Taloyhtiön

Kuntotutkimus, vuotohistoria ja hankesuunnitelma
hallituksen tärkein selusta putkiremonttipäätöksille
Jos julkisivuremontti lähti 15-20 vuotta sitten liikkeelle niin, että paikalle kutsuttiin urakoitsija, joka arvioi, mitä julkisivuille pitäisi tehdä ja mitä se maksaa, näin ei toimita enää. Nyt teetetään kuntotutkimukset ja laaditaan hanke- ja toteutussuunnitelmat ennen kuin varsinainen työ voi alkaa. Samansuuntaista kehitystä on tapahtunut putkiremonteissakin. Jos taloyhtiö vielä muutama vuosi sitten innostui putkiston pinnoittamisesta taloyhtiölle helppona ja edullisena korjaustapana, nyt siihen voidaan edelleenkin päätyä, mutta huomattavasti perusteellisemman ja kattavamman valmisteluprosessin kautta.

Taloyhtiöt osaavat jo kiitettävästi käyttää apunaan alan asiantuntijoita, putkiston kunto selvitetään etukäteen, hankesuunnitteluvaiheessa puntaroidaan remontin laajuutta ja saadaan tietoa käytettävissä olevista korjausvaihtoehdoista, joista valitaan ”meidän taloyhtiölle paras” ja tehdään lopullinen päätös korjaamisesta.

- Putkiremonttien suunnittelussa on päästy siinä mielessä hyvälle tolalle, että remontin jakaantuminen kolmeen vaiheeseen - hankesuunnitteluun, suunnitteluun ja toteutusvaiheeseen -  on mennyt kentällä varsin hyvin läpi. Nykyisin hankesuunnittelua pyydetään poikkeuksetta, koska on ymmärretty, että se on tärkein vaihe - siinä selvitetään menetelmät, millä tehdään, miten tehdään ja sen jälkeen pistetään suunnitelma paperille, toimitusjohtaja Reijo Patronen kommentoi oman insinööritoimistonsa kokemuksia viimeisten kymmenen vuoden ajalta, jolloin hän työntekijäkuntineen on ollut mukana varsin monen taloyhtiön putkiremontin suunnittelussa, mukana myös kaksi Suomen  suurinta asunto-osakeyhtiötä, lähes 800 huoneiston taloyhtiö Helsingin Kalliossa ja lähes 700 huoneiston taloyhtiö Vuosaaressa.
 
– Mutta vaikka sanoinkin, että hankesuunnittelu on mennyt hyvin taloyhtiöissä läpi, niin siitä huolimatta meille tulee vieläkin tarjouspyyntöjä, joiden perusteella näyttää siltä, ettei taloyhtiö ole osannut tehdä hankesuunnitelmansakaan pohjalta päätöstä, miten putket pitäisi korjata, Patronen kuvailee.

Tai sitten hankesuunnitelma on ollut toimistopäällikkö Esko Lahtisen mukaan siinä määrin vaatimaton, ettei se ole antanut selkeitä suosituksia korjaustavasta. Silloin saattaa käydä niin, että vaikka hankesuunnitelma on jo olemassa, varsinaisessa suunnitteluvaiheessa joudutaankin käymään korjaustapavaihtoehdot uudestaan läpi.

– Hankesuunnitelmien laatu on osoittautunut melko tavalla kirjavaksi, koska monenlaisia tekijöitä tuntuu olevan, lvi-insinööri Esko Lahtinen lausuu.

Putkiremonteissa, joissa lähdetään uusimaan esimerkiksi kylpyhuoneita ja niiden vedeneristeitä, uudistetaan käyttövesiputkistoa, tehdään jotakin uudistuksia keittiönkin, liitetään mukaan käyttämättömien kellaritilojen saneeraamiset vaikkapa saunalle tai kiinteistöpesulalle, harkitaan ullakkorakentamista, silloin hankesuunnittelu astuu kuvaan mukaan automaattisesti. Mutta teettääkö taloyhtiö hankesuunnitelman silloin, kun se etukäteen toivoo remontin tekemistä niin sanotusti kevyemmin esimerkiksi vain viemäriputkien pinnoittamisena, Esko Lahtinen?

