Taloyhtiön

Linjasaneerauksen ensimmäisiin vaiheisiin kuuluu hankesuunnittelu, jossa selvitetään muun muassa vaihtoehtoiset korjausmenetelmät ja puntaroidaan remontin hintaa. Taloyhtiön yhtiökokous vahvistaa tämän pohjalta linjasaneerausohjelman, jossa sidotaan kustannukset ja jonka perusteella pyydetään tarjoukset yksityiskohtaisesta suunnittelusta.

Hankesuunnittelu on putkiremontin merkittävimpiä vaiheita, jolla on kauaskantoiset vaikutukset, senior adviser, tekniikan tohtori Eino Rantala Ekosto Oy:stä muistuttaa.

- Kokonaiskustannuksista hankesuunnitelman osuus on pieni, ainoastaan joitakin prosentteja. Siihen kannattaa panostaa, jotta osakkaat saavat suuri sellaisen korjausvaihtoehdon, jonka haluavat.

Putkiremontin toteuttamiseen kuluu kaikkinensa aikaa kahdesta kolmeen vuotta, josta hankesuunnitelman tekeminen vie noin kolme kuukautta. Linjasaneerauksen hankesuunnitelma voi käsittää viemäri- ja käyttövesiverkostojen uusimisen lisäksi muun muassa sähköteknisiä ja ilmanvaihtoteknisiä töitä sekä kellaritilojen uusimisen.

Osakkaiden tarve
kartoitettava

Eino Rantalan mukaan on hyvin tärkeätä ottaa osakkaat huomioon heti remontin alkumetreistä lähtien. Sellaista mielikuvaa ei saa jäädä, että taloyhtiö ja isännöitsijä painaisivat päälle ja runnoisivat linjasaneerauksen läpi.

–Linjasaneerauksen lähtökohtana on kahden tavoitteen yhteensovittaminen. Toinen on se, mitkä ovat kiinteistön tekniset ratkaisut eli taloyhtiön tarpeet ja toinen on yksilön tarpeet niin kotinsa toimivuuden kuin asumismukavuudenkin kannalta.

– Osakkaiden tarve ja tahto remontin yhteydessä tehtävistä töistä ja omaan asuntoon kohdistuvista toimenpiteistä voidaan selvittää kyselyllä.  Hallitus käynnistää asukaskyselyn laatimisen.  Hyvin suunniteltuna ja toteutettuna se antaa myös lähtötietoa kuntoarvion laatijoille.

- Asukaskyselyssä on kysymyksiä muun muassa mahdollisista lämpötila- ja veto-ongelmista, asunnoissa olevista rakenteiden tai lvis-järjestelmien vioista sekä yhteistilojen toimivuuteen tai turvallisuuteen liittyvistä epäkohdista. Asukaskyselyn voi tehdä esimerkiksi isännöitsijä, sparraaja eli neuvonantaja tai kuntoarvioija.

Asukastarvekyselyt ovat nousseet Eino Rantalan mukaan suosioon viimeisen vuosikymmenen aikana. Siihen ovat oleellisesti vaikuttaneet osakkeenomistajien tiedon taso kasvu ja halu vaikuttaa. Kyselyn merkitys on sisäistetty melko hyvin osakkaiden keskuudessa ja on sellaisiakin taloyhtiöitä, joissa vastaprosentiksi on saatu sata.

Asukaskyselyn lisäksi linjasaneerauksen ensi töihin kuuluu taloyhtiön asiakirjojen kokoaminen ja niiden muuttaminen sähköiseen muotoon. Myös tämä työ kannattaa jättää Eino Rantalan mukaan ammattilaisen käsiin.

Tämän jälkeen on aika kutsua paikalle kuntoarvioija. Hän tekee kiinteistössä tarvittavat kuntoarviot ja tutkimukset huoneistoittain ja laatii yhteenvedon kiinteistön ja putkiston kunnosta.

Eino Rantala tietää, että mitä vanhempi taloyhtiö on kyseessä, sitä enemmän asukkaat ovat ehtineet vuosikymmenen mittaan tehdä omia remonttejaan. Näistä ainakin osa on mahdollista soveltaa yhteen suunnitelmissa olevan remontin kanssa.

Hankesuunnittelija
kartoittaa vaihtoehdot

Kun asiakirjapatteristo on saatu kasaan, valitaan hankesuunnittelija. Hänen tehtävänään on selvittää millä menetelmillä remontti on mahdollista toteuttaa, mitä mikin vaihtoehto maksaa ja miten nämä vaihtoehdot istuvat taloyhtiön ja sen osakkaiden tavoitteisiin.

