiöissä hanketta hoitaisi sama suunnittelu-, valvonta-, projektinjohto- ja urakoitsijakokoonpano, Syrjälä toi esiin.

Yhdessä tekemisestä olisi hänen mukaansa mahdollista saada kustannussäästöjä, mutta sitäkin tärkeämpinä hän piti niitä laadullisia ja toiminnallisia hyötyjä, joita hanke voisi tuoda tullessaan. Kustannuksia säästyisi luonnollisesti sitä kautta, että kun perustetaan yksi työmaa ja esimerkiksi hankinnat voidaan keskittää, se tuottaa säästöjä yksittäisiin työmaihin verrattuna.

- Näkisin kuitenkin, että ne toiminnalliset hyödyt, jotka mallilla olisi mahdollista saavuttaa, olisivat vieläkin suuremmat. Kun niin sanotusti koko kylä tuntisi hankkeen osapuolet, se helpottaisi remonttien läpiviemistä. Tutut tekijät olisi helpompi saada sitoutumaan hankkeeseen koko ajaksi. Kylälle tai kimpalle aiheutuisi vähemmän haittaa ja häiriötä työmaista, jotka voitaisiin viedä johdonmukaisesti läpi esimerkiksi viiden vuoden sisällä sen sijaan, että remontit ajoittuisivat hajalleen milloin minkin talon kohdalle.

Kimpparemontointi edellyttäisi luonnollisesti taloyhtiöiltä joustavuutta ja kimppafiilistä, jotta ne pystyisivät tekemään tarvittavat päätöksensä mahdollisimman samanaikaisesti. Tällä kuitenkin Syrjälän mielestä juuri turvattaisiin se, että taloyhtiöt eivät olisi ankaran kaupallisen kilpailun suurimpia uhreja, vaan turvaisivat hankkeensa onnistumisen ja saisivat sille varmemmin myös ne ammattitaitoisimmat tekijät.

– On aivan varmaa, että tulevaisuudessa korjausrakentamisessa myydään asiakkaille "eioota" suunnittelun ja toteutuksen osalta, elleivät asiakkaatkin varaudu tilanteeseen hyvissä ajoin - koko hankkeeseen kaiken kaikkiaan mieluummin vähän liikaa aikaa kuin liian nopeasti ja hätiköiden.

Tulevista putkistosaneerauksista selviytyminen on Syrjälän mukaan haaste niin isännöintiyrityksille itselleen kuin taloyhtiöiden hallituksillekin. Hänen mielestään on oltava järkevä ja realistinen siinä, mihin rahkeet todellisuudessa riittävät ja hankkia ulkopuolista asiantuntija-apua riittävän ajoissa.

Strategia tarvitaan ohjaamaan hankesuunnittelua ja toteutusta

Vaikka taloyhtiö ei sitten lähtisikään toteuttamaan putkistosaneeraustaan yhdessä toisen tai toisten taloyhtiöiden kanssa, yksittäisen hankkeen onnistumisen kannalta on tärkeintä välttää ainakin ne tyypillisimmät sudenkuopat. Sellaisiksi Syrjälä luetteli esityksessään riittävä strateginen suunnittelu on puuttunut, tekniset selvitykset ja tutkimukset ovat olleet vajavaisia, osakkaiden tahtotilan selvittäminen ja huomioiminen on ollut riittämätöntä, tiedottaminen on epäonnistunut, aikataulut ovat olleet väärät, projektinjohto, suunnittelu ja valvonta eivät ole sitoutuneet hankkeeseen, urakoitsijalla ei ole ollut riittävää työnjohtoa, työnaikaisia suunnitteluvastuissa on ollut epäselvyyttä, suunnitelmat ovat sisältäneet liikaa tulkintamahdollisuuksia, alihankintaketjut ovat olleet liian pitkät tai aikataulut ovat pettäneet.

Sama asia kääntäen eli mitä Syrjälän mielestä pitäisi tehdä sudenkuoppien välttämiseksi:

- Yksikään automaatio-, vesi-, lämpö-, ilmastointi- tai tilasaneeraus ei saa lähteä liikkeelle ilman huolellista teknistä esiselvitystä. Hyvään isännöintitapaan ja hallitustoimintaan liittyy ehdottomasti se, että kukin taloyhtiö teettää asiantuntevalla yrityksellä kuntoarvion ja sen jälkeen tarvittavat kuntotutkimukset.

- Ennen hankesuunnitteluvaihetta osakkaat pitää saada miettimään tahtotilaansa. En voi koskaan liikaa korostaa sitä, että osakkaiden ideoiden, toiveiden ja pelkojenkin kokoamisella saadaan paljon tietoa korjaushankkeen hankesuunnittelun ja jatkon taustalle. Iso ja merkittävä osa strategista suunnittelua on sekin, että taloyhtiön osakkaat miettivät isännöitsijän kanssa yhdessä, mitä muuta kiinteistölle kannattaa samanaikaisesti tehdä, kun putkiremonttiin ollaan joutumassa - onko lisärakentamismahdollisuuksia, voidaanko tiloja muuntaa, onko hissien tekeminen tässä yhteydessä vaihtoehto, onko talossa mahdollista tehdä lisäkerroksia ja muutenkin talon tilojen inventointi ja sitä kautta innovointi, Syrjälä evästi pohtimaan kiinteistön jalostamiseksi mahdollisesti täysin uuteen kuosiin.

- Strategiaa laadittaessa tulee miettiä asukkaiden ikärakenne. Kun tehdään putkisto- ja linjasaneeraustyö, niin sehän on samalla vuosikymmenien tuote, jonka pitää tuottaa hyötyä ja iloa osakkaille ja asukkaille tästä eteenpäin monta kymmentä vuotta.
 
Tiedottaminen hoitaminen alkaa jo ennen remonttia eli etukäteen laadittavassa toimintamallissa päätetään, miten tiedotetaan, mitä tiedotteita jaetaan, kuka hoitaa ja millä keinoin.

- Isännöitsijä ei ole putkisaneerauksen projektipäällikkö, vaan projektipäälliköksi tulee hankkia henkilö, jolla on ammattitaitoa, näkemystä, kokemusta, kapasiteettia, ja todellista sitoutumista taloyhtiön kannalta kenties sen suurimpaan hankkeeseen, Syrjälä jatkoi tärkeiden asioiden listaamista.

- Kun hankkeen osapuolia valitaan, on hallituksessa syytä käydä avoin keskustelu siitä, onko aivan kaikkea kilpailutettava. Mikään laki ei käske asunto-osakeyhtiötä kilpailuttamaan viimeisen päälle esimerkiksi suunnittelua. Putkistosaneerauksen suunnittelusta on edelleenkin turha olettaa saavansa kiinteää hintaa, koska tällainen hanke on yleensä aina suunnittelultaan niin laaja ja variaatioita sisältävä projekti, ettei kiinteä hinta ole ainakaan tilaajan etu.

- Ilman perusteellista hankesuunnittelua tehtävät projektit tulevat pitämään sisällään aivan liian paljon yllätyksiä ja yllätykset maksavat aina.