– Kyllä hankesuunnitelma pitäisi tehdä silloinkin, koska sehän on tällaisissakin remonteissa yhtä tärkeä. Hankesuunnittelun aikana pohditaan juuri sitä, mitkä ovat oikeat menetelmät korjata putkistoa, minkälaisessa kunnossa kiinteistön putkistot nyt ovat, onko ne mahdollista peruskorjata tai käsitellä jollakin ei-uusivalla tavalla vai pitääkö käyttää muilla menetelmillä. Hankesuunnittelu on tärkeä ai-na ja siksi, että se antaa todelliset tiedot päätöksenteon pohjaksi ja sillä voidaan myös varmistua, että taloyhtiön putket voidaan käsitellä ja uusia pinnoittamalla, Lahtinen korostaa hankesuunnittelun merkitystä kaikissa tapauksissa.

Pinnoittamisella, perinteisellä ja
yhdistelmillä paikkansa

- Pinnoittaminen on erittäin hyvä asia ja esimerkiksi kemian teollisuudessa pinnoitetaan uusia putkistoja ihan systemaattisesti, jotta ne kestäisivät kemikaaleja ja materiaaleja, joita putkissa virtaa, Lahtinen toteaa.

– Mutta silloin jos lähes loppuun käytettyä putkistoa, kuten taloyhtiöissä yleensä käyttövesiputket ovat, niin silloin tulee hyvin tarkkaan harkita  pinnoittamista ja miettiä, mitkä ovat riskit ja huomioida, kuinka pitkäikäinen putkisto sillä tavalla saadaan. On syytä arvioida etukäteen niitä kustannuksia, joita voi syntyä vahinkojen seurauksena, esimerkiksi messinkiliitosten murtumisista johtuen, ja sitten vertailla niitäkin kustannuksia suhteessa siihen, kannattaako käyttövesiputkisto uusia vai pinnoittaa, Lahtinen miettii käyttövesiputkiston pinnoittamiseen liittyvistä seikoista.

Esko Lahtinen ja Reijo Patronen korostavat sitä, että heidän tehtävänään alan asiantuntijoina ja kokeneina ammattilaisina on kertoa taloyhtiöiden hallituksille kaikista käytettävistä vaihtoehdoista, varsinkin kun taloyhtiöissä, eikä isännöitsijäkunnassakaan ole välttämättä riittävästi tietoa erilaisista korjausmenetelmistä tai siitä, miten kiinteistön putkiston todellinen kunto mahdollisesti rajaa niiden käyttömahdollisuuksia, korjauskustannuksista tai putkiston tulevasta käyttöiästä.

– Hankesuunnittelussa jokaisessa kohteessa lähdetään liikkeelle valkoiselta paperilta, täysin avoimelta pohjalta tarkastelemaan taloyhtiön putkiston saneeraamisen vaihtoehtoja kuntotutkimukseen ja taloyhtiön vuotohistoriaan perustuen. Eli mitkä realiteetit taloyhtiön putkistossa on ja miltä kannalta asioita lähdetään tarkastelemaan, mitkä todelliset vaihtoehdot ovat, Lahtinen kuvailee hankesuunnittelua.

Vuotohistoriaan ei pidä Lahtisen kokemuksen mukaan tuijottaa yksisilmäisesti, koska sehän yleensä kertoo menneistä tapahtumista, eikä sillä pystytä arvioimaan ja ennakoimaan tulevaa toisin kuin kuntotutkimuksella.

– Eilisiltana viimeksi tästä asiasta keskusteltiin erässä hallituksessa, kun yhtiön vuotohistoria ei näytä kovin huonolta, mutta kuntotutkimuksessa kuitenkin suositellaan, että vuosina 2011 -2012 pitää ryhtyä remonttiin. Tilanne herättää ristiriitoja ja osa uskoo mieluummin vuotohistoriaan ja osa kuntotutkimukseen. Mutta onko vuotohistoria oikea indikaattori, mitäs jos taloyhtiössä tapahtuukin seuraavana vuonna viisi  20 000 euron vahinkoa? Minun mielestäni vuotohistoria ei ole hyvä, eikä luotettava kuvaaja, koska se kertoo pelkästään, mitä siihen mennessä on sattunut tulemaan, Lahtinen sanoo.