Hankesuunnittelijalta kysytään niin ammattitaitoa, kokonaisuuden hallintaa, kokemusta kuin sosiaalisia taitojakin. Sparraajana toimiva Eino Rantala tietää, että inhimillinen ote vie asioita eteenpäin. Hän tähdentää, että taloa täytyy tarkastella kokonaisuutena: nähdä niin sanotusti koko pelikenttä, puntaroida eri reititysratkaisuja ja huomioida elinkaariajattelu.

Hänen mukaansa ei voida kylliksi korostaa sitä, että jo hankesuunnitteluvaiheessa sidotaan remontin kustannukset. Jos hankesuunnitelma on tehty huolella ja asianmukaisesti, vältytään jatkossa ikäviltä yllätyksiltä, lisäkustannuksilta ja aikataulutusongelmilta.

Linjasaneeraushankkeissa täytyy huomioida erilaiset toteutustavat, koska niillä vaikutetaan kustannusten lisäksi kiinteistön toimivuuteen, käyttökustannuksiin ja koko kiinteistön elinkaareen pidemmällä aikavälillä.

– Hankesuunnittelija tekee tavallisesti kolme neljä ehdotusta, joiden pohjalta taloyhtiön hallitus tekee esityksen yhtiökokoukselle. Hankesuunnittelu auttaa osakkaita tekemään tietoisia päätöksiä siitä, millaisia hankekokonaisuuksia lähdetään suunnittelemaan ja toteuttamaan.
Taloyhtiön yhtiökokouksen tehtyä oman päätöksensä päästään yksityiskohtaisempiin suunnittelu- ja urakka-asiakirjoihin. Yhtä kaikki kokousväki voi myös hylätä kaikki hankesuunnittelun vaihtoehdot tai pyytää lisäselvityksiä.

Viestintä
avainasemassa

Linjasaneerausta toteutettaessa kannattaa panostaa viestintään.

– Viestintä on suunniteltava ja sillä on oltava vastuuhenkilö hankesuunnittelun alusta lähtien. Viestintävastaava on keskeinen henkilö. Hänelle toimitetaan tietoa ja hän jakaa sitä kaikille osapuolille. Oman asiansa osaamisen lisäksi hänen on myös oltava luonteeltaan sellainen, että hän tulee toimeen ihmisten kanssa, Eino Rantala teroittaa.

Linjasaneerauksesta puhuttaessa epätietoisuus lisää tuskaa. Jos taloyhtiössä mennään huhujen varassa, on luvassa valtava vyyhti. Sen purkamiseen menee tolkuttomasti aikaa ja vaivaa kuin, jos tiedonkulku olisi hoidettu ajoissa ja asianmukaisesti.

– Viestinnän tarkoitus on oikean ja oikea-aikaisen tiedon toimittaminen kaikille hankkeen osallisille ja kohderyhmille. Tehokas viestintä sitouttaa osakkaat hankkeeseen ja toimii samalla ongelma- ja riitatilanteiden ennaltaehkäisijänä, Rantala tietää.

Linjasaneerauksien
määrä kasvaa

Eino Rantala laskee, että seuraavan kymmenen vuoden aikana linjasaneeraus on edessä noin puolessa miljoonassa asunnossa. Rahaa putkiremonteissa liikutellaan noin 10-14 miljardia euroa.

– Linjasaneeraus alkaa olla ajankohtainen, kun 30-40 vuotta sitten valmistuneessa talossa putkiston käyttöikä rupeaa tulemaan tiensä päähän. Iän lisäksi muita indikaattoreita ovat lisääntyneet putkirikot ja vahinkojen määrän kasvaminen.

– Paikoin maksetaan sitä vaihetta elementtirakentamisessa, jossa putket upotettiin rakenteisiin. Vuotokohtaa on hankala havaita, ja näin ollen saattaa mennä pitkäkin aika ennen kuin se huomataan. Monesti tässä vaiheessa tuhoa on syntynyt laajasti ja korjaaminen maksaa maltaita.
Tekniikan tohtori Eino Rantala toivookin, ettei enää sorruttaisi näihin vanhoihin ratkaisuihin.

– Saman ongelman ei tarvitse toistua sukupolvelta toiselle. Tänä päivänä on olemassa uudenlaisia menetelmiä ja näitä voidaan myös yhdistellä. Sekä paineputkistolle että viemäriputkistolle voidaan suunnitella erilaiset remonttiratkaisut, Rantala huomauttaa.