VTT:n Insert-tutkimukseen sisältyneestä asukaskyselystä kävi ilmi, että noin puolessa putkiremontin tehneistä tai sitä suunnittelevista taloyhtiöistä oli tehty kuntotutkimuksen. Patrosen toimiston tekemissä kohteissa kuntotutkimus on ollut tehtynä suurimmassa osassa. Jos kuntotutkimus puuttuu, se yleensä teetetään, koska siitä hyötyy erityisesti taloyhtiön hallitus: – Silloin hallituksen on helpompi esittää ja perustella yhtiökokoukselle, minkä takia putkiremontti pitää tehdä,  Patronen mainitsee ja muistuttaa, että myös asbestikartoitus ja PAH-yhdisteiden selvittäminen kuuluvat aina putkiremontin valmisteluprosessiin.

– Viemäriputkien pinnoittaminen on yleensä aina se toinen vaihtoehto perinteiselle putkiremontille monissa tai suurimmassa osassa taloyhtiöitä. Joissakin tapauksissa viemärit ovat kuitenkin kuntotutkimuksen mukaan huonossa kunnossa,  niissä on ollut paljon vuotoja ja kunto silmämääräisestikin tarkasteltuna niin huono, että  silloin osakkaatkin ymmärtävät, ettei tällaisia putkia voi pinnoittaa, eikä pinnoittaminen tule silloin korjaustapana kysymykseen. Olin yhdessä taloyhtiössä, minkä hallituksen kokoukseen pinnoittajaurakoitsijakin tuli mukaan. He olivat etukäteen tutustuneet kyseisen taloyhtiön putkiston kuntotutkimusraporttiin ja ilmoittivat sitten kokouksessa, että eivät suosittele putkiston pinnoittamista, Lahtinen kertoo käytännön esimerkkinä ja osoituksena siitä, ettei ole urakoitsijankaan etu lähteä tekemään työtä, jossa on liian paljon riskitekijöitä ennustamisen kannalta.

Missä kunnossa
vedeneristeet?

Usein kerrostalon alapohjassa kulkevien pohjaviemäreiden saneeraamisessa sukitus- ja sujutusmenetelmät ovat Lahtisen mukaan usein käyttökelpoisia:

–  Se on ykkössuositus silloin, jos putkia ei tarvitse kaivaa esiin, vaan ne voidaan peruskorjata sukittamalla tai sujuttamalla, hän sanoo.

– Pystyviemäreiden saneeraamisessa taas tulee eteen se kysymys, tehdäänkö kylpyhuoneissa jotakin muutakin. Jos ne modernisoidaan, silloin kannattaa uusia viemärit ja vesijohdot,  Patronen pohtii perusteita niin sanotun perinteisen putkiremontin teettämisen suuntaan.

– Näin on, mutta korjaustavan valinta ei lähde liikkeelle aina välttämättä siitä kylpyhuoneen modernisointitarpeesta, vaan vedeneristeiden tilasta. Joskus kylpyhuoneissa tehdään etukäteen kosteuskartoituksia, jotka voivat sitten kertoa omaa kieltään tilojen ja rakenteiden kosteuspitoisuuksista, vaikka kartoitukset ovat tekotavaltaan kovin vaihtelevia ja raportit tulkinnallisia tekijästä ja mittaustavoista riippuen, Lahtinen mainitsee.

– Pintakosteusmittaukset antavat erilaista tietoa riippuen siitä, mitataanko kosteuspitoisuuksia kylpyhuoneessa aamu- vai iltapäivällä, mutta siitä huolimatta, jos niissä todetaan, että kylpyhuoneiden vedeneristeet ovat peruskorjauksen tarpeessa, niin sitä kautta remontin lähtökohta ja kylpyhuoneiden systemaattinen peruskorjaus on mielekkäämpi toteuttaa. Ja sitä kautta tulee mahdolliseksi useampien erilaisten menetelmien käyttö niin viemäreiden, vesijohtojen uusiminen kuin niiden pinnoittaminenkin. Toisin päin sanoen taas niin, että  jos todetaan, ettei kylpyhuoneille tehdä mitään, viemäreiden korjaamisessa ei ole oikeastaan muuta korjausvaihtoehtoa kuin pinnoitusvaihtoehto, hän jatkaa.

Pinnoitusvaihtoehdoissa on siis huomionarvoista Lahtisen mukaan juuri se, että silloin ei tarvitse uusia esimerkiksi kylpyhuoneisen vedeneristystä nykyvaatimusten mukaiseksi.

– Jos taas tehdään lattiaan reikä esimerkiksi uusien putkiliitosten vuoksi, silloin vedeneristys pitää korjata ja tehdä muuten kuin paikkaamalla. Käytännössä se tarkoittaa kylpyhuoneen rakentamista kauttaaltaan nykymääräysten mukaiseksi, hän vielä jatkaa korjaustavan valintaan liittyvistä vaiheista.

Lattiakaivojen vuotoriskeihin pitäisi Patrosen mielestä kiinnittää huomiota erityisesti silloin, jos vedeneristystä ei lähdetä kylpyhuoneessa uusimaan:

– Lattiakaivot kylpyhuoneissa ovat usein tyypillisin vuotokohta ja suuri riskikohta. Kylpyhuoneisiin on mahdollisesti vuosien saatossa tehty uusia lattioita, asennettu korokkeita lattiakaivoihin, liitetty pesukoneen tai ammeen poistoputkia, mutta liitokset kaivoon eivät välttämättä ole kunnollisia ja riittävän tiiviitä, varsinkin jos lattiassa onkin vanha valurautakaivo, Patronen muistuttaa liitoksista ja yksityiskohdista, jotka pitäisi myös korjaustarvetta arvioitaessa ottaa huomioon.

– Usein samassa tilassa lattiakaivon vierestä kulkevat myös kylpyhuoneen patterin putket. Putkihormista patterille tulevat putket siis kulkevat lattiassa ja ovat erittäin altiita ulkopuoliselle ruostumiselle. Tällaisiakin vuototapauksia on tapahtunut paljon, Lahtinen sanoo.

Asunto-osakeyhtiölain
säädöksiä ei voi
jättää huomioimatta

Viime aikoina ovat lisääntyneet myös sellaiset putkiremontit, joissa käytetään ja yhdistetään erilaisia tarjolla olevia korjaustapoja - voidaan sujuttaa ja sukittaa pohjaviemärit, pinnoittaa pystyviemärit tai tehdä putkistolle uusia kulkuväyliä, piilottaa pintaan vedetyt putket esimerkiksi valmiisiin elementteihin tai jättää putket pintaan.

– Yhdistelmäratkaisuja käytettäessä on kuitenkin tarkkaan suunniteltava ja pohdittava toteutus niin, että saadaan aikaan loogiset ja mielekkäällä tavalla kannattavat ratkaisut, Lahtinen muistuttaa.

Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää osakkaiden tasapuolista kohtelua ja tämä on yksi asia, jota ei voi Lahtisen mukaan jättää koskaan putkiremonteissakaan huomiotta. Tasapuolisen kohtelun vaatimus on herkästi vastassa, jos korjaustapa merkitsee sitä, että joihinkin asuntoihin tulee uusia putkia ja toisiin ei. Yhtiöjärjestyksessä mainittuihin neliöpinta-aloihin taas törmätään silloin, jos putkiston koteloimiseen tarvitaan lisäneliöitä jonkun asunnosta, jonkun kohdalla taas ei.

– Sen takia putkiremontissakaan ei voi suinpäin lähteä toteuttamaan jotakin, vaikka se olisi fiksu ratkaisu, ellei ole otettu huomioon sitä asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen kannalta. Siksi asiat täytyy pohtia kunnolla ja tarkastella monelta suunnalta, mitkä ovat ne todella järkevät ratkaisut ja saavutetaanko niillä todelliset hyödyt, Lahtinen kuvailee kokemukseenkin perustuvaa toimintatapaa.

Hintavertailu
on vaikeaa

Putkiremonttia ei voi ajatellakaan yhteismitallisena käsitteenä, koska ei ole olemassa kaikkiin taloihin sovellettavaa yleispätevää putkiremonttia. Taloyhtiöt ovat omansalaisia, niin myös rakennukset.