– Reitityksen täytyy olla selkeä ja avattava. Tämä on elinkaariedullisuutta. Kun linjasaneeraus toteutetaan kunnolla ja valvonta toimii, vältytään monelta harmilta.

Eino Rantala toivookin, että yhä enenevässä määrin linjasaneerauksen eri vaiheissa kiinnitettäisiin huomiota laatuun, eikä tuijotettaisi pelkästään tarjottuun hintaan - voi olla että halvin tarjous on käytännössä kallein toteutus.
– Kalliiksi tulee, jos useammaksi kymmeneksi vuodeksi tarkoitettu systeemi menee hajalle parissa vuodessa.

Työkaluja linjasaneerauksen
tilaajille ja toteuttajille

Putkisaneerausmarkkinat ovat valtavat, sillä 60-ja 70-luvun asuinkerrostalojen remontin tarve kasvaa lähivuosina merkittävästi. Lukuina tämä tarkoittaa yhteensä noin 470 000 kerrostaloasuntoa. Tarpeen tyydyttämiseksi tarvitaan tehokkaita menetelmiä, toimivia apuvälineitä, innovaatioita sekä tuottavuuden kasvua, tekniikan tohtori Eino Rantala Ekosto Oy:stä alleviivaa.

Monia taloyhtiöitä koskettavaan linjasaneerauksen pureutuu Suomen Rakennusinsinöörien Liitto RILin uusi ohje "Asuinkerrostalojen linjasaneeraus - hankeprosessi ja tekniset ratkaisut 60- 70-lukujen kerrostaloissa", jonka päätoimittajana ja pääkirjoittajana Eino Rantala on toiminut. Julkaisussa käsitellään muun muassa hankeprosessin eri vaiheita, eri osapuolten tehtäviä, rahoitusmuotoja ja viestinnän hallintaan.

– Olisi tärkeätä, että kaikille muodostuu yhtenäinen kuva linjasaneerausprosessista ja sen vaiheista nimikkeineen, jotta lopputuloksesta saadaan laadukas ja osapuolia tyydyttävä. Kirjassa kuvataan hankkeen kulku suunnittelusta teknisiin ratkaisuihin sekä tuotantoon ja työmaavaiheeseen.

Eino Rantala on ajattelut kirjan palvelevan niin osakkeenomistajia, hallitusten jäseniä, isännöitsijöitä, rakennuttajakonsultteja, suunnittelijoita, urakoitsijoita kuin materiaalitoimittajiakin, eli hyvin laajasti eri tahoja, joiden yhteistyönä linjasaneeraus toteutuu.

Kirja antaa Rantalan mukaan etenkin tilaajalle työkaluja tarve-, hanke- ja suunnitteluvaiheiden hallintaan.  Näissä vaiheissa taloyhtiöllä ja sen osakkailla on suurimmat mahdollisuudet vaikuttaa urakan laatuun, elinkaariedullisuuteen, energiatehokkuuteen, toimivuuteen ja hintaan.

– Tavoitteena on tuottaa osaavampia ja tiedostavampia tilaajia.

Itsekin useassa taloyhtiön hallituksessa jäsenenä ja neuvonantajana toimiva Rantala muistuttaa, että työkalut tilaajan aseman vahvistamiseksi ovat tarpeellisia. Erityisesti tämä ilmenee alueellisissa korjaushankkeissa, joissa tavoitteena on toteuttaa hankkeet suurempina kokonaisuuksina edullisemmin ja laadukkaammin.

Alueellisten yhteisten hankkeiden hän soisi lisääntyvän. Tyyppitalojen pohjien ja toteutuksen yhdenmukaisuus mahdollistaa teollisen korjaamisen ja paremman tuottavuuden.

Monelle mattimeikäläiselle tämän päivän linjasaneerausmenetelmät ovat vieraita. Uusia menetelmiä on kehitetty ja osasta niistä on ehtinyt kertyä kokemuksiakin. Rakennusinsinöörien liiton julkaisemassa ohjeessa selvitetään eri linjasaneerausvaihtoehtoja, muun muassa moduuli- ja järjestelmäratkaisuja sekä sujutusta ja pinnoitusta.

Kirjasta löytyy myös suunnittelijoiden malliratkaisuja kuvineen ja perusteluineen. Mukana on niin ikään 3D-kuvia, joiden Eino Rantala arvelee helpottavan päätöksentekoa mottonaan "sitä saa mitä tilaa".