Lahtinen kertoo kolmesta taloyhtiöstä, joista kaksi niistä sijaitsee Tapiolassa, kolmas Konalassa.

– Olen tehnyt hankesuunnitelmat kaikkiin kolmeen talo-yhtiöön ja täytyy sanoa, että vaikka ne ovat saman arkkitehdin ja samoilla asuntopohjilla toteutettuja taloja, putket eivät kuitenkaan kulje niissä täsmälleen samoissa paikoissa. Kaikissa kolmessa tapauksessa putkiremontin loppuratkaisukin, mihin päädyttiin,  oli erilainen, hän kertoo.

Jos ei ole yleispätevää putkiremonttia, ei ole keskimääräistä, eikä yleispätevää putkiremontin hintaakaan. Miehet korostavat sitä, että putkiremontin kalleutta tai halpuutta on käytännössä mahdotonta vertailla. Yksi seikka on siinä, että putkiremontin neliöhinta ei kerro, mitä asioita remontissa on tehty - onko jouduttu kunnostamaan putkistoa kaikilta osin, vaikkapa tonttiliittymään asti, vai tehty vain pohja- ja pystyviemäriputkien pinnoittaminen?
 
– Mikä on keskipinta-ala, sekin tässä vaikuttaa. Minun kohteissani putkiremontin  kustannuksista puhuttaessa äärilaidat ovat olleet 300 euroa ja 980 euroa per neliö, mutta molemmissa tapauksissa neliöjakaja on ollut erilainen. Huoneistojen keskipinta-ala on tuossa pienemmässä ollut 37 neliötä ja suurimmassa 222 neliötä, Lahtinen nostaa esiin.
 
Kenties remontin asuntokohtainen hinta-ajattelu antaisi paremman kuvan putkiremontin kustannuksista. Remonttihan on voinut ollut samanlainen taloyhtiön niin 37 neliön huoneistossa kuin kolmen huoneen ja keittiön kolmiossakin, koska niiden kylpyhuoneet ovat käytännössä samankokoiset.

– Kallein putkiremontti, mikä meillä on ollut hankesuunnittelussa, johon on tehty toteutussuunnittelu ja joka on nyt lähdössä urakkavaiheeseen, niin siinä asuntokohtainen urakkahinta on 120 000 euroa, Lahtinen mainitsee esimerkkinä rivitaloyhtiössä toteutettavan remontin kustannuksista.

”Yhdessä tapauksessa hallitus epäilee putkiremonttiin ryhtymistä ja miettii uuden kuntotutkimuksen teettämistä. Kiinteistöliitolta saadun vastauksen mukaan aiemmin tehty kuntotutkimus on tehty yhtiökokouksen päätöksellä ja silloin valtuutettu hallitus jatkotoimenpiteisiin. Näin ollen hallituksella ei ole valtuutta teettää uutta kuntotutkimusta ilman yhtiökokouksen uutta päätöstä. Toisaalta hallituksella on myös tietynlainen vastuu toimia jo tehdyn kuntotutkimuksen korjaamiselle esitettyjen suositusaikojen puitteissa, jottei hallitukselle tule eteen vastuukysymystä eli siis sitä, että hallitus ei ole tehnyt mitään, vaikka kuntotutkimus sanoo, että olisi pitänyt ryhtyä toimiin.” (Esko Lahtinen)

Ilmanvaihtokin mukana hankkeissa
entistä useammin

Sähköjärjestelmän uusimisia putkiremonttien yhteydessä tehdään jo varsin paljon, mutta mitenkäs huomioidaan ilmanvaihdon nykytila ja järjestelmien uusiminen? Reijo Patrosen mielestä ilmanvaihto pitäisi ottaa aina mukaan hankesuunnitteluvaiheeseen ja pohtia, mitä sille putkiremontin yhteydessä voidaan tehdä.

- 60- ja 70- luvun taloyhtiöissä on sekä painovoimaista ilmanvaihtoa että toimimatonta yhteiskanavajärjestelmää ja siksi putkiremontissa kannattaisi aina selvittää sekin, mitä näille voidaan tehdä. Jos viemäriputket uusitaan vanhoille paikoille, niin silloin siinä usein menee rikki myös ilmanvaihtohormeja. Olisiko silloin perusteltua pistää sinne samassa yhteydessä uudet peltiputket ilmanvaihtoa varten ja saada näin aikaan moderni ilmanvaihto, koska seuraava putkiremontti on mahdollisesti tulossa vasta 50 vuoden päästä, Patronen pohjustaa.

- Tai voisi kai sanoa paremmin, että alkuperäistä modernimpi, koska siitä ei tule vielä ihan modernein. Remontissa voidaan tehdä asuntokohtainen poisto, joka on parempi kuin entinen ja ilmanvaihto on asukkaan hallittavissa myös kesäaikana. Mutta se ei tietenkään ole modernein ratkaisu, koska esimerkiksi lämmöntalteenotto ei ole siinä uudistuksessa mukana, Lahtinen mainitsee.

Lämmöntalteenoton saaminen mukaan ilmanvaihtojärjestelmien uudistamiseen ja yhdistäminen putkiremontteihin on hänen mukaansa vaikeaa.

Haitat ovat asukkaiden kannalta oikeastaan enemmän esteettisiä - asukkaat sanovat, etteivät halua asuntoihinsa tai taloonsa kotelointeja, joita lämmöntalteenotto edellyttäisi. Sen sijaan käytännön toteutuksessa vaikeudet liittyvät tila- ja kanavakysymyksiin, Lahtinen sanoo.
Teknisiä vaihtoehtoja lämmöntalteenoton toteuttamiseen kuitenkin olisi runsaasti: on vesikiertoisia järjestelmiä, joissa saadaan lämpöä talteen tai lämpöpumppujärjestelmiä ynnä muita.

- Järjestelmät antaisivat mahdollisuuden periaatteessa vaikka mihin, mutta investointikustannukset ovat myös jonkinmoiset ja niiden perusteleminen esimerkiksi muutoinkin kalliin putkiremontin yhteydessä on vaikeaa. Jos putkiremontti maksaa 600 euroa neliölle ja ilmanvaihtoremontista tulee siihen 200 euroa lisää - ja vaikka se toisi oman hyötynsäkin - niin lisäkustannus on suhteellisen suuri ottaen huomioon esimerkiksi asunnon myyntihinnan. Jos myyntihinta on 1 600 euroa tai 1800 euroa per neliö, niin siihen asunnon myyntihintaa ajatellen ei voi tehdä noin tuhannen euron neliöhintaista remonttia, Lahtinen pohtii.

Ostaja ei välttämättä ymmärrä investointia tai miellä paremman ilmanvaihdon merkitystä, eikä ole siksi halukas maksamaan asunnosta korkeampaa hintaa.

Ilmanvaihto iso
energiasyöppö

Energiatehokkuuden parantamisen kannalta ilmanvaihtojärjestelmien uudistamisella olisi Patrosen mielestä kuitenkin suuri merkitys. Esimerkiksi 60-70 -luvulla rakennetun kerrostalon lämmityskuluista lasketaan menevän noin 45 prosenttia harakoille.

Keskusilmanvaihtojärjestelmän uusiminen olisi Patrosen mielestä nopein ja helpoin tapa säästää energiaa. Säästöpotentiaali voisi olla suurempikin kuin ulkovaipan paremmalla eristämisellä saadaan aikaan.

- Julkisivujen lisälämmöneristäminen, eivätkä ikkunat enää paranna tilannetta, koska se tie on käyty loppuun, ne ovat jo niin hyviä tuotteita. Ilmanvaihto sen sijaan on se suurin tuhlari, jos ilmanvaihtoa käytetään. On kuitenkin taloyhtiöitä, joissa ilmanvaihto pysäytetään yön ajaksi ja sitten se käy pari kertaa päivässä vähän isommalla - eihän sillä voi mitään oikeasti säästää, kun se ei kuluta mitään. Jos taas ilmanvaihtoa käytetään oikein, tilanne on toinen. Luulen, että nyt kun huhtikuussa tulee myönnettäväksi näitä energia-avustuksia, niin taloyhtiöissä on syytä pohtia enemmän energiasäästötoimenpiteitä saadakseen avustuksen, Patronen pohtii.